全國樓市復蘇正在加速

文/謝金龍

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全國樓市復蘇正在加速

文/謝金龍

一、土地成交量跌幅大幅收窄，購地均價小幅回調(diào)

（一）全國土地購置面積跌幅大幅收窄，未來幾個月跌幅將逐步收窄

2016年1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2236萬平方米，同比下降19.4%，降幅比去年全年收窄12.3個百分點，土地成交價款705億元，增長0.9%，去年全年為下降23.9%。

從土地購置面積增幅走勢看，2015年底兩個月降幅開始持續(xù)小幅收窄，今年前兩個月降幅收窄較為明顯。主要有以下幾個原因：首先是基期值較低，加上一線、部分二三線商品房銷售情況較好的城市土地出讓較為順利，成交活躍，使得全國整體土地購置面積降幅收窄明顯。其次是樓市復蘇力度非常弱的三、四線以及部分二線城市，去庫存形勢依舊嚴峻，土地交易量非常小，加上熱銷城市土地價格和商品房價格的快速攀升，部分熱銷城市土地供應有限，這些都對土地成交量的反彈造成了巨大的阻力，使得全國土地購置面積整體表現(xiàn)依舊持續(xù)下跌。

考慮樓市回暖已有一段時間，企業(yè)補充土地儲備的時間已到來，預計接下來兩個月隨著去庫存效果進一步鞏固以及樓市的進一步復蘇，土地購置面積同比跌幅將逐步收窄。同時，考慮到中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了“白銀十年”，快速擴張的市場基礎已經(jīng)不復存在，未來，土地購置面積很難再現(xiàn)過去輝煌（圖1）。

圖1 全國年初累計土地購置面積同比增幅走勢

（二）全國土地購置均價保持高位運行態(tài)勢

2015年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價為3153 元/平方米，創(chuàng)歷史同期新高，同比增長25.1%，主要源于基期值較低。從土地價格看，相比去年全年下跌5.6%，主要是年初異動所致。

預計接下來兩個月，隨著樓市的進一步復蘇，土地市場成交量也將進一步回暖，土地價格整體仍將繼續(xù)緩步上行。

（三）土地成本高位盤整，房企利潤占比有所改觀

1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價占商品房銷售均價的41.3%，占比收窄7.9個百分點，但仍處于2011年以來同期的最高值，保持穩(wěn)步上揚態(tài)勢未變。

二、房地產(chǎn)投資增速三年來首次回升，新開工面積兩年后首現(xiàn)止跌

（一）全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅三年來首次回升，未來幾個月增長將保持穩(wěn)定

1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9052億元，同比增長3.0%，增速比去年全年提高兩個百分點，結束了自2013年底以來增速持續(xù)回落的局面。其中，住宅投資6028億元，增長1.8%，提高1.4個百分點。

從房地產(chǎn)投資額同比增幅走勢看，1-2月份增幅的回升幅度還是比較弱，主要得益于房屋新開工面積的大幅回升以及施工面積增幅的適量擴張等建設指標。預計接下來兩個月，隨著各地樓市去庫存相關政策的推進和落實，市場將進一步趨穩(wěn)，房地產(chǎn)投資同比增幅回升態(tài)勢將進一步得到鞏固（圖2）。

圖2 全國年初累計房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅走勢

（二）全國房屋新開工面積兩年后首現(xiàn)止跌，未來幾個月同比將小幅波動上揚

1-2月份，房屋新開工面積15620萬平方米，增長13.7%，去年全年為下降14.0%。其中，住宅新開工面積10811萬平方米，增長9.7%（圖3）。

圖3 全國年初累計房屋新開工面積同比增幅走勢

從房屋新開工面積同比走勢看，在土地購置面積同比下跌19.4%的情況下，房屋新開工面積卻能保持13.7%的增幅，主要原因如下：一是基期值較低；二是開發(fā)商在樓市持續(xù)復蘇的大背景下，加快了儲備用地的開發(fā)節(jié)奏。預計接下來幾個月，房屋新開工面積同比增幅將呈現(xiàn)小幅波動前行的態(tài)勢。

三、商品房銷售量創(chuàng)同期歷史新高，銷售價創(chuàng)歷史新高

（一）商品房銷售面積創(chuàng)同期歷史新高

1-2月份，商品房銷售面積11235萬平方米，超2013 年1-2月份10471萬平方米，創(chuàng)同期歷史新高。同比增長28.2%，增速比去年全年提高21.7個百分點。其中，住宅銷售面積增長30.4%，辦公樓銷售面積增長11.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長9.4%。商品房銷售額8577億元，增長43.6%，增速提高29.2個百分點。其中，住宅銷售額增長49.2%，辦公樓銷售額增長29.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長7.8%。

從商品房銷售面積同比增幅走勢看，除了基期值較低外，政策暖風頻吹，去年“3.30”等一系列寬松的房地產(chǎn)、貨幣金融政策延續(xù)以及實施的契稅調(diào)減和貸款新政策使得樓市改善性需求加快釋放也是主要原因之一。同時，目前海外配置阻力加大，實體經(jīng)濟不景氣，股市難有起色，加上今年1月份新增貸款大幅增長，2月份的降準以及近三四個月廣義貨幣（M2）小幅放量增長帶來大量流動性，互聯(lián)網(wǎng)住房抵押、貸款金融產(chǎn)品的推動，年底獎金發(fā)放，以及當前大家對個人財富保值意識的增強等，所有這些因素的綜合效應，使得投資投機保值群體大量入市，進一步擴大了樓市成交量。

未來兩個月，考慮到部分二線以及大部分三四線城市整體銷售情況偏弱、銷售情況良好的一線城市供應有限、政策邊際效應遞減、貨幣寬松有所“收斂”等因素，預計全國商品房銷售面積增幅將有所回落（圖4）。

圖4 全國商品房年初累計銷售面積同比增幅走勢

（二）商品房成交均價創(chuàng)歷史新高

1-2月份，全國商品房成交均價7634元/平方米，創(chuàng)歷史新高，同比增長12%。其中，住宅成交均價7394 元/平方米，同比增長14.4%，商業(yè)營業(yè)用房成交均價下降1.5%，辦公樓成交均價增長16.3%。今年前兩個月，住宅和辦公樓價格增幅仍維持在正增長區(qū)間，商業(yè)營業(yè)用房價格同比下降，但降幅也在收窄。

（三）待售面積增長穩(wěn)定，去庫存壓力依舊存在

2月末，商品房待售面積73931萬平方米，比去年末增加2077萬平方米。其中，住宅待售面積增加1387萬平方米，辦公樓待售面積增加159萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加294萬平方米。庫存增長較為穩(wěn)定，其中商業(yè)營業(yè)用房增長較為迅速。考慮很多庫存為產(chǎn)品本身缺陷所致，如有些位于人口導入難度大的新城，有些戶型、面積不符合當?shù)乜蛻羧盒枨蟮龋@為去庫存任務的順利完成帶來了非常大的挑戰(zhàn)。

四、房企到位資金增速出現(xiàn)震蕩，外部融資環(huán)境還需改善

1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金21392億元，同比下降1.0%，去年全年增長2.6%。其中：國內(nèi)貸款4471億元，下降9.5%；利用外資15億元，下降82.8%；自籌資金8333億元，下降7.6%；其他資金8573億元，增長13.3%。在其他資金中：定金及預收款4806億元，增長8.3%；個人按揭貸款2817億元，增長30.4%。

從月度累計情況看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增幅連續(xù)7個月保持正增長后，再次出現(xiàn)負增長，主要可能是年初異動情況所致。在國內(nèi)外經(jīng)濟形勢依舊未明顯改善的情況下，預計接下來兩個月，金融、樓市相關政策將進一步寬松，房企資金情況將會持續(xù)改善。

從2015年開發(fā)企業(yè)資金來源的構成分析，國內(nèi)貸款占20.9%，利用外資占0.1%，自籌資金占39%，其他資金占40.1%。相比去年全年，國內(nèi)貸款占比被動上升。

從企業(yè)到位資金與房地產(chǎn)開發(fā)投資同比情況看，1-2月份，由于開發(fā)投資同比增幅近三年來首現(xiàn)回升，企業(yè)到位資金同比增幅再次回落。根據(jù)2009年和2013年及其前后年份兩曲線對比情況，當企業(yè)到位資金增幅快于開發(fā)投資增幅時，預示著房地產(chǎn)市場將步入較快發(fā)展通道，而當前兩曲線去年底完成交叉后，再次各自掉頭，這很可能是年初異動引起的。應該說，當前處于調(diào)整階段，未來兩個月房企到位資金上行趨勢將保持不變（圖5）。

圖5 企業(yè)到位資金與房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅走勢

五、全國樓市保持企穩(wěn)復蘇態(tài)勢，未來幾個月將進一步復蘇

總體而言，2016年1-2月份，房地產(chǎn)行業(yè)保持企穩(wěn)復蘇態(tài)勢。從土地市場看，同比跌幅大幅收窄，企穩(wěn)的態(tài)勢更為明顯；從房地產(chǎn)投資情況看，同比增幅延續(xù)三年的下探趨勢首次轉(zhuǎn)向，且房屋新開工量累計同比下降兩年后首次出現(xiàn)較大幅度正增長；從商品房市場看，庫存量增速有所放緩，而銷售量大幅增長。預計未來幾個月，隨著各地樓市放松政策的進一步推進，全國樓市仍將延續(xù)復蘇的勢頭。

（作者單位： 上海易居房地產(chǎn)研究院）