限制農(nóng)村住房抵押權(quán)的法律因素及法律設(shè)想

【摘 要】為解決因農(nóng)民大量涌入城鎮(zhèn)所導(dǎo)致農(nóng)村土地閑置造成嚴(yán)重浪費(fèi)，進(jìn)一步優(yōu)化資源配置，解決農(nóng)民融資困難，十一屆八中全會(huì)提出以農(nóng)用住房抵押政策并選中多省地區(qū)農(nóng)村作為試點(diǎn)先行示范。在肯定此政策給農(nóng)民帶來的極大經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，我們也必須同樣認(rèn)識(shí)到農(nóng)村住房抵押所面臨的諸多問題，尤其該政策與我國現(xiàn)行法律產(chǎn)生的極大沖突。本文將從我國農(nóng)村住房的“房地一體”原則的角度分析農(nóng)村住房抵押的現(xiàn)實(shí)困境，以及對(duì)應(yīng)該如何協(xié)調(diào)農(nóng)房所有權(quán)抵押及宅基地使用權(quán)之間關(guān)系做出法律設(shè)想。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村住房；宅基地使用權(quán)；抵押制度

現(xiàn)階段，我國城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，農(nóng)民及農(nóng)村問題依舊是我國現(xiàn)代化建設(shè)過程中不可忽視的問題。例如農(nóng)業(yè)作為第一產(chǎn)業(yè)已并不具備持久的活力，極大的制約了新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，農(nóng)村資金流動(dòng)緩慢，融資困難成為農(nóng)村改革道路上的難點(diǎn)。為了讓農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，深化農(nóng)村金融改革創(chuàng)新，十八屆三中全會(huì)明確提出：“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。”以此看出農(nóng)村住房抵押在國家政策層面獲得了肯定。事實(shí)上從現(xiàn)階段來講農(nóng)村住房抵押制度并不成熟，造成其發(fā)展障礙的原因雖然有農(nóng)房確權(quán)登記、價(jià)值評(píng)估制度、農(nóng)村社會(huì)保障制度等配套制度不健全等，但最主要的原因在于農(nóng)房抵押與現(xiàn)行法律規(guī)定相沖突。我國法律明確規(guī)定了“房地一體”的原則，因此農(nóng)民的宅基地使用權(quán)能否進(jìn)行抵押這一問題在法學(xué)界引起巨大爭(zhēng)議。有學(xué)者認(rèn)為宅基地使用權(quán)抵押的合理性在于農(nóng)民對(duì)宅基地享有合法的土地使用權(quán)，農(nóng)民作為主體有權(quán)對(duì)宅基地進(jìn)行處分。但也有人認(rèn)為宅基地本身具有特定性及身份性，如進(jìn)行抵押不能發(fā)揮宅基地設(shè)立應(yīng)有的保障性及福利性。因此，實(shí)現(xiàn)住房財(cái)產(chǎn)抵押，處理好農(nóng)村住房抵押與宅基地使用權(quán)抵押之間的關(guān)系，為宅基地使用權(quán)抵押提供合理合法的法律解決路徑成為當(dāng)務(wù)之急。

一、“房地一體”原則法律弊病

農(nóng)村住房抵押在“房地一體”原則下存在執(zhí)行困境。我國《物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。”2008年實(shí)施的《房屋登記辦法》第八條規(guī)定：“辦理房屋登記，應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。”這兩條都規(guī)定無論城市建筑物還是農(nóng)村住房抵押都應(yīng)遵循“房地一體”的原則，然而我國《物權(quán)法》第一百八十四和《擔(dān)保法》第三十七條明確規(guī)定宅基地等集體所有的土地使用權(quán)不能抵押。以此可以得出對(duì)農(nóng)村住房進(jìn)行抵押但其效力不及宅基地使用權(quán)的結(jié)論，如此一來便違反了《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》所規(guī)定的“房地一體”規(guī)則，最終導(dǎo)致抵押權(quán)無法徹底實(shí)現(xiàn)。

二、“房地分離”可行性及法律設(shè)計(jì)

（一）可行性

“房地分離”實(shí)施具有現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。這里所指“房地分離”抵押，在農(nóng)村即理解為農(nóng)房抵押時(shí)僅抵押房屋所有權(quán)，而不抵押房屋宅基地使用權(quán)。現(xiàn)實(shí)中城市的建筑物區(qū)分所有權(quán)即為“房地分離”的典型。理論上農(nóng)村住房?jī)r(jià)值與其宅基地使用權(quán)的價(jià)值并不是不可分割的。

“房地分離”法律限制較小。在農(nóng)村住房抵押中，對(duì)“房地一體”原則有明確規(guī)定的即《房屋登記辦法》第八條“辦理房屋登記，應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。”雖然該規(guī)定的“房地一體”原則適用于農(nóng)房，但眾所周知該辦法是在2008年1月22日由建設(shè)部通過的，該辦法作為部門規(guī)章法規(guī)層次較低，對(duì)其進(jìn)行修改難度不大，因此實(shí)行“房地分離”并不存在嚴(yán)重的法律障礙。

（二）法律設(shè)計(jì)

建立以“房地一體”為主，“房地分離”為輔的基本原則。應(yīng)限制“房地分離”原則僅在農(nóng)房抵押時(shí)使用，為交易安全，不應(yīng)無限擴(kuò)大其適用范圍，還應(yīng)以“房地一體”為主。

在農(nóng)房抵押中如何有效的適用“房地分離”原則成為關(guān)鍵問題，筆者認(rèn)為要求買受人在農(nóng)房抵押的同時(shí)對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行租賃，該租賃應(yīng)理解為其具有自動(dòng)性及強(qiáng)制性，即如未對(duì)宅基地使用權(quán)達(dá)成協(xié)議的視為達(dá)成協(xié)議。與此同時(shí)，要將宅基地租賃情況并與住房抵押一并登記備錄，否則登記機(jī)關(guān)不予對(duì)該房屋進(jìn)行抵押登記。宅基地租賃期限應(yīng)與房屋抵押時(shí)間一致，租金可由當(dāng)事人在法律規(guī)定范圍內(nèi)自行協(xié)商，也可尋求房地產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)部門進(jìn)行確定。

作者簡(jiǎn)介：程瑞（1993-），性別：女，籍貫：遼寧省沈陽市學(xué)校/單位：沈陽師范大學(xué)，專業(yè)：法律（法學(xué)）。

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