EVA在我國房地產企業價值評估中的應用研究

孫文靜　張鐸

[摘要]文章對EVA的應用背景、理論來源以及其研究目的和意義等方面做出了簡單闡述，認為在我國現階段，應基于EVA模型對房地產企業進行價值評估。

[關鍵詞]EVA；房地產；價值評估

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625171

1研究背景

1978年改革開放之后，我國的房地產行業在摸索中不斷前進，但總體發展較為緩慢。直到1998年，國務院下發了23號文件要求從下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。改革開放以來的第一次房改由此拉開了序幕，商品房開始進入居民住房消費市場，并在此后20多年間形成了房地產行業在國民經濟中舉足輕重的位置。但近些年來隨著人口結構、經濟轉型以及城鎮化減速等因素的影響，住宅需求中樞下移，房地產企業高利潤、高成長和高杠桿的野蠻生長方式無以為繼。而且人口城鎮化趨勢也不再支持地產行業繼續高速發展，年新增人口自1987年以來已趨勢向下，且城鎮化速度自2010年以來也有所放緩；地產投資、銷售、新開工增速均在下降。根據新浪財經提供的數據，國房景氣指數近年來逐漸下跌，從2010年的10179下降到2015年的9335。但2015年以來的一連串政策都為房地產行業的復蘇創造了極為有利的條件，央行一再降息、公積金貼息商貸、“二孩”全面放開等政策。在政策全面寬松的大環境下，對于房地產未來的發展，投資者需更加關注房地產企業的真實價值，謹慎投資。

進入20世紀90年代，美國和主要西方發達國家在公司治理領域逐漸形成一種主流的觀點，認為管理的首要職責是為股東創造價值。盡管無論是企業界還是理論界，關于公司的目的是追求股東價值最大化還是追求利益相關者利益的均衡的爭論還在繼續，但作為一個不爭的事實是，股東價值正在轉變為評價企業的一個全球化的標準。而企業價值最大化與股東財富最大化并不是對立的，企業價值最大化是企業所有者和管理者共同追求的目標，這就要求企業管理層在確保公司持續性價值創造、承擔企業社會責任的基礎上，為全體股東創造最大化的財富，所以企業價值評估就顯得尤為重要。

2EVA模型的理論來源

簡單地說，企業價值等于未來各期自由現金流的折現。從度量企業價值的要求來看，傳統的業績度量指標——凈利潤、投資報酬率、股東權益收益率、市盈率、每股收益率等，都因為受到不同會計方法的影響忽略了資金的時間價值，存在一定的局限性。于是我們需要一個更加健全的指標，既要和企業價值存在天然的聯系、能夠說明價值的來源，同時又能對期間經營質量做出判斷、對經營活動提供支持，從而便于依據該指標建立價值觀。這個指標就是經濟增加值，即EVA。基于EVA的企業價值評估，同時考慮到了企業的債務資本成本和權益資本成本，能更真實地反映出企業的價值、服務于企業的管理決策，彌補了傳統評估方法的不足。

關于企業價值評估的研究可追溯到20世紀早期，距今已有100 多年的歷史，在此期間企業價值評估理論一直是管理學家和經濟學家們研究的熱點，其理論也不斷地豐富和發展。1983年，美國的思騰思特管理咨詢公司首先提出了EVA的概念，并在其創辦的刊物上發表了很多有關EVA的文章，EVA理論由此進入大眾的視線并在理論界產生了巨大的影響。

3研究目的及意義

31研究目的

首先，通過實證分析表明利用 EVA 企業價值評估法來評估我國房地產企業價值的可行性。隨著時代的發展，股東財富最大化的財務管理目標逐漸被世人所接受。這就需要運用科學合理的會計評價體系求出企業價值，而傳統的價值評價模型由于存在各種弊端已經無法滿足這一要求，于是 EVA 價值評估體系應運而生。EVA 價值評估體系擁有傳統價值評估體系所不具備的諸多優勢：因為其不但考慮了債務成本，而且將股權成本計算在內，強調的是企業的經濟利潤而不是會計利潤。EVA 價值評價體系產生于20世紀90年代初的美國，經過多年的研究和實踐已經變得十分成熟。在全球范圍內，基于EVA的企業價值評估方法也被越來越多的企業所認可采用，其被可口可樂、西門子、索尼等400余家國際跨國公司采用。于是，思騰思特咨詢公司在2001年登陸中國，但由于中國特殊的政治環境和資本市場與歐美國家有所差異，因此僅僅兩年后思騰思特公司就以失敗告終，關閉了其在中國的分公司。但EVA 企業價值評估法能否對我國房地產公司進行科學合理的評價，需要進一步的實證分析來證明。

其次，可以利用EVA價值評估法來準確的界定房地產公司的企業價值。利用EVA 對房地產企業進行價值評估時，可以較為清晰地了解到制約企業價值提升的主要因素，同時采取相應的手段改變這些因素以提高企業價值，也可以為廣大的投資者提供指導意見。

最后，基于EVA來評估房地產企業，可以在評估過程中發現EVA價值評估法自身存在的缺陷，從而提出改進建議。

32研究意義

EVA 價值評價體系在西方的理論界和現實應用中都取得了巨大的成功，其在中國的推廣雖然有過波折，但其科學性也越來越得到證實。因此，基于EVA評估法對我國房地產企業進行價值評估具有十分重要的實踐意義。

第一，有利于促進企業間的兼并和重組。國家對于房地產行業的宏觀金融政策調整、銀行對于房地產行業信貸政策的收緊以及行業中的激烈競爭不斷促使房地產行業的并購和整合，而并購重組可以增強企業抵御風險的能力以及品牌優勢。確定房地產企業的價值是企業并購重組至關重要的環節，有利于企業兼并重組的順利開展。

第二，有助于提高房地產企業的資金利用效率。目前我國的資本市場的現狀是企業一般只考慮債務資本成本，常常忽視股權資本成本，認為股權資本成本是“免費”的，因而更加偏好于股本的擴張，導致資金使用效率偏低，這種行為對于企業的長遠發展危害性很大。尤其房地產開發行業是典型的資金密集型行業，生產周期長，需要的股權融資偏多，如果只考慮債務資本成本就很難確定企業的真實市場價值。而基于EVA的價值評估把股東財富和企業決策聯系在一起，能反映企業的真實收益和價值，這對于房地產企業的投資決策具有一定的現實意義。

第三，為廣大投資者提供有用的決策信息。基于EVA的企業價值評估值可以幫助投資者了解企業的真實價值，尋找市場上被低估的股票，發現更多的投資機會，從而進行理性的投資決策，提高投資獲利水平。

第四，對于政府的相關管理部門，通過應用科學的方法對房地產企業進行準確的企業價值評估，有助于政府管理部門更好地了解房地產行業發展的真實狀況，進而結合市場經濟現狀實施更為合理的宏觀政策引導和規范行業健康有序的發展。

4結論

現代企業制度的誕生促使企業的所有權和經營權逐漸分離，房地產企業作為其中關鍵的一員，其資金規模較大、權益融資比例較高。EVA可以全面評價企業經營者為股東創造的價值以及是否有效使用資本，不僅是企業經營業績的考核工具，也是企業價值管理體系的核心。基于EVA模型對我國房地產企業進行價值評估有利于房地產企業的長遠發展。

參考文獻：

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