“雙引擎”解決住房供應

鄭智維

只有發展完善的住房租賃市場，提供帶有公共服務的住房租賃，才能讓這些人在城市先落腳，再扎根。

從重售輕租，到購租并舉，住房制度改革轉向的意味兒明顯。

6月3日，國務院辦公廳印發的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》提出，深化住房制度改革，實行購租并舉，培育和發展住房租賃市場。

長期以來，租房難、房租貴及市場不規范等始終是困擾著租房者的難題。對于購房者而言，此次租賃新政發布無疑是利好消息：一方面，引入機構租賃，增加房源供給；另一方面，規范租賃市場，建立規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系。

從宏觀層面看，住房市場正在轉型。“樓市開始進入‘下半場，租房市場增長的速度將快于購房市場，未來租房市場將成為住房市場真正的主體。 ”接受《民生周刊》采訪時，深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉說。

從散租到機構租賃

目前，我國住房租賃以“散租”為主。房源大多來自私人出租住宅，而機構租賃占比很低。有調查數據顯示，我國89.5%的可出租房屋來自私人住宅。

2010年，一份基于北京的網絡調查數據顯示：租賃關系以個體房東散租和個體二房東轉租為主，二者占比超過80%；只有約6%來自機構出租，主要的租賃機構是就業單位（占4%）和房管部門（占2%）。

在增加房源供給方面，除了鼓勵新建租賃住房外，本次新政還特意提出允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。“通過將商業、工業、辦公等用途的閑置房屋轉為租賃房屋，既可以盤活閑置的房產資源，又可以增加出租房屋的供給。”接受記者采訪時，偉業我愛我家副總裁胡景暉分析說。

有統計數據顯示，我國住房的閑置率達25%，“黑燈房”大量存在。對此，李宇嘉分析原因有二：一、供需錯配，租房主要集中于大中城市，而中小城市房屋閑置較多；二、房價過高，很多房屋持有者關注的是增值收益，而非房租收益。

“通過金融、稅收、土地等政策優惠，培育和壯大機構租賃；未來用于住房租賃的房源供給將不僅僅來自分散的個人，更多的來自開發商、機構投資者、基金、保險公司等持有房子為代表的機構租賃。”接受記者采訪時，中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長柴強說。

本次新政提出發展住房租賃企業，鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務，鼓勵包括政府公租在內的機構租賃。在柴強看來，這是本次政策最核心的內容。“從市場轉型的角度來，這是趨勢性的，本質性的改變。”

租售比畸形

目前，住房租賃市場出現了一些新興業態，“長租公寓”模式是其中的代表。

具體的企業有魔方公寓、蘑菇公寓、青客、YOU+公寓等。和傳統的租賃關系不同，長租公寓從房源供給上，轉為集中式供應，租賃關系更為規范和穩定。經過重新裝修再進行出租，很受年輕租客歡迎。

租房市場有著怎樣的潛力？住建部房地產市場監管司司長高志勇曾透露，目前租賃市場涉及人口在1億以上，年租金已經突破1萬億元。

然而，由于房價畸高，并持續上漲，而租房市場相對穩定，一線城市及部分二線城市租售比已達到1∶500。

“雖然承租人認為房租很高，但相較于高房價而言，房租收益率偏低。”在胡景暉看來，房租和房價長期背離。以北京為例，年回報率僅為1.8%。這意味著，需要50多年才能收回購房的投資。

之前也曾提過鼓勵房地產開發商將庫存轉購為租，但響應者不多。“雖然房地產市場降溫，但資金回報率還是遠超過租賃市場。”胡景暉分析說，開發商習慣了“貸款、拿地、開發、銷售”的商業模式，從投入到收益周期在兩三年時間；如果轉為租房市場，短期很難有收益。

此外，行業的不規范制約著租房市場的發展。2014年，北京住建委曾對青年人住房狀況進行調查，3萬名被調查者中，表示租房中遇到不良中介的占43.8%。

“由于合法權益難以保障，承租人沒有家的感覺，”柴強談道，目前以住房租賃短租為主，租賃關系不穩定，存在隨意提租、克扣押金等問題。將來由專業化、規模化、集約化的公司來做，行業加以規范，這些問題或將得到解決。

“雙引擎”

新中國成立以來，我國實施“統一管理，統一分配，以租養房”的公有住房實物分配制度。1998年，我國進行住房制度改革，改為以銷售為主，此后住房供應基本一直是“單極化”發展。

在柴強看來，從“重售輕租”到“購租并舉”，是對住房制度再認識的過程；既是社會發展階段的需要，也符合住房市場發展的客觀規律。

實際上，在此次租賃新政出臺之前，中央層面多次聚焦租房市場。

去年1月份住建部發布的《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》和12月份的中央經濟工作會議均提及，明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向。

“國家層面已經逐步展示出了對住房租賃市場的重視、關心和支持，住房租賃市場的發展迎來了巨大契機。”談及政策變化，胡景暉評價說。

和國外相比，我國居民的購房觀念很重。實際上，歐美居民家庭租房比例超過30%，美國約有1/3的居民家庭租房居住，德國居民家庭租房比例甚至超過50%。

“從國外經驗看，租賃是住房供應的‘雙引擎之一，一般占市場份額的40%～60%。”李宇嘉分析說，除了作為重要投資手段外，房產背后附著的公共服務也是造成人們重購輕租的主要原因。

從需求端來看，住房租賃市場出現了一些新變化。大學畢業生、藍領工人、講究生活品質的“90后”等新市民成為樓市需求主體。

“面對居高不下的房價，租賃是他們的第一選擇甚至是長期選擇。”李宇嘉說，只有發展完善的住房租賃市場，提供帶有公共服務的住房租賃，才能讓這些人在城市先落腳，再扎根。