經濟法視角下的房地產調控政策存廢問題研究

陳偉杰

摘要：本文通過介紹房地產調控政策出臺的背景與現狀，對其科學性與實際效果進行了研究分析。政策的本質問題是什么？房地產調控政策當存當廢？什么是代替它的有效手段？從經濟法視角下看，我們得出：完善反壟斷法律制度、土地管理法制度，發揮財稅法律制度的作用，保障住房法律制度的有效實施等，盡快使制度取代政策。

關鍵詞：房地產市場 調控政策存廢 法律制度

面對近些年房價居高不下，房地產市場問題已經使政府與普通人同樣焦頭爛額，為緩解現狀，大批房地產調控政策應運而生卻始終未起到預期作用。目前，面對房地產調控政策帶來的“且調且高”、弊大于利的尷尬局面，大部分研究者對房地產政策的探索還停留在政策本身階段，因此，我們是否應當盡快尋找更加合適的途徑來取代政策。

一、房地產調控政策的出臺及與法律的聯系

為解決房價過分上漲帶來的民生問題與房地產市場投資過熱，從2002年《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》起，大批調控政策陸續出臺。政策在問題的逐漸解決中具有靈活可變性，當市場問題逐漸消失后政策自然可以隨之退出，然而，房地產市場調控政策推出十多年以來對其愈加依賴，雖然政府一直希望建立長效調控機制，然而始終沒有使法律制度代替政策，沒有最終完成房地產市場的健康發展。

我們始終在提的房地產調控政策屬政策性而非法律性，它既包括國務院出臺的“意見”，也包括各部委聯合或單獨出臺的“通知”，以及地方政府為了落實中央任務而出臺的“實施細則”。這種由政府發出、為實現有效治理而制定的公共政策性文件通知是否與法律存在沖突？從法律角度看，房地產調控政策中“地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數”的說法實際上觸碰到公民財產權利，法律規定任何組織機構與個人不得對他人財產進行限制，那么，房地產調控政策是否是在合法的前提下進行實施還有待商榷。觀察房地產調控政策與經濟法的關系可以發現，法律對于日新月異的社會環境來說總顯得滯后，靈活機變的政策出臺則能很好滿足一些需求，然而法律與政策之間的界限不能含糊曖昧，若一味強調靈活性而忽視法律的權威，法律之外的惡性后果與損失將難以尋找責任人，更容易縱容漏洞下的肆意妄為。

二、房地產調控政策概述與效果

房地產調控政策主要分為土地政策、稅收政策、金融政策與限購政策。

第一，土地政策。主要針對土地供應量、土地供應結構、土地價格、土地監督管理等方面的調控，以期達到滿足住房需求、平衡住房類型、調整住房價格、監督查處炒房行為等目的，但由于政策非剛性，從中央到地方政策的力量得到不少消解，在執行力上難以達到預期效果。第二，稅收政策。通過房屋流通環節稅收的改變達到調整住房價格的目的。我國已在2011年開辟上海與重慶兩處房產稅應用試點，同時希望擴大試點范圍，但目前實際操作難度過大，還沒有更多具體進展。第三，金融政策。金融政策體現國家對個人首次購房時的支持，同時提高第二及二套以上住房購買的首付比例與貸款利率，借此抑制囤房、炒房行為，但此政策對于資金足夠者來說是否有實質作用還有待驗證，目前，炒房群體龐大，并散布全國大中城市，成為樓市一道特殊的景觀。第四，限購及其他政策。限購欲達到的效果是通過政府對房地產市場的直接干預來減少高收入者在住房上與中低收入家庭的競爭，但造假現象如假離婚、社保造假、陰陽合同等現象也不斷涌現，它對社會法律體系的沖擊同樣不可忽視，預期效果并未完成。

三、經濟法制度取代房地產調控政策的具體方式

當房地產調控政策在很長時間的應用中并未實現有效效果時，我們是否應當轉變思路，尋求具有建設性措施？“只聽到調控的樓梯響，而不見制度的人下來”，政府已經多次表示將要在調控政策展現成效的間隙出臺制度性措施，我們期待這一天的早日到來：

第一，反壟斷法的應用。對房地產市場的壟斷現象如控制銷售數量、價格串通聯盟等進行法律規制，通過罰款與行政處罰打壓房地產行業的市場操縱，維護消費者合法權益。第二，反不正當競爭法的應用。房地產市場的不正當競爭主要體現在虛假宣傳、串通招標、商業賄賂等，需要通過制度要求與罰款等打消虛假宣傳，懲處銷售中間環節暗中回扣現象等。第三，中央銀行法律制度的完善，需要規范其貨幣發行，建立貨幣政策的監督、評價、違規責任制。第四，財稅制度的完善，政府財政支出需要維持實質公平，科學預算并安排財政支出行為，設置專項補助，統一中央與地方的財權事權統一。此外還需完善住房保障制度與土地法等。

四、結語

房子對人們的生活來說意義特殊，作為生存與生活的基本資源之一，在我國，它已經成為人們生活的首要訴求。目前房地產市場急需的改革，歸根結底離不開政府與市場的關系調整，我們需要不合理的政策干預方式得到轉變，更換行之有效的保障制度保護房地產市場的健康發展。