資源型城市住宅用地開發與利用模式研究

蘇高華

(中國鐵建房地產集團有限公司，北京 100039)

資源型城市住宅用地開發與利用模式研究

蘇高華

(中國鐵建房地產集團有限公司，北京 100039)

摘要：資源型城市作為一種特殊的城市類型，其住宅用地開發需要考慮自身的屬性和特征。本文結合我國資源型城市類型、數量和空間分布特征，對資源型城市住宅用地開發的階段特征和問題進行描述，在闡釋資源型城市住宅用地開發與利用的約束性條件的基礎上，對住宅用地開發與利用導向進行了分析，并提出“礦-城協同開發模式”、“廢棄地改造利用模式”、“原址拆遷改造模式”、“集中連片開發模式”四種住宅用地開發與利用模式，對我國資源型城市住宅用地開發與利用提供了理論指導和發展思路。

關鍵詞：資源型城市；住宅用地；階段特征；限制因素；開發模式

當前，我國的經濟和社會發展已經取得顯著成效，據國家統計局口徑，2014年中國城鎮化率已經達到54.77%。根據城市化發展的“S”型曲線，當國家已經進入了跨過第一個拐點，進入快速工業發展階段，對可持續發展的需求也逐步提上日程[1-2]。然而，由于早期不計后果的發展模式，國內部分城市已經出現了嚴重的問題，尤其是資源型城市的可持續發展問題，已經成為國內學者的研究熱點[3]。資源型城市幾乎是伴隨著礦產資源的開采、礦區的建設而發展起來的，相關的附屬設施用地也得以開發，其中包括住宅用地。住宅用地作為城市經濟發展的一部分，在其為城市發展提供經濟的同時，需要與城市產業結構、功能協調相匹配[4-6]。隨著資源型城市功能的不斷發展和完善，住宅用地的開發與利用也成為資源型城市可持續發展能力提升的重要切入點。研究資源型城市的持續發展及產業轉型需要充分考慮住宅用地的開發利用途徑及方式，其決定了城市用地功能優化布局及地方居民生活品質。基于此，本文通過基于我國資源型城市的發展概況對既有住宅用地開發利用問題進行探索，旨在為資源型城市住宅用地的開發利用提供新的實施思路，在充分考慮地方特殊地質條件的情況下，力求各類用地的平衡發展，實現城市可持續發展。

1我國資源型城市的發展特征

1.1城市類型劃分

資源型城市是一個圍繞資源豐富地區以礦石加工、開采乃至冶煉為主要產業的城市。其特性包括兩個方面，從質來說，礦業及其伴生經濟是對于區域社會經濟發展具有不可替代的作用；從量來說，礦業產值是當地工業總產值的核心部分。就城市類型而言，資源型城市的關鍵因素在于礦產資源[7-8]，因此，我國的資源型城市類型劃分也主要是圍繞礦產資源進行區別。由于資源型城市的劃分標準不一，且種類較多，本文主要從住宅用地開發利用的潛在影響角度進行分析，見圖1。

圖1　資源型城市類型劃分

1.2數量特征

目前，國內學者對于我國資源型城市(鎮)的數目還存在著較大分歧。學者們一般認為，資源型城市要重點強調其資源特性和礦產特性，城市的“成因”應該是基于礦業開采或者礦產加工，在此基礎上實現對社會的利益輸送。基于此，據統計，我國資源型城市共262個[9]。根據資源型城市資源開發相對程度 將其劃分為成長期(31個)、成熟期(141個)、衰退期(67個)和再生期(23個)。可以看出，我國多數資源型城市處于成熟期和衰退期，盡管表明了我國資源型城市的發展歷程逐步走向成熟，但同時亟待解決的是這些城市的產業轉型壓力和經濟持續發展能力，與之相關的住宅用地也面臨內部改造、再利用、物業轉型、品質提升等壓力。

1.3空間分布特征

我國礦產資源空間分布的差異明顯，這也促使形成了我國資源型城市區位的空間差異性。從分布特征來看，資源型城市主要集中分布于中西部地區，占到全國該類城市總量的四分之三。在全國262座資源型城市中，資源型城市空間分布差異性分布，這除了與區域自身資源分布有關以外，與我國的區域差異現代化戰略進程也存在一定聯系。1950年前北方中東部地區礦產資源的優先開發、東北華北地區的“156”項重點工程優先布局、東北華北油田大規模開采、山西能源基地的建立乃至長江中游金屬資源城市的布局[10]等等，直接或間接地推動了我國資源型城市分布格局。

2資源型城市住宅用地開發利用的階段特征及存在問題

資源型城市用地模式與資源開采階段存在著密切的關系。而住宅用地作為對土地需求的主要來源之一，其利用開發模式，必然會受到資源開采程度的影響。不同資源開采階段，對應著不同的住宅用地開發利用特征和階段性問題。

2.1開發利用的階段特征

住宅用地的開發與區域經濟水平是緊密相關的。對于資源型城市而言，無論其與礦產資源的分布、種類以及行政級別的關系如何，礦產資源作為城市存在的先決條件和發展核心驅動力，資源的稀缺性和不可再生性必將迫使城市經濟水平呈階段性變化，而經濟發展水平很大程度上決定了人口的聚集。因此，在這種城市發展大背景下，住宅用地的開發和建設也必將呈現階段性特征。資源型城市的規模、級別、類別對住宅用地開發利用產生外部性影響，在一定時期內，資源型城市的發展周期決定了住宅用地開發利用的性質、規模及功能。根據圖1資源型城市分類標準，住宅用地開發利用的階段特征對應于成長期、成熟期、衰退期和再生期四個階段，每個階段具有鮮明的特征，見圖2、表1。

圖2　資源型城市住宅用地開發階段性特征圖

1)成長期(Ⅰ)：處于起步期的資源型城市礦產資源開采起步，經濟發展以礦產資源開采為主體，完整的產業結構尚未建立，經濟發展初步萌芽，速度相對較為平緩。此階段的住宅用地開發旨在滿足資源開采的勞動力基本居住需求。為了工作的方便，住宅用地多伴礦而建，幾乎沒有相應配套設施，沒有品質而言。

2)成熟期(Ⅱ)：成熟期的資源型城市礦產資源開發水平日益提高，經濟水平有了一定改善，城市對周邊人口、物資的吸引力也逐漸增加，整體城市規模發展到一定水平。住宅用地開發程度提高迅速，形成以中小型住宅小區為特征的住宅用地開發特征，隨著經濟水平的逐漸提高，住宅用地的建設不再局限于滿足城市居民的基本居民需求，居民對生活品質要求的提高驅使住宅用地開發商建設質量與品質共存的住宅產品。就住宅用地開發區位而言，不僅僅局限于礦區周邊，城市周邊擁有優良居住環境的區域逐漸被開發。簡言之，處于成熟期的資源型城市住宅用地開發程度隨著城市礦產資源開發水平的提高而提高。城市住宅用地的建設也不在僅僅追求數量和規模的增加，而在于質量的提升。

3)衰退期(Ⅲ)：由于礦產資源日益枯竭，產量下降，資源型城市以礦產資源開采為主的產業體系逐漸解體，逐漸轉向以礦產加工為主，經濟水平停滯不前乃至衰退，城市發展模式迫切需要轉型。同時，礦產資源開采帶來的惡劣環境條件治理也提上日程。正是在這種城市轉型和環境治理的雙重驅動力作用下，住宅用地建設規模趨于平緩甚至縮減，城市發展初期建設的傳統住宅逐漸淘汰，此時住宅用地開發多以改善型住宅為主，以吸引潛在遷移的人群，形成集規模和質量于一體的核心住宅功能區。由于在前期發展過程中受產業結構和產業鏈的影響，衰退后期可能出現兩種不同的趨向。

4)再生期(Ⅳ)：處于再生期的資源型城市也就意味著城市經濟產業結構已經重構，建立了新的經濟發展模式。處于再生期的資源型城市，也會出現兩種不同的趨向，即一種是由于早期產業結構多元化發展及產業鏈優化結果引致的城市成功平穩轉型，這類城市的發展不會完全受限于資源開采，其住宅用地的開發利用也呈現平穩發展趨勢；另一種是由于過度依賴于資源開采而形成相對單一的產業結構，但尚未形成新的轉型產業，這類城市會因產業的衰敗而衰敗，住宅用地也因需求的減少而呈現減縮式趨勢，隨著地方對產業轉型的重視，這種局面會得以有效改善，但需要經歷較長一段時間。因此，產業是否轉型成功成為資源型城市可持續發展的一個關鍵點，也是城市發展的新動力，一旦城市進入新的發展狀態，住宅用地的開發利用將再次進入擴張式趨勢，且以提高品質為目標。

表1　資源型城市住宅用地開發階段性特征表

2.2開發利用中存在問題

受礦產資源的分布限制以及采礦種類及方式的影響，資源型城市住宅用地的開發利用既存在其他城市普遍存在的問題，也存在其自身的特殊問題，可以用“供、布、質、配”四個字來概括，具體見圖3。

圖3　資源型城市住宅用地開發利用存在問題圖

圖3清晰地表明“供、布、質、配”是資源型城市住宅用地的突出問題，住宅用地在選址布局時必然受到礦產資源及地質條件的限制，如阜新海洲、平莊西天、撫順西露天等礦區都發生邊坡失穩、滑坡和崩塌等地質災害；再如山西峨口鐵礦，尾礦壩被洪水沖垮，形成和泥石流相似的災害，使下游的繁峙、代縣的6000畝農田被毀，住宅用地受到威脅。資源型城市依礦山而建，早起住宅用地也依礦山而建，但規模較小，分布零散，相應的基礎設施缺乏，周邊更無從談及居住環境。隨著城市功能的多元化和完善，城市新區逐步建立，加之已開發礦山的逐步衰敗，早期住宅用地上的物業類型成為資源型城市發展道路上的歷史產物，也是該類城市亟待解決的重要問題。

3資源型城市住宅用地開發與利用模式

3.1開發與利用約束分析

資源型城市住宅用地的開發涉及城市發展的各方面，其受限因素也各式各樣[11-13]。

1)經濟發展水平。城市住宅用地開發與經濟水平密切，經濟水平決定了區域住宅用地需求水平。不同的經濟水平決定了居民對城市發展條件的不同需求，在住宅用地開發過程，要適應城市經濟水平盡量滿足居民對生活質量和品質的要求。同時，從城市可持續發展角度出發，保障住宅用地開發良性健康增長，不缺乏、不過剩。

2)土地供給條件。土地供求問題，一直是城市發展的矛盾之一，而資源型城市由于自身發展過程中特有的地質問題，在其住宅用地開發過程中，這種約束條件更為突出。隨著城市凝聚力的增加，城市人口密度日益增加，在有限的土地供給下，建設足夠的住宅小區滿足城市居民居住需求對城市健康可持續發展具有重要意義。

3)地質環境條件。由于資源型城市發展帶來的各種各樣的地質環境問題，這一方面要求城市發展利用一定物資用來治理環境，同時，住宅用地的建設和開發過程中，由于要規避地質災害頻發，環境條件惡劣的區域，這使得住宅用地可建設區進一步縮減。

4)交通條件問題。資源型城市發展的核心力就是礦產資源，這使得城市交通網絡必然圍繞礦產資源，而住宅用地開發過程中，交通條件作為考慮要素之一，資源條件約束下的城市交通網絡構架限制了住宅用地開發條件。

3.2開發與利用導向

與普通城市不同，資源型城市的發展往往伴隨著嚴重消耗資源和影響環境進行的。住宅用地作為城市發展事業的一部分，要保障城市可持續發展，兼顧礦區與城市的互補性發展，因此，在城市演變發展過程中，住宅用地的開發與利用要從時間尺度、空間尺度和強度尺度三個方面加以引導。

1)時間尺度的開發與利用向導。資源開采周期必然引起整個城市及其相應用地的周期性變化，因此，住宅用地的開發利用需要與資源的開采階段相匹配，體現各個階段的地方發展特點及需要，建立相應的住宅用地規劃體系；保證不同類型、不同階段的資源型城市健康發展，減少環境污染；同時，不同城市所處的發展階段不同，要充分考慮未來一段時間內潛在的住宅用地開發需求，保證住宅用地適度、適宜開發。

2)空間尺度的開發與利用向導。“國土空間開發”、“推動形成人與自然和諧發展現代化建設新格局”成為我國當前乃為未來很長時間內政府工作的指導思想。一方面，合理改造和利用已開發住宅用地，通過改善住宅區內部功能組織結構，完善人居環境，構筑健康住宅區新面貌，實現住宅區功能復合化、網絡化；另一方面，結合城市當前以及未來一段時間內的產業結構優化方向，引導和合理確定住宅用地范圍，保證住宅用地開發與城市發展相匹配。對于產業升級和經濟轉型的資源型城市，一要注重住宅用地開發的品質提高，二要將礦區及其相關用地與城市功能定位和發展方向有機結合，三要體現新興城市發展的綜合功能，實現國土空間開發的功能優化。

3)強度尺度的開發與利用向導。《全國資源型城市可持續發展規劃(2013～2020年)》要求資源型城市基礎設施進一步完善，綜合服務功能不斷增強，生態環境質量顯著提升。顯然地，資源型城市強度尺度的住宅用地開發與利用應將目標鎖定“基礎設施”、“綜合服務功能”和“生態環境”三個方面，具體通過低效土地再利用、基礎設施改善、生態環境規劃等手段實現。在整個過程中，要緊緊圍繞城市定位及特點，強調整個城市的功能規劃理念，將住宅用地作為推動城市發展的二次新動力，以完善的生活配套設施、優良的環境質量以及優化的綜合服務功能吸納更多的產業行業和人口進駐，實現資源型城市“大”產業的持續發展。

3.3開發與利用模式分析

3.3.1資源型城市發展及轉型與住宅用地模式的協同關系

作為以開采不可再生資源發展起來的城市，其必然經歷由成長、成熟到衰退的過程。而其用地模式，與之往往存在不可分割的關系。

1)在資源型城市發展早期，普遍會忽略對城市產業結構和用地規劃的重視，住宅用地往往以企業配套用地、滿足基本居住功能為主，因此，這種條件下的住宅用地模式相對單一。

2)在城市快速發展時期，產業結構逐步形成了以礦產資源開采及相關產業為主導產業的結構形式，住宅用地的功能也逐步出現變化，集約利用程度及人居環境要求逐步顯現，因此，住宅用地模式向改善型類型過渡。

3)隨著對資源開采及環境保護意識的加強，以及礦產資源量的大幅度減少，資源型城市步入轉型階段，城市發展謀求新的經濟增長點和綜合功能挖掘，原有住宅用地及廢棄用地已經不能滿足地方經濟建設需求，人地矛盾加劇，因此，住宅用地模式向礦-城聯合開發和融合方向邁進，同時，低效利用土地的恢復利用和環境友好型開發成為必然。

4)在城市快速轉型和產業重新布局時期，產業多元化、行業集中化、企業規模化，各行各業逐漸步入正軌，以集中連片發展為主，因此，住宅用地模式表現為兩個方向，即以滿足連片企業發展和以滿足城市綜合功能的配套住宅用地，集約利用和環境友好是開發的前提和基礎。

3.3.2住宅用地開發與利用模式構建

結合上述分析，本文認為資源型城市的住宅用地開發與利用可以嘗試以下幾種模式。

1)礦-城協同開發模式。資源型城市因礦而建，伴礦而生。礦區與城市發展，存在著經濟、環境、生活、時空等各方面的聯系。無論是從空間關系、可持續發展乃至城市產業結構等角度，都需要考慮礦區和城市發展的協同關系。眾所周知，資源型城市系統由礦業系統、經濟系統、環境系統和人口系統四大系統構成。而住宅用地作為提供城市居民生活、居住的基礎設施，在城市發展的同時，要保證住宅用地的協同發展。如徐州新城區的建立，規劃總面積 60km2，規劃居住人口40萬人，其中起步區面積24km2，是新城區的核心部分。至2005年3月行政辦公中心及基礎設施建設開工以來，經過幾年的開發建設，城市框架初步形成，住宅用地開發已有 20 多家國內知名房地產開發企業前來投資建設，項目總投資超290億元，總建筑面積約 710 萬m2。城市綠化、道路網建設都以初顯規模。

2)廢棄地改造利用模式。采礦活動導致的廢棄地成為資源型城市土地利用的一個不可回避的問題，而廢棄地利用又成為該類城市資源高效利用的重要途徑。利用塌陷地建造礦山生態公園成為當前礦區發展的一個主流方向。采礦塌陷地的生態建設模式主要包括植被景觀的重建和濕地景觀的重建。改造后的塌陷地景觀，不僅可以提高礦區的生態功能，還具有生活、游戲、觀賞、休閑、娛樂等功能。如唐山市南湖生態城，總體規劃面積105km2，包括核心風景區、西北片區、豐南片區等五個片區。核心風景區面積30km2，改造前是開灤采煤沉降區，垃圾遍地、污水橫流，嚴重影響城市形象和環境。兩年多來，通過對采煤沉降區的生態化改造，完成了擴湖景觀綠化、地震遺址公園、垃圾山封山綠化等一批生態改造工程。昔日人跡罕至的廢棄地嬗變為城市中央生態公園。隨著核心風景區建設，周邊片區土地開發吸引了萬科、綠城、新加坡仁恒和美等十幾家國際知名房地產開發企業爭相進駐，新建了“萬科南湖別墅項目”、“南湖金地項目”等等，住宅用地開發水平得到很大程度的提高。

3)原址拆遷改造模式。在資源型城市發展初期配套開發的以滿足居民生活需要住宅用地，幾乎缺乏考慮適宜性、舒適性以及功能性。隨著人類物質生活的提高，這部分傳統住宅用地已不再滿足城市居民的生活需要。通過對已經淘汰或者即將淘汰的傳統住宅進行綜合整治和重建，建設新的適宜居住的住宅小區，是資源型城市住宅用地開發與利用的新的方式。通過這種方式，既能改善城市居民的生活質量，也能提高城市的形象水平。如北京市門頭溝地區，長期開采煤礦，形成了縱深100～400m的采空區。在上世紀五六十年代，由于煤礦開采所引來的人口的聚集效應，采空區內修建了大量簡易平房供礦區職工居住，日積月累就形成了所謂的“采空棚戶區”。多年來，采空棚戶區的房屋建筑大多缺乏修繕，住宅房屋類型也多以低矮的平房為主，人均居住面積小，房屋結構破損較為嚴重，特別是煤礦開采造成該地區地質結構不穩定，嚴重影響了居民的居住安全。為此，在市區政府決定實施采空棚戶區改造工程，經過數年的建設期，昔日的破舊棚戶區已經被數百萬平方米的新建安置房所取代。

4)集中連片開發模式。資源型城市早期的住宅用地多以零散分布為主，且基礎設施和公共服務設施較差，難以滿足當前社會發展的需求，同時這種住宅用地開發利用形式無法促使各類資源的集中開發和規模利用，導致城市發展滯后，難以提升品質。集中連片開發模式強調城市住宅開發與城市基礎設施承受能力相適宜，按照就近集中、成片開發模式，滿足居民的生活居住和硬性條件需求，避免基礎設施和公共服務設施的重復建設及土地、資金等的浪費。如唐山市曹妃甸工業區依托當地鋼鐵、裝備、物流、港口等優勢資源建立，配套的住宅用地及其他附屬設施用地并不是布局于各企業周邊，而是在工業區優勢區位地段采用集中連片開發模式開發了連片的住宅用地及配套設施用地(如商業用地、醫療衛生用地、教育用地、文化產業用地等)，其外圍布局各類型產業用地，區內以公共交通將住宅區與工業區相連接。通過集中連片建設，保障了住宅區居民居住水平和生活質量的改善，市政基礎設施和文化教育體育等公益性設施相應配套，區域綜合服務功能顯著增強。

4結論

資源型城市住宅用地開發與利用具有自身的問題和特性，通過合理有效的開發與利用模式進行具有重要意義。無論是政府還是開發者，都應該將城市可持續發展和資源型城市特性理念納入住宅用地開發過程中，在城市發展宏觀規劃下，保證住宅用地合理、有序的開發，滿足城市居民對住宅用地的需求。如果盲目開發，不僅破壞城市土地供求平衡，也將危害城市可持續發展體系。基于此，本文在結合資源型城市發展特性的基礎上，提出四種住宅用地開發模式，旨在為我國資源型城市轉型過程中住宅用地的開發與利用提供參考和理論指導。需要強調的是，各資源型城市住宅用地開發與利用水平不同，地質條件和區位因素差異明顯，在實際開發與利用過程中，需要結合城市發展階段和自身特點，因地制宜，保障住宅用地開發與利用與城市發展特性、經濟水平相適宜。

參考文獻

[1]丁俊，劉云剛，王開泳.廣東省地方城市城鎮化水平綜合測度與發展類型[J].熱帶地理，2015，35(1)：51-60.

[2]王曦，陳中飛.中國城鎮化水平的決定因素：基于國際經驗[J].世界經濟，2015，(6)：167-192.

[3]孟祥舟.試論我國城鎮化過程中的資源經濟發展問題[J].資源與人居環境，2003，(1)：20-22.

[4]高中貴，周生路，王鐵成，等.大都市邊緣住宅開發區土地價值提升動態評估——以廣州市南村住宅開發區為例[J].人文地理，2002，17(2)：9-13.

[5]尚宇梅.西部城市住宅開發與可持續發展戰略研究[J].西安航空技術高等專科學校學報，2005，23(2)：27-29.

[6]李盛.中新城市住宅開發初步比較[J].城市規劃，2000，24(8)：45-49.

[7]張以誠.我國礦業城市現狀和可持續發展對策[J].中國礦業大學學報：社會科學版，1999(1)：75-80.

[8]李鶴，張平宇.東北地區礦業城市社會就業脆弱性分析[J].地理研究，2009，28(3)：751-760.

[9]國務院.國務院關于印發全國資源型城市可持續發展規劃(2013～2020年)的通知[EB/OL].http：//www.gov.cn/zwgk/2013-12/03/content_2540070.htm，2013-12-03.

[10]樊杰，孫威，傅小鋒.我國礦業城市持續發展的問題、成因與策略[J].自然資源學報，2005，20(1)：68-77.

[11]楊光明，趙光洲，王玉芳.基于灰色聚類法的生態住宅開發模式與評價研究——以云南YX公司地產項目為例[J].生態經濟，2014，30(11)：124-128.

[12]張曼.郊區住宅開發模式探索[J].沿海企業與科技，2007(7)：141-142.

[13]李楠，裴久渤，汪景寬.基于SPSS模糊聚類分析法的城鎮住宅用地定級的初步研究[J].國土與自然資源研究，2012，(3)：14-16.

Development and use ways of residential land in a resource-based city

SU Gao-hua

(China Railway Construction Real Estate Group Co.，Ltd.，Beijing 100039，China)

Abstract:Resource-based cities as a special type，the residential land development needs to consider its own attributes and characteristics.This paper describes the residential land development stage characteristics and problem of our resource-based city through the city type，quantity and spatial distribution characteristics，and analyses residential land development and utilization under the limitations，and puts forward four ways of residential land development and use，including “coordinated development of mines and cities”，“reconstruction and use of abandoned land”，“in-situ removal” and “concentrated development”，which provide theoretical guidance and developmental ideas for development and use of residential land in a resource-based city.

Key words：resource-based city；residential land；stage characteristics；limitation；development ways

收稿日期：2015-08-11

作者簡介：蘇高華(1976-)，男，山西襄汾人，工學博士，高級工程師，主要從事房地產開發、企業管理、產業經濟等方面研究。Email：gaohuasu@163.com。

中圖分類號：F205

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4051(2016)02-0036-06