張宏業：撥云見月觀樓市

張宏業先生，英國皇家特許測量師、中國房地產估價師、威格斯資產顧問有限公司執行董事、建溢集團有限公司獨立非執行董事、中國房地產估價師、灣仔中西區工商業聯合會董事、灣仔中西區工商業聯合會地產及建筑委員會副主席、澳門房地產評估學會監事長、英國仲裁學會會員、商業評估議會註冊商業估值師、山西省政協委員（第十、十一屆）、山西省海外聯誼會副會長。

中國樓市托底經濟增速，2016年4月中旬，國家統計局公佈了中國一季度GDP增速為6.7%，符合市場預期。下旬，中國人民銀行公佈了《2016年一季度金融機構貸款投向報告》，其透露出來的信號是：房地產保障了GDP的預期增速。

為了透析中國乃至世界的房地產市場，張宏業先生——中國房地產估價師常年行走於中國各地以及世界各地，觀察、分析、總結，並做出準確的判斷。數十年的歷練，加上專業的輔助，賜予了他更多的智慧，他對樓市的分析和判斷也因此被結果印證，讓他被更多人信服。

帶著對中國樓市的擔憂，筆者訪問了張宏業先生，以期透過他的分析，對中國樓市增添一份信心與清明。

記者：深圳作為全國一線城市，房價的漲幅也是遙遙領先於其它二三線城市，較之同為一線城市的北京、廣州、其漲幅都高於它們，造成這一結果的原因是什麼？

張宏業先生：每一季度，相關部門會對全國七十個城市的房地產項目做一次統計，並與前一年同期做一次比較。來自於全國的數據顯示，在全國的所有城市中，漲幅最大，增長速度最快的兩個城市分別是上海和深圳，而深圳的增長比例超過了60%，與之相比較，北京、廣州的漲幅和緩許多，在20%左右。

深圳漲幅如此之大，其中一個原因便是在過去一段時間，深圳的增長速度較之上海、北京要慢一些。造成這一現象的主要因素是深圳的房價的底數大，所謂底數大，是指深圳房產的平均值大。據我所知，在深圳前海附近，房價已達八萬元一平方米；關外如龍華，均價為五六萬元一平米；靠近惠州的地區，如蓮塘，也達到了三四萬元一平米。

深圳是一個移民城市，工資水平高，是全國新興產業最集中的城市，在許多方面都開創了先河，並從這裏開始然後推廣至全國各地，包括金融產品、前海自貿區的試行等，深圳的特殊和優惠政策以及經濟環境吸引了內地其他城市的人才來深發展，所有的一切，都給整個城市的發展帶來助力，深圳這個城市未來的廣闊空間被眾人看好，許多人來深投資房地產。

兩年前，曾有人覺得深圳的房價太貴，一班炒家攜帶資金前往珠海、江門、中山投資買房，兩年過去，升值的幅度非常低，買時六七千，如今不過大約一萬元，且是中山市中心最好的位置。究其原因，主要受中山基本工資水平的影響。珠海市的房價亦增長緩慢，其二手房市場不景氣，是受其經商環境不及深圳所限制。

珠海、中山、深圳是珠三角地區發展最好的三個城市，而深圳的房地產市場卻一直是這三個城市中最好的。深圳宜商宜居，並有惠州輔助，形成一個大的生活圈。縱觀深圳整個房地產市場，我預計從2016年至2020年以及以後，房地產整體會呈現上升的趨勢，且這個趨勢是明顯的。

記者：在深圳的人大多有這樣一個感覺，就是去年房價升得太快，然後近期又明顯感覺穩定了。在深圳，引起房價和成交量漲跌的因素有哪些？

張宏業先生：中央在2016年兩會期間提出了2016年GDP預期增長6.7%的目標，中國經濟發展依靠的是三輛“馬車”拉動，其中的兩輛“馬車”，一是投資，二是消費，這兩輛“馬車”也是中國經濟要達至6.7%增長率的關鍵之處，在這兩者間，中央考慮、權衡再三，決定選擇於投資處進行擴大。之所以選擇投資而非消費，是因為很明顯的一個現象：消費，尤其是國民消費的增長非常緩慢。因此，只能寄希望於投資，而投資最主要，也是最常見的方式就是房地產。

然而對於深圳來說，房價上漲的主要原因卻不是投資的增長，而是供求關係引起的。這裏便牽涉到一個概念——眾籌。眾籌的主要對象是年輕人。深圳是一個工資水平領先於全國絕大部分城市，這裏有許許多多有希望、經濟觸覺敏銳、懂炒樓的年輕人，所以常常三人一組，每人出資二三十萬，完成首付、貸款等一系列的程序，買房、炒房。他們對於這種“快來快走”的經濟模式十分擅長。在能夠賺取百分之十的收益時，他們便會放手，將手中的房子售賣出去，然後開啟新一輪的投資。就是這樣的模式推動了房價的快速上升。而一旦升至某個程度，中央感覺即將出現或剛剛出現危險局面的時候，便會對此進行宏觀調控。

全國兩會之前，以及地方兩會期間，中央已經做出了指示，敦促地方出臺一些政策，來調控深圳、上海房價增長的速度與幅度，阻止其瘋長。這些政策包括眾籌貸款的限制、購房稅收的新規定、首付比例的上調等。當這一系列政策出臺之後，房價收攏，效果立顯。四月份的數據顯示，無論是房價還是成交量的跌幅都較大，接著跌幅降低。

記者：在中國除了深圳處於高房價及高漲幅之中，上海亦是如此，對於上海來說，造成上海高房價的因素是什麼？上海在未來發展上可以有哪些新的改變或突破？

張宏業先生：上海與深圳的相同或相似之處在於，兩個城市都有工資水平高、外資公司多的特點，這是導致深圳與上海高房價的主要及關鍵因素。

上海與深圳是中國兩個最大的商業城市，然而我覺得在未來的房地產項目上，可以偏向於住宅市場。上海曾計劃將上海打造成一個旅遊度假的城市，但是結果並不理想，因為上海缺少歷史景點，歷史氛圍也並不濃郁。如果能夠成功將迪士尼落戶到上海，借助迪士尼效應，許多遊樂園將隨之出現，其產生的作用是拉動整個上海的購物等商業需求，進而推動第三產業，包括保險、地產等湧入上海，促進上海從一個商業城市逐漸過渡到一個全面發展的城市，囊括旅遊觀光、餐飲酒店、休閒養老等，讓其成為全國最大的休閒旅遊度假城市。

數據顯示，中國在2033年將進入老齡化階段，早在幾年前，人大代表已經提出了有關老齡化的問題，現如今更是將對房地產的關注點轉移到旅遊和養老上，我對上海的住宅市場充滿信心。

記者：與一線城市相比，二線城市的情況又是怎樣的？

張宏業先生：地產市場不是一個全國統一市場，而是一個分散的、區域性分割的市場。中國地域遼闊，各地發展極不平衡。每個地區的收入水平、經濟狀況、地理環境和文化背景的差異，決定各自房地產市場的結構、供求關係和價格水平的不同，因此有關地產的政策也不盡相同。

二線城市與一線城市不同，供需平衡才是健康的發展狀態，在中國二線城市，供需平衡的城市代表是杭州。對於供需不平衡的城市，如武漢、長沙、太原、沈陽，採取的寬鬆的態度，鼓勵其去庫存。在中國存貨最多的城市，庫存量已超過兩年，這是相當長的時間。

今年第一個季度，溫州、大連、南京、蘇州等城市的去庫存速度飛快，尤其是蘇州、南京在第一季度的買地量很大，價錢上漲幾倍左右，這是較理想的情況。然而地方政府有一個很重要的問題，就是財政收入很大一部分來自於土地的收入，當政府批準下的土地能夠進行買賣之後，大家一窩蜂似的去買地，當土地的價錢較高之後，政府會感覺到賣地困難。房產商從政府手中買了地，往後一年時間，庫存的時間從今後退至八月、九月，或過度至一年以上。此後，將回到原來的狀況。這樣的狀況受到三方面的影響，第一價格不會提升太快，第二交易量會逐漸下降，其三政府對貸款的限制。

記者：與內地城市相比，港澳的房地產市場又是怎樣的狀況？

張宏業先生：內地是一個政治市場，香港是一個經濟市場。換句話說，就是內地房地產市場的動向很大一部分受國家政策及宏觀調控的影響，而香港更多的因素來自於經濟環境的變化。2015年，是香港房地產市場最高峰，之後逐漸下跌，跌至2016年3月份，住宅的整體跌幅在15%左右，小戶型住宅，即不超過四十平方米的住宅跌幅更大，超過了20%，豪宅的跌幅在12%—13%。通過數據顯示可以看出，小型住宅升值快，下跌也快。豪宅的跌幅相對較少，是因為其本身的需求量相對較少，而其變動的原因是受到內地的影響，內地人將投資的重點從香港慢慢轉移至澳大利亞、英國、歐洲等地，因此原本投資至香港的資金分散出去，加上受產能過剩的影響，以及內地整體經濟的影響，導致內地人購買力下降。

此外，還有一個重要的因素就是內地人對香港市區信心。佔中、旺角事件等影響，內地人來港消費大大減少了，今年五一，旅遊團同比下降了50%以上。因此，原本零售業、貿易、消費力最強的香港，卻受到了最大的影響，遠遠高於澳門的跌幅。

對於小戶型，因為政府售賣的土地主要集中用於中小戶型住宅，這使得2017年至2019年三年間，供應量將上漲至20%左右。我估計香港的房價還會有所下降，今年內的跌幅為10%以上，之後趨向平穩，而這個平穩很大一部分因素取決於發展商的力度、內地的經濟情況。

記者：謝謝您的分享。

人物側記：

在採訪即將結束時，張宏業先生透露，他所服務的灣仔中西區工商業聯合會計劃在以第三產業為主的香港，將佔據很大比例的地產業為載體，與國際互聯網結合起來，匯聚地產、計算機業的精英，借助大數據，與時俱進，助力房地產的發展。

張宏業先生常行走於世界各地，借著旅遊休閒的機會，了解各地的地產業情況，找尋值得香港以及內地城市學習之處，為發展獻智獻力。

對於地產業，張宏業先生總有一份放不下的責任，讓他時刻關注著香港乃至整個中國的樓市，精力充沛的他充滿能量，撥開樓市的迷霧，理性、全面地分析，準確地解讀，給普通大眾還原一個真實的樓市。