國內資產證券化提速
——中國房地產業(yè)創(chuàng)新方向及案例

文/蘇艷

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國內資產證券化提速
——中國房地產業(yè)創(chuàng)新方向及案例

文/蘇艷

一、創(chuàng)新方向概述

（一）資產證券化概念

房地產投資信托基金（REITs）和住房抵押貸款證券化是資產證券化在房地產領域的兩大核心運用形式。這兩種形式在歐美國家取得了巨大成功，對房地產行業(yè)的發(fā)展有巨大的推動作用。其中房地產投資信托基金更是為房地產開發(fā)企業(yè)直接融資提供了極大的支持。本文主要講房地產投資信托基金的發(fā)展情況。

隨著我國房地產行業(yè)的成熟，相關政策也開始有所放松，房地產企業(yè)也勇于嘗試，房地產投資信托基金未來有望成為房地產企業(yè)的有效融資模式之一。

房地產投資信托基金實際上是一種證券化的產業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票（基金單位）集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理。它通過長期投資不動產（即房地產）來獲得收益，每年把大部分收益分配給受益人。對于房地產投資信托分配給受益人的不動產收益，房地產投資信托不用繳納所得稅。

作為一種市場化融資工具，REITs通過收購建成物業(yè)或合作經營等創(chuàng)新模式，能夠盤活存量資產，加快資金周轉速度，促進房地產行業(yè)長期、穩(wěn)定發(fā)展。REITs被業(yè)界認為是房地產業(yè)實現(xiàn)轉型升級的一大利器。

至今，中國大陸僅鵬華前海萬科REITs一只公募房地產信托基金。但在中國香港、新加坡已有證券市場掛牌的中國房地產REITs已有幾只。

（二）資產證券化提速背景

從國外金融市場發(fā)展歷史和國內資產證券化實踐看，資產證券化是金融市場發(fā)展到一定階段的必然產物。資產證券化有利于促進貨幣市場、信貸市場、債券市場、股票市場等市場的協(xié)調發(fā)展，有利于提高金融市場配置資源的效率。這對于我國建立多層次資本市場具有重要意義。

從房地產行業(yè)及房地產開發(fā)企業(yè)本身來看，目前房地產投資開發(fā)增速降至歷史最低點，房地產開發(fā)企業(yè)的利潤空間明顯下降，在土地成本持續(xù)攀升的背景下，財務杠桿不斷高企，債務占比大幅攀升，風險不容忽視。在房地產開發(fā)持續(xù)了十五年的黃金期過后，降低財務杠桿、長期穩(wěn)健經營、提升利潤空間，已成為想深耕國內房地產市場的房企的共同訴求。房企在金融領域的創(chuàng)新需求快速涌現(xiàn)，借鑒發(fā)達國家的成功經驗，房地產投資信托基金成為重要的發(fā)展方向，將成為未來國內房地產行業(yè)發(fā)展的重要工具。

作為一類市場化的融資工具，房地產投資信托基金通過收購物業(yè)或合作經營的模式，能夠盤活存量資產、加快資金周轉速度、減輕房企重型資產壓力，促進房地產行業(yè)長期、穩(wěn)定發(fā)展。在商業(yè)地產嚴重過剩，以銷售帶動運營的商業(yè)模式難以復制的情況下，諸如萬達之類的商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)的資金壓力凸顯。且過去多年散售型商業(yè)普遍經營效果差強人意，各地政府對這一問題逐漸重視，如2016年2月23日，上海市政府辦公廳轉發(fā)《市規(guī)劃國土資源局等四部門關于進一步優(yōu)化本市土地和住房供應結構實施意見的通知》。通知指出，提高商辦用地供應的有效性和精準度，鼓勵開發(fā)企業(yè)持有商辦物業(yè)持續(xù)運營，商業(yè)物業(yè)持有比例不低于80%，辦公物業(yè)不低于40%，持有年限不低于10年。這對加大商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)的資金是個考驗。因此，資產證券化、輕資產化是商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)必然要走的一條道路，隨著國內金融環(huán)境的完善，不少房企對資產證券化充滿期待，以期借此實現(xiàn)企業(yè)的轉型升級發(fā)展。

據(jù)了解，萬達等知名商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)都在等待著房地產投資信托基金的全面放開，等待著國內市場REITs市場的成熟，以期通過資產證券化將重資產打包上市。

（三）資產證券化現(xiàn)狀和趨勢

受金融環(huán)境尚不健全等因素的影響，我國房地產投資信托的發(fā)展相對遲緩，直到今年，鵬華前海萬科REITs的面世，才意味著國內第一只真正意義上的公募房地產投資信托基金出爐。在十多年前，國內就有不少專家提出要發(fā)展房地產投資信托基金，實現(xiàn)房地產資產證券化。最初，建設銀行、越秀房產信托基金均有所嘗試，關注度高但很快都出現(xiàn)發(fā)展停滯的情況。2013年，國內首只酒店地產REITs才實現(xiàn)在香港上市。在開元酒店地產基金上市之后，業(yè)界對其寄予厚望，認為這將帶動更多的酒店地產、商業(yè)地產乃至產業(yè)地產的證券化。但事實并非如此。在開元酒店地產基金在香港上市之后，內地地產基金的發(fā)展仍是步履維艱。

直到2014年9月30日，央行與銀監(jiān)會共同發(fā)布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，提出積極穩(wěn)妥開展房地產投資信托基金試點。2015年初，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》，更是明確建立多種渠道發(fā)展租賃市場，推進房地產投資信托基金試點。至此，REITs試點的開展才有了政策依據(jù)。

2015年6月8日，由萬科聯(lián)手鵬華基金發(fā)起的國內首只公募REITs獲批。公示信息顯示，鵬華基金管理公司在4月份申報的“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金”已正式完成注冊，其發(fā)行規(guī)模為30億元，一半用于購買前海萬科公館的資金收益權，另一半用于購買固定收益類的債券產品。機構投資者對首只公募REITs表現(xiàn)出濃厚的興趣，投資者也可以在二級市場進行交易，交易門檻為10000元。

另外，2015年6月份萬達金融聯(lián)手快錢公司公布一款眾籌理財產品“穩(wěn)賺1號”，這是一款類REITs的產品，投資門檻為1000元，期限為七年，預期租金年化收益率為6%，物業(yè)增值收益預期年化收益率為6%，以萬達廣場作為基礎資產，募集資金全部投資于只租不售的萬達城市商業(yè)廣場項目。由于該產品認購起步價只有1000元，而發(fā)行規(guī)模以數(shù)十億元計，這個眾籌產品大幅度突破了私募基金200個份額的限制。

這兩個案例被業(yè)界認為是國內REITs的破冰之旅，也意味著國內商業(yè)地產轉型升級邁出了一大步，對整個房地產業(yè)的轉型升級都將起到一定程度的促進作用。樂觀的分析人士認為，三年內，REITs產品將實現(xiàn)在A股上市。

二、典型案例

（一）萬科前海REITS案例簡介

2015年6月8日，萬科聯(lián)手鵬華基金發(fā)起的國內首只公募REITs獲批，6月26日該基金正式發(fā)行。根據(jù)基金招募說明書，該產品將以不高于基金總資產50%的比例投資于萬科前海企業(yè)公館股權，以獲取商業(yè)物業(yè)穩(wěn)定的租金收益。作為超甲級的寫字公館，萬科前海企業(yè)公館已聚集了各大領域的名企，隨著各項優(yōu)惠政策逐步進入落實階段，項目租金收益有相當?shù)某砷L空間，也將為未來基金的運作提供良性穩(wěn)定的現(xiàn)金流保障。

（二）易居研究院點評

萬科前海REITs產品可以說是國內房地產信托基金發(fā)展的破冰之旅。過去多年業(yè)界不斷呼吁，也充滿期待，但始終進展緩慢，這既有金融環(huán)境不佳的影響，也有在2008年金融危機的影響下政策方面的限制。但是從行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，以及房地產開發(fā)企業(yè)特別是商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展訴求看，房地產投資信托基金的發(fā)展勢在必行。

首只公募REITs的面市既滿足了大眾投資者分享前海政策紅利及未來發(fā)展機遇的需求，也將開創(chuàng)地產投資新紀元。2015年可謂是房企的創(chuàng)新元年，不少房企在戰(zhàn)略上、舉措上都有較大的動作，萬達提出輕資產化的運作之路，成為業(yè)界議論的焦點，也表明過去以銷帶持的方式已不可持續(xù)了。隨著實踐的推進， REITs有望在未來幾年迎來快速發(fā)展期。

（作者單位：上海易居房地產研究院咨詢中心）