城市住宅建成區停車規劃戰略實證分析
——以廣州天河區為例

劉永鋒（廣東省國際工程咨詢有限公司，廣東廣州　510060）

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城市住宅建成區停車規劃戰略實證分析
——以廣州天河區為例

劉永鋒
（廣東省國際工程咨詢有限公司，廣東廣州510060）

摘要：近些年，我國城市大型住宅區停車難的問題越來越嚴重，尤其已建住宅小區亟需停車規劃戰略以化解該局面。住宅小區停車規劃戰略分為新建住宅小區和已建小區兩種情境，該文從工程技術、環境、社會、經濟等方面闡釋了戰略路徑選擇和規劃管理策略，提出住宅小區停車問題解決方案；通過對廣州市天河區某住宅建成區停車規劃研究案例從微觀層面進行實證研究，在采取ROT投融資創新模式下通過聯通現狀地下室、增設機械停車位等工程手段和多項規劃管理措施，為解決國內城市住宅停車問題提供一定的參考和借鑒。

關鍵詞：住宅建成區；停車問題；規劃戰略；BOT模式；ROT模式；天河區

0　引言

隨著我國城市化率和居民生活水平不斷提高，小汽車作為普通消費品快速進入普通市民家庭，1990-2014年全國私人汽車擁有量由82萬輛增至12584萬輛，年均增長率高達23%，伴隨而來的是城市交通擁堵、停車難、人車矛盾沖突等問題，并引起了政府和群眾的高度關注。據搜索中國知網期刊得知：論文篇名包含“停車”一詞高達4987條結果，包含“城市停車”達到496條，包含“停車位”則有225條，包含“住宅小區停車”僅有100條。可見，我們都很關注城市停車問題，但住宅區作為城市空間組織重要組成部分，尤其住宅建成區停車問題值得我們關注和認真思考。

張泉［1］等人認為居住區停車問題與其區位、住宅類型、居民類型、建造年代、周邊用地可拓展性和道路交通狀況等因素相關，停車設施供需不平衡只是外在表現，深層次原因包括缺乏統籌觀念、缺乏資源整合和缺乏科學定價，停車設施應堅持“供需統籌、以供定需”和“區域差別化”的規劃理念。尚煒［2］等人認為老舊居民區配建停車位嚴重不足，形成安全隱患，提出通過時間錯位和空間利用策略來增加停車泊位供給，如建設立體停車設施、挖潛可用空間、停車位共享、夜間路內停車等。汪江［3］等人提出既有住區的停車問題表現為小汽車無組織、無秩序停放，車與人矛盾加劇，造成景觀問題和社會問題，可從建設地下和地上汽車庫、應用機械式立體停車技術、加強停車管理來增加停車位數量。賀松、陶杰［4］等通過分析城市停車形態發展階段，明確21世紀處在多種停車方式并存階段，多層停車樓單位停車位占地少，可優化住區環境和提高住區土地利用效率，并針對發展和推廣停車樓的難點，從相關法律法規、停車位權屬、投資環境等方面提出建議。陳峻、張輝［5］等進行了城市路內外停車設施車輛停放的差異性分析，提出路內停車場、收費停車場的車輛停放時長較小，泊位周轉率高，在無法增加路外停車泊位供應的條件下，提高路內停車泊位供應比例，緩解區域停車供需矛盾。楊傳明［6］等對國外城市住宅小區停車問題進行研究，提出增加車位以外的非工程性措施，包括歐洲需購車位證明、加大養車費用來限制新車上牌，鼓勵拼車出行；香港大力發展公共交通，大力興建停車換乘設施，及時調整停車政策，控制汽車的增長；日本充分利用道路較寬、車流量較小的路段設置臨時停車位，白天停車最長不能超過1小時，晚上免費向車主開放；新加坡規定每個共管公寓、組屋區、社區及每幢大型建筑物必須修建一定數量的停車位，以修建高樓式多層立體停車場來彌補小區地下、地面停車場的不足。

1　城市已建住宅區停車現狀分析

經調查，交通擁堵和停車難已成為阻礙城市良性發展的瓶頸，近幾年住宅停車問題成為社會關注的熱點。當前，城市已建住宅區停車存在以下問題。

（1）已建住宅區及所在區域建設強度高，難以修建露天停車場或多層停車樓等，導致汽車隨意占用小區路（含消防通道）、宅間綠地和公共活動空間。

（2）住宅小區停車難，導致車主見縫插針，頻現人行道、消防車道亂停車等現象，既影響小區其他居民出行，引發鄰里不和，也存在較大安全問題。

（3）地下車庫層高不足以修建雙層機械式車庫，難以進一步利用地下空間，且不少地下停車位已向業主出售，即使層高達到4.5m也因車位產權問題使地下車庫技改變成泡影。

（4）小區戶數與車位配比普遍不滿足政府最低標準，車位產權出讓后造成停車位利用效率較低，亂停車現象更為突出，加劇了鄰里矛盾。

（5）政府相關部門對建成區停車規劃、管理上不到位以及小區物業管理缺位，隨意設置車止石容易堵塞消防、救護車通道，對長期占據停車位的廢棄車輛管理不作為，未能統籌住宅小區內外的停車設施資源。

究其原因，首先是小汽車保有量快速上升，停車位供給不足。隨著我國經濟持續發展和人民收入水平逐年提高，房地產市場得到蓬勃發展，居民在逐步改善居住環境的同時，越來越多家庭擁有了私人小汽車；除部分郊區大型樓盤或高檔小區，住宅小區建設之初極少考慮停車設施，設有停車庫的小區也適應不了新的發展需要。其次是小汽車出行比例高，加大停車位供需矛盾。城市人口和規模快速膨脹尤其是一線城市，公共交通跟不上發展需要，小汽車占居民出行比例仍比較高。第三，政府和社會各界對停車位建設和管理重視不夠，建設、管理、法律等條塊分割，未成體系；住宅建成區停車規劃存在缺失，無法指導規模大小、可利用空間、區位環境不同的小區解決停車難題。

2　城市住宅區停車規劃戰略路徑

在對城市住宅小區停車問題進行全面調研和理解現存問題基礎上，需就諸問題進行定量化分析，分別從工程技術、社會、環境、經濟等方面提出新建和已建住宅小區停車規劃實施路徑，如圖1所示。

2.1新建小區停車規劃戰略路徑

通過對已建住宅區停車問題的梳理，新建小區停車規劃戰略需以“規劃先導、以需定供”為指導思想，以工程技術措施為主，依據住戶出行需求，嚴格參照所在地停車位配建標準規劃停車位，確定不同性質住宅區停車位建設標準，并與主體建筑同步設計、同步施工和交付使用，預留遠期發展空間，以滿足未來停車需求。

圖1　住宅小區停車規劃戰略路徑示意圖

2.2已建小區停車規劃戰略路徑

鑒于已建住宅小區發展成熟，車位供需關系較為明確，但外部環境影響和限制較多，單純工程措施不能完全解決停車位供需矛盾，需遵循“分析停車位供需兩端，結合實際情況尋找新的平衡點”原則提出停車規劃戰略路徑。

（1）確定停車位供需平衡點：考慮到外部環境是主要影響因素，充分征求小區相關利益關系人意見，高效集約利用小區可利用土地或空間建設盡可能多的停車位。

（2）基于新的平衡點做好供給側管理：通過創新住宅停車場投融資模式、引入專業停車設施運營商和政府政策導引，以管理手段統籌各種資源，提高停車設施服務水平，使有限的資源最大限度滿足需求。

2.3創新停車規劃管理策略

2.3.1新建小區停車規劃管理策略

（1）規劃上合理把控停車位配建標準，預留發展空間。除了公租房、經適房等，停車位建設應不低于配建標準，其中公寓、高端小區停車位應高于配建標準；平衡好小區入住率與車位配比率關系，大型居住區或入住率較低的小區停車設施采取一次規劃、分期建設；協調好停車與小區公共空間關系，預留建設智能停車樓等設施空間。

（2）工程技術層面盡量提高土地利用效率，以更少的投資建更多停車位。利用地形高差或經協調后的公建設施，采取架空、地下室等技術措施增加停車位；地下車庫實施管線綜合，適當降低層高以及實現自然通風，減少投資；協調地下車庫與地上建筑柱網，或充分利用車庫邊角空間布局設備房，或利用足夠層高增建機械停車設施，減少單個車位占地面積。

（3）其他適當參考住宅建成區。

（1）小區業委會參與，制定“一區一策”。充分征求小區不同利益相關人意見，業委會參與制定停車管理規定等；倡導“按規矩停車”并加強宣傳，制定合適的停車費準則。

（2）控制和管理小區車位，協調與公共停車空間關系。確保30%車位不出售，減少月租車位比例，提升停車位的周轉率，兼顧效率和公平；重視與社會公共停車場的互補關系，協商疏導部分停車需求，有效管理可用空間；利用信息管理來降低高峰期停車需求（停車位共享等），降低周邊交通壓力。

（3）提高停車位供給或停車設施服務能力。敦促開發商在交付物業開發時提供充足停車位；引入社會資本參與小區新建或改擴建停車場改造及運營，例如BOT、ROT等模式；通過允許住戶使用、清理長期占用車位的廢棄車輛等方式，降低不合理使用車位；對于已出讓車位，制定活化私人車位的公私合營方式；通過停車設施技術提升和新建臨時停車設施來增加停車位。

2.4政策建議

（1）建設便捷、舒適的公共交通系統，鼓勵居民更多使用公共交通出行，消滅軌道交通銜接“最后一公里”現象，減輕對私家車依賴性（包括P+R），盡量降低未來停車需求。

（2）落實城市規劃中的慢行交通系統建設，倡導居民中短途出行更多采取以步行、自行車等低碳出行方式。

（3）對車位供需矛盾突出的小區，政府考慮將其周邊具備條件的市政路實施路內停車，鼓勵錯時停車；對小區紅線外的社會公共停車場錯時共享，基層政府部門牽頭聯系、溝通和協調雙方關系，做好供給側管理。

（4）為鼓勵小區業主或社會資本改造現有車庫增設機械停車位，地方政府簡化行政審批流程，例如免于辦理建設工程規劃許可證；同時，對符合房地產登記要求的機械停車庫，地方政府支持按其整體空間投影占地來辦理確權手續。

3　廣州市天河區某住宅小區停車規劃案例應用

3.1小區停車位現狀分析

該住宅小區位于廣州市繁華地段，建成年代為2000年前后，由多棟30層的高層住宅塔樓組成，共有住戶約1872戶，但只配建地下停車位492泊，未設露天停車位，住戶數與車位比3.8∶1，現狀停車供需矛盾嚴重，嚴重影響鄰里和諧。為此，政府委托我們開展該小區停車規劃研究課題。

經調研，該小區住戶主要以公務員為主，地下停車庫使用權仍未轉讓，而車位月租費和臨停費分別為400元/月·泊、2.5 元/小時（7.5元封頂），屬于周邊區域中停車費的洼地。從2010

2.3.2住宅建成區停車規劃管理策略年起該小區停車位利用率已達100%，其中月租車位供不應求，仍有400多住戶登記輪候，但80多個臨租車位發揮了更為大的作用，泊位周轉率逐年上升，由1.04逐年提高至1.35。同時，該小區建筑密度高達42%，為盡量滿足停車需求，地面道路、車庫通道等均已考慮路內臨時停車，但一定程度上影響了小區居民出行以及新增了安全隱患。

3.2停車泊位供需分析

該小區作為既有住宅，按地方停車位配建標準《廣州市停車配建指標實施檢討（簡本）》需配置車位1900泊，缺口達1410泊，但按現狀環境條件進行分析，小區自身資源和空間無法支撐該需求；從登記在冊輪候辦理停車位的居民數量來看，400泊作為小區停車位規劃目標。

3.3小區停車難的解決思路

依據小區現狀條件，提出了利用綠化帶或道路的空間擴建地下室停車庫、已有車庫改為雙層機械停車位、地上見縫插針地加建停車樓、考慮現狀民防設施改造停車、與周邊商業停車位實現停車共享、改革停車管理制度等解決思路。

3.4停車規劃方案

該規劃研究報告綜合小區生活環境、消防、民防及規劃要求，現狀人防設施無法進行改造，從工程實施可行性的角度提出小區停車規劃方案由四部分組成，可將現狀孤立的地下車庫分別連通，共增加停車位180泊，小區停車位合計672泊。此外，從土地利用、停車泊位數、結構可行性、投入產出、住戶對規劃改造工程意見等方面進行分析，定量分析規劃實施的效果，實現更大效益。

規劃方案一：利用AB棟和C棟之間的道路位置地下空間，擴建地下室，連通AB棟和C棟地下車庫，可增加停車位21泊，其中機械車位17泊。

規劃方案二：利用E棟、D棟及天陽路之間的地下空間，擴建地下室并連通E棟地下車庫，可增加停車位77泊，其中機械車位69泊。

規劃方案三：考慮消防、建筑間距、小區交通規劃等因素，利用E棟西北地塊地上加建機械停車塔樓，可增加停車位30泊。

規劃方案四：將D棟及FGHI棟下部分停車場改造成兩層機械停車，可增加停車位52泊。如圖2和表1。

圖2　天河區某住宅小區停車位總平面規劃圖

表1　停車位規劃方案分析匯總表

3.5規劃方案與相關法律的關系

《中華人民共和國人民防空法》提出“新建民用建筑修建的防空地下室，任何單位和個人不得出售，平時實行誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”。《中華人民共和國物權法》規定“車位占用業主共有的道路或其他場地，屬于業主共有；建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或出租等方式約定”。

撇除該小區車庫權屬為國資所有的因素，規劃方案提出新增設車位大部分為不出讓的雙層機械停車庫以及智能機械停車樓，不占用民防設施，均符合人民防空法和物權法。

3.6規劃實施融資創新機制

與老舊居民樓加建電梯籌資難相類似，住宅建成區停車設施改擴建不屬于財政資金使用范疇，資金籌集難度大。規劃研究報告提出采取面向專業管理機構的產權轉讓方案（即權屬人主導，充分征詢業委會和業主意見的改擴建-經營-移交的ROT融資模式），以實現國有資產增值保值，同時加大停車位供給水平，提高停車場運營管理效率。

經測算，經公開采購程序選取的社會投資方分年繳付特許經營費，以獲得該小區現有地下車庫16年經營權，同時投資建設停車位改擴建方案并通過經營回收全部投資以及取得合理回報（IRR=10%，Pt=10.2a），16年特許期結束后地下車庫的經營權無償移交給原權屬人。

3.7規劃實施管理機制

受可利用空間所限，規劃方案仍達不到0.5～0.8泊/百平方米建筑面積的標準和滿足登記輪候車位400泊目標，需在增加180泊停車位新的供需平衡點下采取多項管理舉措。

（1）擯棄靜態看待停車位供給的觀點，提出增加臨保泊位和適當降低月保泊位比例，新增臨保車位168泊，至少可讓226戶業主受益。

（2）與小區周邊單位銜接，向停車泊位共享和錯時停車轉變，通過提高車位周轉率而帶來使用效率的提升。

（3）采用ROT投融資模式實施停車設施改擴建后，專業化管理手段例如部分車道合理劃線及輔助管理后可增加32泊，非接觸式IC卡、實施監控等智能化改造提高了管理效率，通過提高車庫周轉率而惠及更多居民。

4　研究結論與展望

當前，城市尤其是中心城區內既有住宅小區停車供需缺口很大，停車位使用具有很強的時效性，工程技術措施只能解決一部分新增停車需求。上文提及的天河區某住宅小區停車規劃案例提出ROT模式有效解決了停車庫改擴建資金籌措和專業管理的問題，車位數量雖不能滿足全體住戶需求，但綜合各項管理措施后達到新的供需平衡點，更好地實現效率與公平。對任何小區而言，都需對現狀停車問題進行全面調研，對問題大小進行量化分析，從出行需求端和車位供應端分析問題產生原因，結合環境、社會、經濟等制約因素確定停車位規劃目標，分別提出工程技術措施和適合的管理體制。

城市中心區域并非是停車資源越多越有利于解決停車供需矛盾。城市住宅小區停車問題只是城市交通問題、交通擁堵等根源和集中反映，既有小區停車位規劃和改造是必要的，但問題的最終解決還是需各級政府從宏觀層面予以解決，提高公共服務和基礎設施供給側的效率，建設更為人性化的、便捷的、高服務水平的公共交通體系和慢行交通體系，降低市民對私家車依賴性和鼓勵低碳出行。

參考文獻：

［1］張泉.城市停車設施規劃［M］.北京：中國建筑工業出版社，2009∶32-47.

［2］尚煒，戴帥，劉金廣.城市停車政策與管理［M］.北京：中國建筑工業出版社，2014∶141-150.

［3］汪江，李世芬，鄭非非.既有住區停車問題探討［J］.華中建筑，2010（3）：103-105.

［4］賀松，陶杰.多層停車樓在城市住區中的應用探索——以廣州市為例［J］.城市規劃，2015（4）：82-89.

［5］陳峻，張輝.城市路內外停車設施車輛停放的差異性分析［J］.城市規劃，2009（8）：33-36.

［6］楊傳明，陳婧，崔亮.城市住宅小區停車問題及解決對策研究——以蘇州市為例［J］.現代城市研究，2012（8）：82-86.

責任編輯：孫蘇，李紅

Empirical Analysis on Parking Planning Strategy in Urban Built Residence Community

Key words:built residence community；parking issues；planning strategy；Tianhe district

Abstract：The issue of parking in large-scale urban residential districts has been getting increasingly serious in recent years，so a suitable parking planning strategy is badly in need，especially to the built residence communities. The planning strategy can be for the newly-built residence communities and the built ones. This paper，from the aspects of engineering technology，environment，society and economy，elaborates strategy path selections and planning management tactics，and presents solutions for parking in residence communities. Based on the parking planning case of a built residence community in Tianhe district of Guangzhou，an empirical study is conducted in the micro-levels，with some solutions presented，such as engineering methods with public-private investment and financing mode（ROT short for Renovate-Operate-Transfer）of connecting isolated underground garages and adding mechanical parking equipment and various planning management measures. It can offer some references.

中圖分類號：TU248.3

文獻標識碼：A

文章編號：1671-9107（2016）05-0019-04

收稿日期：2016-02-02

作者簡介：劉永鋒（1979-），男，廣東廣州人，研究生，工程師，注冊規劃師，注冊咨詢師，從事規劃評估、規劃編制、重大項目評估咨詢工作。

doi：10.3969/j.issn.1671-9107.2016.05.019