我國房地產經濟泡沫問題探討

齊惠霞

摘要：房地產泡沫是我國房地產事業發展中的一個重要問題，必須引起社會各界的高度關注，切實防范其不利影響及其危害，促進我國經濟社會穩健發展。本文首先就房地產泡沫的涵義和成因進行闡釋，而后重點從三個方面分析房地產泡沫的危害，最后有針對性地設計我國防范房地產泡沫的對策，即致力于行政管理體制改革、完善房地產市場預警機制、進一步強化金融監管力度。

關鍵詞：房地產泡沫 危害 對策

一、房地產經濟泡沫概論

（一）房地產經濟泡沫基本涵義

從某種意義而言，我國的房地產業從20世紀90年代后期起步，尤其是進入21世紀以來伴隨我國城市化、工業化和新型城鎮化進程的不斷加快，我國的房地產業得到快速發展，有利支撐了我國的經濟建設、財收收入和民生就業。然而，由于種種原因，我國的房地產泡沫問題始終比較突出，嚴重制約了我國房地產業和經濟社會的健康持續發展。據統計，2012-2014年間我國城鎮居民年均收入與同期住房均價的比例1：2.5，相對于發達國家的1：1和國際平均水平的1：1.3，我國的房地產泡沫可謂十分嚴重。2015年以來，盡管中央政府的去庫存化政策大力實施，但是全國的房價依舊沒有得到很好地控制，尤其是北京、深圳等以一線城市的房價似乎愈演愈烈。從本質來講，房地產泡沫不僅僅是一種價格劇烈波動現象，而是一個牽一發而動全身的復雜問題，稍有不慎就會出現連鎖反應，給經濟發展和社會穩定帶來嚴重影響和沖擊。

（二）房地產經濟泡沫形成原因

我國房地產泡沫的形成原因十分復雜，概括來講集中體現在以下幾個方面。首先，制度設計原因。比如，我國現有的行政管理體制尤其是對地方經濟發展和官員的考核而往往局限在GDP，從而催生了各地盲目發展房地產業；另外，各級政府對房屋結構的比例控制不嚴，尤其是保障性住房和廉租房供應嚴重不足；還有，國家在信貸政策方面對房地產業毫無節制的支持。其次，房地產信息不對稱原因。目前，我國房地產市場運行亟待完善，尤其是在價格機制方面，買方明顯處于信息劣勢，導致房價虛高，加之房地產市場存在嚴重的炒作與投機現象，從而進一步加劇了房地產泡沫問題。最后，土地資源稀缺的原因。作為一種不可再生資源，土地的供給剛性加之各地政府規劃管理制度不科學，導致很多房地產開發商盲目圈地，從而造成房地產泡沫進一步加劇。

二、房地產經濟泡沫的主要危害

（一）導致房地產市場產品結構失衡

房地產泡沫的長期存在，會對我國房地產業本身和其他相關產業發展帶來嚴重影響，首當其沖的就是導致我國房地產市場產品結構失衡，各種戶型面積彼此不配套，高端住房和中低端住房不銜接，在很大程度上造成民眾住房需求得到有效滿足。中國社科院房地產經濟研究所易憲容研究員在研究中指出，我國很多地方的房地產開發商，為了最大限度地提高規模經濟，開發高端樓盤，從而在很大程度上忘記了中小戶型的開發與供應。實際上，面對龐大的市場需求，真是適合消費者尤其是年輕人的住房需求，基本上是剛需為主，自然小戶型的毛坯房更受歡迎，而那些動輒別墅或者大面積的精裝修更多地具有炒作價值，與市場需求根本不銜接。與此同時，由于管理當局的宏觀管理不到位，致使我國房地產市場中的廉租房、經濟適用房供應嚴重不足，“居者有其屋”的夢想實現還有不少的差距。

（二）抑制了其他產業健康持續發展

從2010年以來，我國房地產市場整體上高歌猛進，房價一直在高位運行，即使在2016年的當下，去庫存的政策依舊沒有將房價降下來。一直以來，我國房地產市場中的泡沫問題，是由管理當局不作為、房地產開發公司抬高房價和投機商的炒作所致。據統計，從2010-2015年間，以溫州為代表的炒房團向房地產市場注入了至少3.2萬億資金，并間接帶動房地產市場吸引了超過253萬億元的資金投入。金融是一個國家或地區經濟發展的核心，我國房地產泡沫的存在客觀上造成社會資金配置嚴重畸形，很多其他產業發展需要資金支持卻無法及時融資，久而久之勢必會嚴重影響我國經濟的長遠健康發展。比如，中國制造業尤其是中小民營制造企業，由于資金不足導致企業技術研發跟不上，并導致核心競爭力不足，最終導致我國實體經濟發展后勁不足。

（三）擾亂金融市場和市場經濟秩序

房地產泡沫的存在還會對我國的金融市場和資本體系造成巨大的壓力，并導致社會經濟秩序失衡。眾所周知，房地產開發企業屬于典型的資本密集型組織機構，很多房地產開發企業自有資金嚴重不足，大都是依賴銀行貸款來上項目，一旦行業不景氣，便會導致投資預期收益無法實現，從而導致銀行呆壞賬的產生。與此同時，我國很多居民購房平均超過65%的資金來自銀行貸款，同樣也會受到市場不景氣的影響，一旦未來收入無法保證，也會跟銀行帶來嚴重的財務壓力。據統計，截止到2015年底我國銀行業不良貸款超過75萬億，其中有很大一部分就是由房地產泡沫所致。最后，房地產泡沫的存在，還會誘發鋼鐵、水泥和電解鋁等傳統產業無序發展，真正具有高附加的高科技產業由于資金供應跟不上而無法得到科學發展。久而久之，房地產泡沫的存在，會導致我國的經濟社會秩序失衡，必須引起社會各界的高度關注。

三、科學防范房地產經濟泡沫的對策

（一）致力于行政管理體制改革

我國房地產泡沫問題的防范與解決，管理當局責無旁貸，應當逐步完善行政管理體制，對各級政府和官員的考核從單純的GDP指標，向包括生態、環境和自然和諧發展的綜合指標體系轉型升級?！肮俪鰯底?、數字出官”，只有管理當局完善行政管理體制，才可以切實打破地方各級政府依靠房地產和土地財政發展地方經濟的詬病，逐步向人與自然和諧發展的新型工業化道路邁進。與此同時，管理當局對于房地產業的發展也要強化宏觀調控力度，對于那些投機倒把、哄抬房價、圈地不開發坐等漁利的開發商嚴厲打擊，引領房地產開發上將高中低檔住房開發納入經營戰略，同時從財政的視角加大經濟適用房和廉租房的供應與保障力度，助推我國房地產業健康持續發展。

（二）完善房地產市場預警機制

我國房地產泡沫問題的防范與解決，管理當局要綜合采取多種措施，構建房地產市場價格監測和發布機制，引領企業和消費者理性投資和消費，逐步優化社會資金配置，提高資金適應效率，完善住房產品結構。房地產泡沫從某種意義而言是一種價格現象，我國管理當局要綜合選擇房地產價格檢測指標體系，圍繞不同地區和不同城市的合理樣本，動態科學采集房價信息，綜合研判房價水平，并于人們的收入水平和增長速度進行比較，定期不定期發布房價分析報告。一旦發現房地產泡沫現象，就綜合采取行政、金融、稅收和法律等多種措施進行干預，合理控制房價。在此基礎上，引導社會資源如土地和資金合理高效配置，切實規避住房投機與炒作行為，優化住房商品結構，向實現“居者有其屋”的戰略目標穩步邁進。

（三）進一步強化金融監管力度

我國房地產泡沫問題的防范與解決，管理當局要健全完善金融監管法律法規，強化金融政策法規執行力，合理控制房地產信貸規模與結構，加大房地產信息披露制度，嚴格審查房地產抵押貸款資質和條件，確保房地產金融合理、有序和高效。中央銀行和銀監會首先要嚴格制定相關制度，規定金融部門投向房地產市場的貸款的比例和房地產抵押貸款融資的比率。其次，要加強銀行信用規模的控制，要使社會總信用與實際經濟的發展要求相適應，防止房地產貸款的過度膨脹，從根源上防止房地產泡沫的發生。再次，嚴格審查房地產抵押貸款的資質和條件，完善信用制度、抵押制度以及二級市場。最后，加強按揭貸款風險控制，嚴厲打擊過度投資行為，對捏造，編纂虛假信息者予以嚴厲懲罰，大力開展房地產審計，加強其市場的監督和管理，使房地產的投資過于理性。