央行再降準對樓市影響幾何

文/遠見

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央行再降準對樓市影響幾何

文/遠見

持金融體系流動性合理充裕，引導貨幣信貸平穩適度增長，為供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境。

目前，影響市場信心的因素大多來自中長期，而短期內不乏正面因素，如央行穩定匯率的堅決態度、春節后繼續釋放流動性等。由此可以清晰地看出，貨幣政策從短期來看，安撫了市場情緒，傳達了正面訊號，起到緩沖器和爭取時間的作用，為結構性改革贏得了必要的時間和空間。而應對經濟中長期挑戰，根本手段還是繼續深化結構性改革。所以說，央行降準不僅起到緩沖器和爭取時間的作用，也為結構性改革贏得了必要的時間和空間，同時也會對樓市帶來積極的影響。放較大規模流動性來支持樓市這樣的放貸需求。所以說，此次降準，對樓市的影響主要有以下四個方面：

影響之一：央行降準0.5個百分點之后，大型金融機構的存款準備金率將降至16.5%，中小金融機構將降至13%，銀行可動用的資金明顯增多，加上此前降息導致的貸款利率進一步降低，此時，對于銀行來講，增加了擴大房貸規模的可行性，后續首套房、改善性需求后續持續釋放得到保障，樓市去庫存的措施政策也會得到保證。因此，從上述分析來看，盡管降準直接想救的是宏觀經濟，想救的是持續下跌的股市，但客觀上救了房地產業，使當前一線城市、部分二市場基本面良好的城市來講，接下來買漲不買跌的行情會持續，市場回暖的速度將超出政策預期，房價也許會醞釀不同程度的上漲行情。

影響之三：六次降準降息之下，樓市“分化”特征將會更加明顯。在六次降準降息等政策刺激之下，一線城市樓市房價步入上漲通道，甚至上半年再次步入“買漲不買跌”的行情；二線城市將加速去庫存的進程，存銷比開始普遍降低，15個月以下去化周期的城市房價將穩中有升，比如合肥、南京、南昌、蘇州、鄭州、石家莊等城市，而15月以上去化周期的城市樓市還有去庫存壓力，但部分城市由于加速去庫存，市場去化周期將回歸至合理區間；對于大多數三、四線城市樓市來講，想方設法跑量的主題不變，因為庫存量大、去化周期長，還是要堅持去庫存。總體來看，各個城市在降準降息的刺激之下走勢將進一步“分化”。

影響之四：降準等救市政策推遲市場調整期的到來，本輪需求透支將導致熱點城市在2017年進入調整期。因為，中國房地產市場環境今非昔比，如今，樓市供求基本面已經基本平衡，短期內來看，樓市仍然面臨去庫存的問題，即使有限購取消、降準降息、降首套首付、免契稅等“救市”政策，也改變不了中國樓市去庫存的基本現實。當前一線城市、部分二線城市樓市出現“恐慌性”購房與“日光盤”繁榮景象的背后動因，其實主要是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果，當然，這種繁榮景象的背后也會潛伏樓市的危機。

穩增長需要從樓市尋求突破口

在降準的影響之下，2016年房地產市場將會再次出現“暖上加暖”現象，國家統計局公布的2016年2月房價指數顯示，一、二線城市房價已經開始全面上漲，這種情況下，降準將放大市場的利好，購房者對市場的預期將明顯向好。對于一線城市來說，火爆將會持續。同時，政府的“救市”星星之火，也將會導致二線城市及部分三、四線城市房價上漲。對于房企來講，首先應積極調整推盤節奏，把控好六次降準降息后跑量去庫存的“窗口期”，增加上半年銷售業績在全年的比例，防止因市場環境在2016年下半年出現變化而導致企業被動推盤的局面。

所以，從市場發展趨勢來看，筆者認為，如果沒有財政部等部委的免契稅、降首付的新政，如果沒有本次央行降準0.5個百分點，如果沒有各個地方政府繼續出手“救市”，待本輪市場需求在今年上半年集中釋放完畢之后，本輪樓市瘋狂階段就會逐步退去，下一輪市場的階段性調整也就來臨了，也就是說，今年下半年將進入市場調整期。但是，上述免契稅、降首套首付、降準等“救市”政策在春節之后頻頻發出，筆者認為，“救市”政策的頻發將進一步透支樓市需求，也將推遲市場調整期的到來，預計本輪需求透支將導致熱點城市在2017年進入調整期。

從時間的角度來看，2016年下半年將是本輪樓市的調整分界點，2017年開始，新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨，去年下半年以來至今的“恐慌性”購房與“日光盤”頻現的現象也會就此而止。屆時，如果企業沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么就有可能會陷入被動。樓市如果進入調整期，在調整中將會進一步優化庫存結構，因此房企不要戀戰，更不能期待房價再次快速上漲，或繼續博弈市場，即使市場具備漲價條件也不要捂盤惜售，因為樓市已經進入下半場，市場需求已基本得到滿足，捂盤惜售的結果只能是錯過放量的“窗口期”，錯過企業扭轉局面的機會。

總之，央行在“兩會”之前降準，顯示出強烈的穩增長意愿。一方面，有助于加快房地產行業的去庫存進程。因為近期房地產去庫存的政策不斷，自今年2月份以來，央行、國家發改委等十多個部門相繼出臺了重磅措施，幾乎每周都有樓市政策出臺。

周小川行長近期在央行記者會上對于個人住房抵押貸款的表態，也被各方視為央行贊成適當給樓市加杠桿。另一方面，央行此次降準，帶頭遵守了此次G20會議“避免貨幣競爭性貶值”的承諾。由于美聯儲加息預期放緩，近期美元同樣承受貶值壓力，人民幣匯率在春節期間維持穩定，都給央行放寬貨幣政策創造了空間。

（作者單位；山東省臨沂市蘭山區財政局）