基于財務視角的房地產企業內部控制問題研究

宋金敏

[摘要]房地產行業作為國民經濟的支柱性產業之一，不僅關系著國計民生、社會穩定，而且對稅收和國民經濟的增長也都具有重大現實意義。然而，房地產行業激烈的市場競爭是不容忽視的，這就要求企業必須加強內部控制，注重企業相關財務管理問題，不斷提升競爭力。文章基于財務管理的視角，分析了房地產企業加強內部控制問題的必要性，進一步探討了我國房地產企業內部控制困境并提出解決方法，以期對我國房地產企業內部控制問題的解決有所借鑒。

[關鍵詞]房地產；財務管理；內部控制

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625178

1引言

近些年來，我國房地產行業持續發展，并且在發展過程中出現了集團化管理發展趨勢，對促進我國國民經濟的持續發展和推進社會主義各項事業的發展具有十分深遠的現實意義。與此同時，房地產企業財務管理中暴露的問題也引起了社會各界前所未有的關注。隨著國內外房地產企業各種丑聞頻頻爆發，加強企業內部控制受到越來越多企業管理層的高度重視，但在內部控制應該包含什么樣的內容，內部控制的界限到底在哪里等問題上，理論界沒有形成統一的認識。另外，由于我國房地產行業起步較晚，在企業財務管理方面，尚不具備完善的理論體系。作為資金密集型的高風險行業，面對日益激烈的競爭，房地產企業要實現長期的發展，必須提高企業財務管理水平，加強企業內部控制。因此，有必要從財務管理的角度加強對房地產企業內部控制問題的研究。

2完善的內部控制體系對企業財務管理的意義

加強房地產企業內部控制可以在一定程度上幫助企業防范財務風險，提高經營效率，實現財務管理目標，從而實現企業的經營方針和目標。

21進行財務預測

財務預測是在認真研究分析企業的有關歷史資料以及結合現有的經濟技術條件的情況下，對未來的財務指標、財務狀況做出估計和判斷，制訂財務計劃的過程。房地產企業由于其自身財務特點，資金需要量較大，這就要求資金使用者在使用之前進行良好的規劃，通過預測和分析，找到增收的渠道和節支的途徑。正確的財務預測是科學財務決策的前提，而良好的內部控制環境是進行正確預測的前提。進行預測的方法有很多，但是無一例外都要有準確的數據，內部控制則在一定程度上保證了數據的真實性，在良好內控的基礎上，通過財務預測做出正確的財務決策，合理安排企業收支，提高企業資金利用效率，提升企業管理水平。

22實現財務監督

財務監督主要是房地產企業在日常的生產經營活動利用貨幣形式所實行的監督，具體來說就是對資金的籌集、使用和分配等活動進行監督。內部監督是保證企業內控措施有效實行的必要手段，財務監督則是內部監督的一部分。內部監督在企業的實施可以達到兩個方面的目標：一是可以保證企業財產各項財產物資的完全、完整以及有序、有效流動和使用；二是可以保證企業會計信息能真實、可靠地反映企業的財務狀況和經營成果。科學地內部控制制度能夠在一定程度上保證企業財務管理制度的實現，以及各項生產和經營活動有序高效的進行，合理地對企業內部的各個職能部門的人員進行分工控制和監督，促使企業各部門及人員履行職責，明確目標，保證企業生產經營活動有序、高效的進行。

23推動資本運作

財務管理是企業管理的中心，而資本運營是企業管理的最高境界。資本運營不是簡單的企業運營，而是運營資本，是現代財務管理的一項重要工作。對于房地產企業，證券市場是一個良好的融資渠道，然而要保證渠道的暢通，則要求企業保證會計信息及其他各種管理信息的正確性和可靠性。內部控制通過制定和執行有序的業務處理程序，科學地進行職責分工，有效地防止信息在收集、處理中錯誤和弊端的發生，保證會計信息的正確性和可靠性。通過正確可靠的信息，使企業投資者了解過去，控制目前，預測未來，更好地加快了籌資、投資的步伐。

3財務視角下房地產企業內部控制存在的問題

目前，大部分房地產企業的財務管理還處于基本的會計核算階段，尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用，其內部控制主要存在以下幾個方面的問題。

31缺乏健全的內部控制制度

內部控制制度是現代企業管理制度的一個重要組成部分，它可以保護企業財產的安全與完整，保證會計信息資料的真實性和正確性，保證各部門經營活動有效、協調地運轉。毫無疑問，沒有一個健全、有效的內部控制制度，企業的財務會計工作就得不到正常運轉。就財務方面而言，很多房地產企業，由于沒有合理的組織制度，權責劃分不清楚，崗位責任不健全，導致購、產、銷、賬、錢、物分管的原則貫徹不徹底；沒有完善的檢查稽核制度，并且考核制度不健全，產生差錯舞弊行為較多。另外，由于財務基礎工作薄弱、受制領導等原因，財務監管人員不能很好地行使自己的監督權，監管控制不能順利實施，管理不能到位，出了問題無人追究、無人負責，造成財務管理混亂不堪，形成惡性循環。

32財務預算編制執行不規范

由于我國部分房地產企業尚未具備真正有效的法人治理結構，董事會和董事長在財務預算編制過程中的參與程度較低，加之多數企業對有無必要開展財務預算管理這一問題的認識并不十分清楚和統一，所以財務預算的編制和調整工作都落在財會部門或預算小組身上，致使財務預算管理缺乏權威性和前瞻性，難以發揮財務預算的內部控制作用。

部分房地產企業在進行財務預算編制過程中，主要以歷史指標和過去的活動為基礎，結合資金、技術和管理水平確定未來的財務預算指標，往往忽視對外部環境的詳盡調研與預測，使很多財務預算指標難以與外部環境相適應，更難以在企業中實施。所有的預算指標在執行過程中都保持不變，運行結束時將結果直接與預算指標進行比較。這種靜態預算編制方法適用于業務量波動不大的企業，當本企業銷售量、價格和成本等因素變化較大時，靜態預算指標則表現出盲目性、滯后性和缺乏彈性，難以成為考核和評價員工的有效基準。

33會計信息化建設水平低

部分房地產企業目前會計仍然采用傳統的手工記賬、算賬、報賬方式，限于人力及成本，若干信息無法披露，導致會計信息不暢，資源無法共享，甚至出現財務管理監控漏洞，市場反應遲鈍等諸多問題。受企業經濟實力、社會環境及會計自身特點影響，多數信息處理沒有實現電算化，除了上市公司外企業信息披露沒有網絡化，信息處理僅維持在局部的范圍，沒有形成全國有機聯系的網絡，造成會計信息不能及時、有效地傳遞，會計沒有形成完整的數據庫，會計信息資源屬于自閉狀態，分散在各部門，難以及時更新，也難以實現對會計數據的共享。這就對企業的財務管理造成了極大的障礙，難以實時監控財務動態。

4基于財務管理視角完善房地產企業內部控制的建議41建立健全財務管理制度和內部控制制度

房地產企業應該建立健全內部控制制度，明確會計工作相關業務的程序和相關人員的職責權限，在機制上、制度上達到規范行為、控制風險、防范舞弊、糾正差錯的效果，切實保證會計工作規范有序地進行。房地產行業在很多層面上與金融行業有高度類似，那么借鑒金融行業的管理工具與方法，利用房地產行業的專業技能對龐大的資金進行有效管理，實施智慧運營不失為房地產企業突破資金瓶頸的有效途徑之一。建立完善的內部控制制度應涉及以下幾個方面：企業應依照法律法規和自身實際情況設立股東會和經理層；盡可能地列明各個工作崗位分工情況，對于各崗位的職責權限應有詳細的崗位說明書和業務流程，在授權范圍內承擔責任明確會計工作相關業務的程序和相關人員的職責權限，在機制上、制度上達到規范行為、控制風險、防范舞弊、糾正差錯的效果，切實保證會計工作規范有序地進行。應有嚴格的授權審批控制制度，不相容職務分離制度，這些制度應貫穿于企業的各項經濟活動中；強化內部控制評價制度，并根據環境的變化做出適當的改進。

42完善全面預算管理模式

預算管理是為了實現企業既定的經營發展目標，編制經營活動預案并且保證其在實際工作中得到貫徹執行。健全財務全面預算管理體系，包括房地產企業的所有業務、所有員工，實行全方位、全過程預算管理與控制，分期進行房地產企業的預算分析工作。預算編制的過程，應做到全員參與，全部門參與，任何一筆經費都要“精打細算”，做好財務流向的管理。通過建立完善動態調整型的財務預算，科學、合理地掌控各開發項目可行性研究、土地招拍掛、施工、銷售等階段的推進程度，加快經營資金周轉與回籠，增強公司對資金風險的可預見性和承受能力，實現開發項目資金風險承受與資源價值創造的最佳結合來有效規避資金管理風險。要對財務部門做好預算執行監督工作，與財務有關的管理程序以及環節、最終結果等都要做到跟蹤，保證財務流動的精確化、真實化、合理化、合法化。

43加快財務信息系統建設

財務信息是企業生產經營活動的集中反映，也是企業戰略決策的出發點。信息化建設將有助于房地產企業更容易、更迅速的獲得企業財務信息，從而更快的作出決策。要保證信息交流溝通的時效性，推進財務內部控制的合理實現，公司應當組建溝通和信息機制，使有效信息的收集、傳達程序逐步標準化，對各項內外信息做合理的考核、整理和選擇。同時，充分利用計算機信息技術打造集團財務共享平臺，公司可根據自身狀況選擇合適的 ERP系統，通過對信息流、資金流和物流等的全面管理，實現的信息共享，加快了信息的傳遞速度，不僅可以提高企業的信息溝通水平，對企業的財務管理工作乃至企業的整體經營狀況也有很大的幫助。

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