探析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)及防范

孫薇

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探析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)及防范

孫薇

摘要：進(jìn)入新時(shí)期后，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域日趨火熱，涌入了越來越多的資本和企業(yè)。但是在房地產(chǎn)企業(yè)繁榮的背后，也存在著很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果不科學(xué)防范，將會(huì)帶來十分嚴(yán)重的后果。本文簡(jiǎn)要分析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)及防范，希望能夠提供一些有價(jià)值的參考意見。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；風(fēng)險(xiǎn)防范

從廣義角度上來講，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)指的是在企業(yè)項(xiàng)目籌資、投資、資金運(yùn)用等一系列財(cái)務(wù)活動(dòng)中，可能會(huì)影響到企業(yè)經(jīng)營(yíng)、盈利及發(fā)展效益。而從狹義角度上來講，指的則是企業(yè)沒有采取科學(xué)的融資方式和合理的資金結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致負(fù)債經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生，降低企業(yè)預(yù)期收益，債務(wù)無法償還，還可能會(huì)有破產(chǎn)出現(xiàn)。結(jié)合這些風(fēng)險(xiǎn)，需要分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，進(jìn)而采取針對(duì)性的財(cái)務(wù)管理措施，保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.較大的負(fù)債數(shù)額，具有較高的按期償債風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)資金來源為預(yù)售款、自有資金、銀行借款以及經(jīng)營(yíng)性欠款；根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，自有資本金占據(jù)較低的比重，銀行借款在開發(fā)資金中占據(jù)較大的比例；同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)具有較長(zhǎng)的開發(fā)周期，需要較長(zhǎng)時(shí)間方可回收投入的資金，這樣就會(huì)有一些不確定因素影響到期望利潤(rùn)率，產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)如果無法科學(xué)的預(yù)測(cè)控制相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，這樣就會(huì)增大無法償還到期銀行借款本息的概率。

2.具有較高的再融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)具有較大的資金需求量，為了解決資金問題，滿足資金需求，往往會(huì)采取再融資措施。政府為了保障民生，逐漸緊縮房地產(chǎn)企業(yè)的信貸政策，這樣就會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)再融資難度。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率較高，這樣對(duì)債權(quán)人的債權(quán)保證程度也會(huì)遭到降低，進(jìn)而限制到房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道獲得負(fù)債籌資的能力。這些因素都增加了房地產(chǎn)企業(yè)的再融資難度，可能會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂問題，制約到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。

3.存在較大的利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高，那么利率波動(dòng)也會(huì)隨之影響到房地產(chǎn)企業(yè)。利率升高的話，會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，進(jìn)而降低其預(yù)期收益。同時(shí)，升高利率，會(huì)向風(fēng)險(xiǎn)較低的領(lǐng)域流入更多資本，如國(guó)債、銀行存款等，進(jìn)而降低投資者的購(gòu)買欲望和房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)需求。近些年來，我國(guó)央行進(jìn)行了多次加息，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資本成本，同時(shí)升高了投資者的成本，影響到投資者的購(gòu)房需求。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

1.外部成因

法律環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等共同組成了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的外部環(huán)境，會(huì)直接影響到企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的開展。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)具有較為穩(wěn)定的法律環(huán)境和政治環(huán)境，而經(jīng)濟(jì)環(huán)境則會(huì)較大程度影響到房地產(chǎn)企業(yè)。其中，經(jīng)濟(jì)周期、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、宏觀經(jīng)濟(jì)政策為重要因素，經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了變化，會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境的不確定性，影響到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)狀況，進(jìn)而導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

2.內(nèi)部成因

房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)特征為資金密集，具有較長(zhǎng)的產(chǎn)品開發(fā)周期與資金周轉(zhuǎn)天數(shù)，同時(shí)存在著較高的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。主要原因?yàn)橘Y產(chǎn)負(fù)債率過高，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金僅僅占據(jù)到較小的比例，具有70%左右的資產(chǎn)負(fù)債率；將財(cái)務(wù)杠桿作用充分發(fā)揮出來，獲得較大利益，同時(shí)，也帶來了較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的防范措施

1.增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，采取一系列的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

結(jié)合外部不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境與房地產(chǎn)企業(yè)的自身特點(diǎn)，需要將風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)樹立起來，結(jié)合發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)，科學(xué)預(yù)測(cè)分析項(xiàng)目運(yùn)行中可能出現(xiàn)的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)制定防范措施、應(yīng)對(duì)方案等，促使財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、防范工作得到有機(jī)強(qiáng)化。要合理控制財(cái)務(wù)管理，完善應(yīng)對(duì)機(jī)制，對(duì)貸款利率適當(dāng)降低，促使籌資風(fēng)險(xiǎn)得到減少。同時(shí)，對(duì)資金結(jié)構(gòu)，科學(xué)調(diào)整，避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.對(duì)財(cái)務(wù)制度與流程規(guī)范科學(xué)構(gòu)建

要結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)基本財(cái)務(wù)管理制度、流程規(guī)范體系等科學(xué)構(gòu)建，以便對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的開展，起到有效指導(dǎo)作用。首先，對(duì)財(cái)務(wù)管理制度有機(jī)構(gòu)建和完善，設(shè)置專門的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，將現(xiàn)金出納、資金融通等方面的預(yù)算、決算工作切實(shí)開展下去。積極運(yùn)用先進(jìn)的信息技術(shù)，對(duì)基礎(chǔ)核算平臺(tái)科學(xué)構(gòu)建，通過對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確真實(shí)的獲取，來做出更加科學(xué)的決策，更加高效的開展財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。對(duì)考核制度、監(jiān)督機(jī)制有機(jī)構(gòu)建和完善，對(duì)業(yè)務(wù)授權(quán)制度合理構(gòu)建，對(duì)管理人員、財(cái)務(wù)人員的職責(zé)權(quán)力范圍有機(jī)明確，對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的執(zhí)行程序合理確定，促使財(cái)務(wù)管理的科學(xué)性與規(guī)范性得到提高，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)得到降低的目標(biāo)。構(gòu)建信息化集成系統(tǒng)，將信息化平臺(tái)的作用充分發(fā)揮出來，充分共享內(nèi)外信息數(shù)據(jù)，做出更加科學(xué)合理的決策。

3.加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)

為了有效規(guī)避可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要理順內(nèi)部財(cái)務(wù)管理，對(duì)財(cái)務(wù)管理中各個(gè)部門需要承擔(dān)的責(zé)任和擁有的權(quán)利進(jìn)行明確，劃分權(quán)責(zé)。通過培訓(xùn)教育措施的運(yùn)用，促使全體員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)得到強(qiáng)化，能夠積極參與到財(cái)務(wù)管理中。要積極化解風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)管理導(dǎo)向下的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)構(gòu)建起來。首先，對(duì)公司治理結(jié)構(gòu)、監(jiān)督體系不斷完善，通過治理結(jié)構(gòu)的完善，可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定運(yùn)行和發(fā)展，從組織角度保障內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的順利實(shí)施。要對(duì)內(nèi)部審計(jì)、稽核等專門監(jiān)督機(jī)構(gòu)科學(xué)設(shè)立，通過制度約束人員行為，貫徹責(zé)任追究制度，全面落實(shí)內(nèi)部控制工作。將內(nèi)部控制制度建設(shè)切實(shí)推行下去，對(duì)內(nèi)部控制體系規(guī)范化建設(shè)，在梳理業(yè)務(wù)流程的基礎(chǔ)上，對(duì)崗位職責(zé)說明書有機(jī)編寫，對(duì)關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程圖科學(xué)制作等，促使管理系統(tǒng)化、程序化目標(biāo)得到實(shí)現(xiàn)。為了更好的防范風(fēng)險(xiǎn)，需要在房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中融入內(nèi)部控制工作。最后，還需要對(duì)實(shí)施過程中的控制，結(jié)合關(guān)鍵環(huán)節(jié)，設(shè)立相應(yīng)的控制風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

4.做好資金管理工作

首先，做好預(yù)算管理；結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際情況，有機(jī)結(jié)合項(xiàng)目預(yù)算和資金預(yù)算方式；項(xiàng)目預(yù)算的對(duì)象為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，整體預(yù)算規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)成本、間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入等各方面的內(nèi)容。而資金預(yù)算則是匯總各個(gè)責(zé)任中心的年度資金需求、使用計(jì)劃，結(jié)合整體資金情況，協(xié)調(diào)運(yùn)作企業(yè)資金，制定相應(yīng)的規(guī)劃。向各個(gè)責(zé)任中心層層分解整體計(jì)劃與目標(biāo)，之后各個(gè)責(zé)任中心對(duì)年度項(xiàng)目預(yù)算、責(zé)任預(yù)算進(jìn)行編制和匯總，保證可以順利實(shí)現(xiàn)公司預(yù)算總目標(biāo)。在編制全面預(yù)算的過程中，需要積極溝通和活動(dòng)，有機(jī)聯(lián)系業(yè)務(wù)授權(quán)體系，對(duì)預(yù)算外支出有機(jī)控制，促使企業(yè)資金管控能力得到顯著增強(qiáng)。其次，要加快資金周轉(zhuǎn)速度，為了對(duì)閑置資金充分利用，統(tǒng)籌考慮和調(diào)度工程物資，橫向融通，這樣工程順利開展不受影響，物資積壓也可以得到減少，資金周轉(zhuǎn)速度得到加快。

四、結(jié)語

相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有較大的特殊性，存在著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；如果不及時(shí)加以防范和控制，很容易造成嚴(yán)重后果。房地產(chǎn)企業(yè)需要充分依據(jù)自身發(fā)展?fàn)顩r，預(yù)測(cè)分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)隱患，及時(shí)采取針對(duì)性的防范措施，提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力，保證自身的健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

［1］李玲.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)及防范措施探究［J］.時(shí)代金融旬刊，2015，6（10）：123-125.

［2］張洪波.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)防范［J］.企業(yè)改革與管理，2014，7（18）：77-79.

作者單位：（傳富（杭州）置業(yè)有限公司）