淺談房地產企業“營改增”財稅風險

胡文靜

淺談房地產企業“營改增”財稅風險

胡文靜

隨著社會的不斷發展，為了使稅收變得更加合理，盡量降低和避免重復繳稅現象的出現，我國推出了營改增政策。本文就營改增政策的實施對房地產企業所產生的影響進行分析，并闡述其給企業所帶來的財稅風險。

房地產；營改增；財稅風險

前言：隨著房地產企業的不斷發展，我國目前實行的稅務政策的局限性也逐漸顯現出來。所以，在今年5月1日，我國正式全面實施營改增政策。這項政策的實施將會給我國房地產行業產生重大的影響。雖然該項政策實施的最初目的是為了能夠改善我國目前的稅收政制度，降低企業的稅負。但是，營改增政策在具體實施過程中存在很多問題，制約了企業的發展。其中，財稅風險便是眾多問題當中對企業產生影響最大的，需要我國房地產企業相關工作人員積極采取措施以避免財稅風險的發生。

一、營改增政策的概述

所謂營改增是一項將企業所繳納的稅務從營業稅改成增值稅的政策變化。這項政策的實施是為了避免上下游企業重復交稅現象的出現，有效降低企業的運營成本，提高企業在市場競爭當中的競爭力。對于房地產企業來說，該政策的實施所涉及方面較廣，不僅與房地產企業相關，還會在一定程度上涉及到房地產的銷售企業、生產商、物業公司等。與此同時，該政策的實施使計稅方法及征稅程序也變得更加復雜，增加了該政策的實施難度。如果該政策在實施過程中沒有處理好相關事宜，將會嚴重影響到企業的正常運營。

二、營改增政策實施的重要性

通過筆者對營改增政策的分析和研究，了解到了營改增政策實施的重要性，其具體表現為：（1）營改增政策的實施能夠有效避免企業重復征稅現象的出現。營改增政策的實施雖然提高了房地產行業的征收稅率，但由于新政策的實施和其本身的特性，會在一定程度上有效降低企業的稅負。營改增政策的實施所降低企業成本的幅度不大，但是總體來說還是降低了企業的運行成本；（2）營改增政策的實施能夠增加企業的效益。當一個企業的業務量不變時，企業相較于政策改革之前所需要繳納的稅負將會降低，這在一定程度上降低了企業資金的壓力，增加了企業的利潤和效益，從而提高了企業在市場競爭當中的競爭力。

三、營改增政策實施的財稅風險

營改增政策的實施，從行業的長遠發展角度來看具有積極的意義。然而，在具體實施過程中，難免會遇見財稅風險，其具體表現在以下兩個方面：（1）在房地產企業開發過程中，會使用到很多材料、設施，其所產生的費用是開發房地產所產生的重要成本。但是，由于各項材料和設施的購入途徑不同，會使其難以獲得正規的發票，從而無法完成正常的稅務抵扣。所以，營改增政策實施也會給企業帶來嚴重的財稅風險，甚至會出現增值稅快速增長現象的產生。（2）在營改增政策實施過渡時期，企業中的某一個項目在政策實施前后所采用的處理方式不同，使企業在交稅過程中出現前期漏稅、后期重復交稅現象的產生。這便要求企業中的財務人員不僅要具有較高的專業素質和能力，還需要其對政策實施前后稅務的核算方法和原則有充足的了解和掌握。否則，將會使房地產企業中的相關財務報表出現核算不準確等情況的發生。（3）營改增政策實施前，很多房地產企業存在虛開甲供材的現象，而新政策的實施則改善了這一現象的發生。在營改增政策實施下，購入的材料需要雙方相互印證，使房地產企業不在能夠開具虛假發票。

四、營改增政策財稅風險控制對策

（一）改變企業的經營模式

營改增政策實施不僅僅是對企業所繳稅務進行簡化和管理，還會對房地產企業的內部管理產生重大的影響，如企業的管理模式和流程、供應商的選擇、組織機構等。在營改增政策實施的過渡期，還有可能會使企業出現資金緊缺的現象。所以，在這一時期企業應該根據自身的實際情況調整企業的經營模式，其具體調整方法包括：（1）降低項目的開發周期，使項目能夠盡快獲得收益；（2）增加房地產企業之間的合作，以降低所產生的財稅風險；（3）改變房地產企業的發展方向，使其向高質量房地產方向發展，以增加房地產企業在市場競爭當中的競爭力。

（二）加大對財務人員的培訓

營改增政策是一項新的財務稅收政策，企業中很多財務人員對該項政策的了解還不夠全面。所以，企業應該對相關的財務人員進行培訓，使其不僅要對營改增政策中的具體內容有充分的了解，還應該會使用相應的財務核算方法，避免由于財務人員專業知識和能力的不夠而產生財稅風險。除了對財務人員進行專業的培訓之外，還應該對房地產企業當中的其他工作人員進行營改增政策相關知識的宣傳，使整個企業的工作人員都能夠快速適應較為復雜的增值稅模式，從而避免出現財稅風險。

（三）提高對材料采購的管理

以往房地產企業所使用的采購模式，通常只有開具抵扣憑證的各企業的單位是一致的，才能夠實現稅項的抵扣。通過對不同類型的材料供應商進行審查，以找出各供應商之間的價格平衡點。房地產在與供應商簽訂相關的采購合同時，還應該注意合同中對產品價格、發票時限等方面，避免采購人員掉入供應商的合同陷阱，給房地產企業造成損失。

（四）借助其他行業營改增政策的經驗

當房地產企業在營改增政策過度期間，為了避免由于經驗不足而造成損失，應該借鑒其他行業在面對營改增政策時的經驗，以避免房地產企業在運營過程中產生財稅風險給房地產企業帶來巨大的經濟損失。在面對營改增政策時，我國房地產企業應該對當下所實行的財務政策進行學習和了解，并對企業中的以往財務進行梳理，對實行簡易征收的老項目及一般計稅方法的新項目按不同的政策正確核算，查找出財務當中存在的風險，并針對這些風險及時采取有效措施進行解決，避免企業在營改增政策實施下出現財稅風險，從而保障房地產企業能夠安全渡過營改增政策的過渡時期，真正享受到增值稅帶來的益處

總結：綜上所述，營改增政策的實施雖然從當前來看會給我國房地產企業的發展產生一定的阻礙，但是從長遠的角度來看，營改增政策對房地產企業所產生的影響，將會是利大于弊。房地產企業在該制度下，應該做好充足的應對措施，加強對企業財務的控制，避免出現財稅風險。此外，在政策實施的過渡時期，房地產企業還應該根據實際情況調整經營管理模式，從而降低房地產企業所面對的財稅風險，促進房地產行業的良好、可持續發展。

［1］王本宗.房地產企業“營改增”財稅風險探討［J］.財經界（學術版），2014，11（24）：266.

［2］張玲莉.淺談房地產“營改增”對行業的影響［J］.中國商論，2015，09（16）：144-145.

［3］王燕.房地產企業“營改增”后的財稅問題研究［J］.商業會計，2016，04（08）：15-18.

（作者單位：宜興法阿姆工業電池有限公司）