房地產價格泡沫與貨幣政策調控

侯欣佳

(廣東技術師范學院 天河學院,廣東 廣州 510540)

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房地產價格泡沫與貨幣政策調控

侯欣佳

(廣東技術師范學院 天河學院,廣東 廣州 510540)

受經濟發展的影響,我國很多地區的房地產表現出價格泡沫,雖然短時期內房地產市場繁榮,不過一旦泡沫破裂會導致房地產的崩盤。因此政府為保證房地產的健康發展,需要積極做好貨幣政策調控。文章簡要介紹我國房地產價格泡沫調控面臨的問題,并在此基礎上探討相應的貨幣政策措施。

房地產；價格泡沫；貨幣政策；調控；措施

2003年之后我國的商品房價格不斷上漲,房地產泡沫同20世紀80年代末的日本存在著很多相同點[1]。因為兩國的融資體系主要是銀行融資,房地產的資金來源高度依賴銀行信貸,所以貨幣政策能夠借助于利率以及信貸影響房地產的價格。

1 房地產價格泡沫問題

第一,過度調控有可能影響到經濟發展。從房地產行業的屬性而言,有著產業鏈長、關聯度高以及經濟帶動效果顯著等方面的特點,房地產市場如果迅速下降容易導致產能過剩[2]。發達國家的相關經驗顯示,需求不足導致的通貨緊縮是經濟發展過程當中的重要阻礙。要是調控力度過大,借助于一系列的傳導機制,會導致總供給超過總需求,從而發生通貨緊縮問題[3]。在新的調控政策下,開發投資以及土地購置等方面的指標都出現一定程度的下降,房地產的上、下游相關產業也受到明顯的影響,再加上宏觀經濟存在的不確定性,有可能進一步影響到國民經濟的發展。

第二,放松調控會導致泡沫愈演愈烈。任何國家以及地區調整房地產價格都需要一個比較長的過程,通常情況下需要連續調整貨幣政策才可以實現房地產價格的軟著陸[4]。房地產對經濟發展的影響非常顯著,在泡沫初期各國政府往往會出臺相關政策避免房地產泡沫持續擴大,不過因為市場預期太過樂觀,會影響到政策的調控效果。隨著房地產泡沫的加劇,會進一步加大政府壓力,從而頒布更為嚴格的調控政策。市場預期也會隨之改變,導致房地產的價格不斷下降,行業降溫產生明顯的負面影響,不利于經濟的發展。政府迫于通貨緊縮的壓力而不得不繼續實施寬松貨幣政策[5]。在這一情況下,如果資金缺乏更加理想的投資渠道,容易繼續涌進房地產,從而產生新一輪的泡沫。要是政府選擇嚴厲調控,有可能導致房地產業陷入持續的蕭條。房地產有著投資性以及消費性兩種特點,我國的房地產應當主要側重其消費品屬性。同美國的房地產金融比較而言,我國應當走德國的房地產發展模式。在當前的經濟背景下,應當完善消費品主導的房地產市場及其相關機制。

第三,微觀主體影響貨幣政策的執行效果。微觀主體的行為有可能挑戰貨幣政策執行的效果。通常情況下,市場主體會根據自身的判斷來根據調控政策決定自身行為。要是違背調控政策的目的,就會影響到貨幣政策的順利執行。消費者的行為往往會擴大效果[6]。要是房地產主體的消費者對房價下跌的預期太長,結果就會背離調控的最初目標。例如當年“國十條”發布之后,購房者的觀望色彩濃重,不少人甚至退房違約來規避房價下降的風險。

2 房地產價格的貨幣政策調控措施

第一,完善貨幣政策的傳導。傳導機制可以說是貨幣政策調控過程當中非常關鍵的一個步驟,傳導機制的效率在很大程度上決定著貨幣政策調控的執行效果。所以完善貨幣政策的傳導機制有非常重要的現實意義。時滯可以說是阻礙貨幣調控政策發揮效果的重要影響因素。當前環境下,我國實施官方利率政策,同時利率市場化的進程比較緩慢,從而不利于利率調控來達到貨幣政策調控目標的效果。除此之外,貨幣政策在具體執行的過程當中有著很大的滯后性,房地產的價格難以及時做出反應,導致貨幣政策也就失去意義。貨幣政策的傳導機制效果低下,需要從以下兩個方面著手改進：一方面是要健全金融市場,推動利率的市場化進程。貨幣價格可以說是貨幣政策最為主要的組成內容之一,我國的貨幣價格利率并沒有徹底地市場化。所以貨幣政策傳導的方法受到明顯的阻礙,使得貨幣政策執行力大打折扣。為確保貨幣政策的傳導通暢,需要進一步放松利率管制,推進利率的市場化改革,調整利率結構,最大限度體現利率在實施貨幣政策過程當中的價值。另一方面是要強化控制外匯儲備的力度,從而控制貨幣的供給。我國當前實施的貨幣政策一個重要作用就在于控制貨幣的供應量,同時需要保證貨幣的供應高度可控。不過我國的對外貿易頻繁,導致大量的熱錢涌入國內,使得外匯儲備不斷增加,影響到貨幣供應量控制,進而不利于貨幣政策效果的傳導。這就需要控制外匯規模的上升,減少熱錢的持續涌入,提高金融市場的抗干擾性。

第二,協調貨幣政策以及其他政策。我國的房地產調控一方面需要通過經濟手段,另一方面還需要立法手段以及行政手段。房地產調控的過程當中,不同的調控措施各有其價值。貨幣政策調控的力度較小,那么貨幣政策對經濟運行產生的影響也就比較小。雖然在制定貨幣政策的時候更加自由,不過貨幣政策的實施較為煩瑣,往往涉及各種各樣的間接調控方法,因此存在著比較明顯的滯后性。財政方式來實現房地產價格的調控較為直接,不過因為收入以及支出政策容易影響到其他方面的經濟變量,波及的范圍比較廣。稅收手段來調控房地產價格需要實施房產稅,調控的效果顯著不過持續的時間較短。同時我國的房產稅機制不夠健全,不能單一依靠稅收。投資手段容易受各方面政策的影響,缺乏足夠的獨立性。行政手段的效果顯著,不過需要政府制定并且負責實施,不同政府的制度以及方針往往各不相同,影響到房價的調控效果。因為不同房價調控的方法各有長處以及短處,在實施貨幣政策調控的時候,需要綜合應用其他的方法,從而確保貨幣調控措施能夠執行到位,協調使用不同的政策,強化其他政策同貨幣政策之間的配合。

第三,改進市場主體的反應力。我國當前金融市場的建設較為滯后,使得市場主體對金融政策的反映不夠明顯,同時解讀金融政策的時候也不夠清楚。因為市場主體忽視金融政策,同時貨幣政策調控的反應并未達到調控需要的狀態,從而影響貨幣政策對房地產價格調控的效果。在這一背景下,需要提高市場各類主體的金融意識,加強銀行對貨幣調控政策的反應,幫助市場主體準確把握貨幣政策的執行目的。通過確保市場主體合理反應貨幣政策,才可以緩解對貨幣政策調控產生的干擾,通過爭取市場主體的主動配合來發揮貨幣政策對房地產市場的調控作用。

第四,提高中央銀行的調控靈活性。中國人民銀行是國務院的下屬機構,雖然近年來獨立性有著持續增強的發展勢頭,不過仍然缺乏足夠的獨立性以及靈活性。房地產作為重要的國民經濟支柱,打壓房地產價格容易影響國民經濟的發展。所以中央銀行制定貨幣調控政策的時候不能僅僅考慮房價的問題,還需要參考政府的各種政策,從而達到價格調控的目的。為改進貨幣政策調控我國房地產市場的效果,需要不斷提高中央銀行的調控靈活性以及自主性,只有這樣才可以確保中央銀行出臺貨幣政策的時候綜合考慮房地產發展狀況,發揮價格調控的作用。

綜上所述,我國的房地產市場蓬勃發展,但是在此過程當中政府并未出臺相應的機制控制價格,從而導致房地產出現泡沫問題,甚至出現惡性循環,給社會經濟帶來不良影響。因此政府需要出臺針對性的貨幣政策調控,從而平衡房地產的價格,實現國民經濟的穩定持續發展。

[1]韓冬梅,屠梅曾,曹坤.房地產價格泡沫與貨幣政策調控[J].中國軟科學,2015,12(6):47-48.

[2]孫霖.我國調控房地產價格的貨幣政策分析[J].黑龍江對外經貿,2015,20(11):97-98.

[3]王柏杰,馮宗憲.金融支持過度與房地產價格泡沫和貨幣政策有效性——以京、津、滬、渝為例[J].山西財經大學學報,2015,10(12):48-57.

[4]段軍山.貨幣政策與資產價格泡沫調控——以我國房地產業為例[J].價格理論與實踐,2014,12(8):56-57.

[5]李宗怡.貨幣政策如何應對房地產泡沫——中日比較分析[J].亞太經濟,2015,6(4):105-106.

[6]孫占芳.地方政府在房地產價格上漲的作用分析[J].中國房地產,2015,3(1):159-161.

10.13939/j.cnki.zgsc.2016.47.147

侯欣佳(1977—),女,滿族,江蘇南京人,研究生,助教。研究方向：宏觀經濟,貨幣政策,經濟一體化。于2012年2月起就職于廣東技術師范學院天河學院。