淺談“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及應(yīng)對措施

鄔愛珍

淺談“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及應(yīng)對措施

鄔愛珍

自國家稅務(wù)總局公布了（財(cái)稅［2016］36號）文后，5月1日起將在全國范圍內(nèi)全面推開“營改增”，房地產(chǎn)企業(yè)也納入了試點(diǎn)范圍，使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本再次面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。本文就“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策進(jìn)行了簡單的分析和思考，根據(jù)真實(shí)情況，提出一些合理建議。

房地產(chǎn)企業(yè)；營改增；賬務(wù)處理；稅負(fù)影響及應(yīng)對策略

一、“營改增”的必要性及對房地產(chǎn)的影響

1.“營改增”的必要性

我國現(xiàn)行稅制結(jié)構(gòu)中，增值稅和營業(yè)稅是最為重要的兩個流轉(zhuǎn)稅種，二者分之并行。這種劃分行業(yè)分別適用不同稅制的做法，日漸顯現(xiàn)出其內(nèi)在的不合理性和缺陷，不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。處在發(fā)展關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的中國，通過“營改增”試點(diǎn)，為中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級寫下濃墨重彩的一筆。

2.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

為什么要“營改增”，它最大的特點(diǎn)就是減少重復(fù)征稅，可以使社會形成更好的良性循環(huán)。但“營改增”像一把雙刃劍，對企業(yè)有利有弊，有利能完善稅制清除重復(fù)征稅，不利影響是建安成本抵扣比較困難，因建筑材料種類繁多，來源方式又不相同，部分材料面臨無法抵扣問題，使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本增加。這次“營改增”出臺比較倉促，政府和企業(yè)準(zhǔn)備不足，制定的政策跟實(shí)際操作有很多問題沒有及時得到解決，國稅局一直在做補(bǔ)丁，甚至一些文件后文把前文完全推翻，很多納稅人無所適從，有些稅務(wù)工作人員對房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)不熟悉，導(dǎo)致出現(xiàn)溝通困難。

二、“營改增”后對房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的難題和應(yīng)對措施

1.賬務(wù)處理難度增加

“營改增”之后，賬務(wù)處理難度加大，企業(yè)短時間內(nèi)難以適應(yīng)統(tǒng)一的稅收政策。“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)財(cái)務(wù)人員幾乎沒有增值稅工作經(jīng)驗(yàn)，對增值稅理論知之甚少。“營改增”之后，稅款的計(jì)算方法和納稅申報方式等都出現(xiàn)了較大變化，比營業(yè)稅復(fù)雜的多。因些，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，加強(qiáng)對增值稅發(fā)票出具、認(rèn)證、會計(jì)計(jì)算、預(yù)繳稅款等方面的學(xué)習(xí)。同時，財(cái)務(wù)工作人員也應(yīng)加強(qiáng)自身專業(yè)知識能力，補(bǔ)充相關(guān)稅收方面的新知識。過渡期間很多納稅問題同時涉及營業(yè)稅和增值稅，財(cái)務(wù)人員應(yīng)積極做好納稅申報臺賬，便于日后稅務(wù)檢查。

2.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票管理和成本控制提出新的要求

企業(yè)必須對財(cái)務(wù)管理提出新的要求，尤其在發(fā)票管理、采購管理、完稅行為管理、成本有效控制等方面來應(yīng)對“營改增”的考驗(yàn)。

首先，對于可以抵扣的專用發(fā)票，應(yīng)及時取得并妥善保管，避免發(fā)票流失。應(yīng)及時進(jìn)行認(rèn)證，防止造成不必要的損失。同時還應(yīng)做好增值稅發(fā)票的收集和整理工作，對于已認(rèn)證但需要分次抵扣或只能部分抵扣的應(yīng)建立臺帳，便于日后及時抵扣或作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。對于增值稅專用發(fā)票，應(yīng)防范虛開，“虛開增值稅專用發(fā)票罪”是要負(fù)刑事責(zé)任的，虛開稅額1萬元起刑，100萬元可判無期。營業(yè)稅時最多以“逃避繳納稅款罪”（即偷稅罪）論處，大部分是行政處罰。因此，虛開專票這種行為是極其危險的要有足夠的認(rèn)識。

其次，企業(yè)的稅負(fù)輕重主要取決于進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，建安成本占房地產(chǎn)行業(yè)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的大部分，建安成本的增值稅稅率直接影響整個房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅。建筑業(yè)稅負(fù)增加后，只能將其轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本增加。還有新項(xiàng)目按11%的稅率計(jì)征即銷項(xiàng)減進(jìn)項(xiàng)的方法計(jì)稅，土地出讓金可以從銷售額中減除，對土地成本占比大的企業(yè)來說是重大利好，但對三、四線城市土地成本比重不夠高的企業(yè)來說減稅并不明顯。雖然土地出讓金已明確可以抵扣，但還是有許多不允許抵扣的，比如前期開發(fā)費(fèi)中的政府基金、銀行貸款利息等都不能抵扣，這些規(guī)費(fèi)在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中成本占比也不小。除上述成本外，開發(fā)商還會購買其他零散材料，這些供應(yīng)商大部分是私營企業(yè)、個體工商戶或小規(guī)模納稅人，無法提供增值稅專用發(fā)票或只能提供3%的進(jìn)項(xiàng)稅，企業(yè)在采購物資的過程中，需要對采購的價格和可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行綜合考慮，取得合法有效的增值稅抵扣憑證在開發(fā)成本控制中顯得尤為重要。

最后，建議企業(yè)與采購人員加強(qiáng)溝通，“營改增”后物資采購部門將承擔(dān)發(fā)票前置的重任，財(cái)務(wù)部門審核并把關(guān)，各部門應(yīng)密切配合，使工作流程更加規(guī)范。由于房地產(chǎn)開發(fā)階段耗時較長，只有將成本預(yù)算做好才能切實(shí)降低房地產(chǎn)企業(yè)成本。

三、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)變化及案例分析

“營改增”前由于營業(yè)稅是價內(nèi)稅，體現(xiàn)在損益表中，而增值稅為價外稅并不體現(xiàn)在損益表中，主營稅金就減少，由于增值稅是價稅分離，主營收入也將減少，資產(chǎn)總額下降，資產(chǎn)負(fù)債率會上升。不過，可抵扣進(jìn)項(xiàng)不計(jì)入成本，最終對企業(yè)稅負(fù)和利潤的影響主要受兩方面因素決定，一是銷項(xiàng)稅是否能夠?qū)崿F(xiàn)向下游的稅負(fù)轉(zhuǎn)移。二是有多少進(jìn)項(xiàng)可以抵扣。

這次“營改增”對契稅的影響比較明顯，我公司一期在5月底交房正趕上“營改增”過渡期，對如何開具增值稅發(fā)票國稅遲遲沒有明確答復(fù)，為了不影響交房只能先開收據(jù)給客戶，按房款全額計(jì)算契稅向客戶代收。6月份國稅局才明確答復(fù)按差額征收，這樣就出現(xiàn)了幾種情況，假定契稅稅率按1.5%計(jì)征。例如客戶王某，總房價606049元，應(yīng)交房時實(shí)測面積大于預(yù)測面積，需補(bǔ)交房差51元，原先房款605998已在地稅繳納營業(yè)稅，補(bǔ)交的51元增值稅為51/1.05*0.05=2.43元，契稅少交2.43*1.5% =0.04元，對契稅幾乎沒有什么影響。客戶劉某，總房價448160元，交房時實(shí)測面積小于預(yù)測面積，需退房差2750元，這時契稅按448160計(jì)征，無任何影響，但對于多交的2750元營業(yè)稅及附加企業(yè)只能向地稅申請退稅，給企業(yè)帶來了許多麻煩。客戶馬某，總房價483750元，首付款183750元在5月份之前已在地稅申報繳納了營業(yè)稅，銀行在5月份放貸30萬元，6月份開票時30萬在國稅繳納增值稅，稅額=300000/1.05*0.05=14285.71元，契稅少交14285.71*1.5%=214.30元，公司應(yīng)向該客戶退回契稅214.30元。

從以上案例分析不難看出“營改增”后對某些客戶確實(shí)是減輕了稅負(fù)，但同時也給企業(yè)帶來納稅申報、賬務(wù)處理等方面的難度，也給財(cái)務(wù)人員增加了工作量。企業(yè)在過渡期必須及時做好臺賬，便于日后自查和應(yīng)對稅務(wù)檢查。

四、總結(jié)

這次“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)來說，既是機(jī)遇，又是挑戰(zhàn)。企業(yè)的稅務(wù)籌劃能力、管理能力、以及合作伙伴的規(guī)模和素質(zhì)將成為企業(yè)的核心競爭力。同時發(fā)票問題、征管問題、政策空白問題以及土地增值稅改革問題都將是企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)。如何順應(yīng)時代的形勢，在“營改增”的浪潮中與時俱進(jìn)，是房地產(chǎn)企業(yè)需要面對的重大問題，只有不斷改進(jìn)與創(chuàng)新，企業(yè)才能順利通過這次“營改增”的考驗(yàn)。

［1］周星.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響［J］.稅收征納，2016（02）：15-17.

［2］張鐘玲.房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后三大難題及應(yīng)對措施［J］.中外企業(yè)家，2016（16）：99～128.

［3］張雨晴.淺議營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策［J］.財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2016（14）：317～319.

（作者單位：昆山東方駿都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）