土地抵押評估中常見問題及其改進建議

王彥龍

摘要：在不動產評估中，土地抵押評估是一項主要的內容，所以本文正是基于這一背景，主要就土地抵押評估中常見問題進行了探討，并提出了針對性的改進建議。

關鍵詞：土地抵押評估；問題；改進

中圖分類號：F301 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）004-000022-01

土地抵押評估的根本前提是產權明晰，且土地抵押評估價值受影響因素較多，而且設計信貸安全與當事人合法財產的保護等方面的問題，因而其與常見的土地評估有著區別，在土地抵押評估過程中，經常遇到這樣或那樣的問題，尤其是缺乏明確的估價目的，難以確定其價值類型與估價時點，所采用的抵押估價流程難以促進信貸風險的規避等方面的問題，所以必須切實強化對其的改進和完善。

一、常見問題分析

在土地抵押評估中，經常會存在這樣或那樣的問題，這些問題的存在，不僅會對信貸安全帶來影響，而且還會對當事人合法權益的保護帶來影響，因而作為土地抵押評估人員，必須對土地抵押評估中存在的問題進行分析，才能更好地對其進行改進和優化。具體的問題主要有以下幾點：

一是土地抵押評估目的和銀行的抵押貸款操作存在沖突。土地抵押評估的目的，主要是評估方對債務人的土地使用權的抵押擔保價格進行確定，從而對其所獲得貸款的數據進行確定，進而對債務人如期履行銀行債務提供物質上的擔保。但是銀行在操作抵押貸款時，往往只是將所確定的土地使用權的抵押擔保價格的50%-70%作為貸款的額度，同時還考慮了折扣風險，導致所抵押土地在變現時價格被減損，使得所抵押評估的土地的抵押價值比市場價值低，使得客戶利益遭受損失。

二是難以界定評估對象。因為土地抵押主要是抵押其使用權，而并非所有權。且在設定抵押權和實現抵押時的評估對象有著區別。在對土地使用權的抵押貸款進行評估時，主要是抵押權價格而并非其市場價格，所以在評估對象確定時存在較大的難度。使得土地抵押估價時難以從理論方法和估價規范以及估價實踐上對其進行規范。

三是在再抵押評估方面的問題。當債務人還清銀行的貸款，那么其所抵押的這一土地權可以再次進行抵押貸款，且其他未曾抵押過的土地也能作為再次抵押的資產。而如果是在抵押過程中，其抵押土地中的一部分并沒有抵押，也能繼續抵押。舉例說明：債務人的某塊土地的抵押評估價格是500萬元，若500萬元的債務全部還清，那么下次債務人仍可以利用這塊土地進行貸款，往往需要再次對其使用權的抵押擔保價格進行確定。但是若債務人在第一次貸款時為200萬元，那么債務人可以向銀行申請低于300萬元的貸款。但是這都需要處于評估報告有效期之內，若第一次而第二次的抵押時間間隔長，地價出現了明顯的波動，那么就需要再次對其進行評估，否則雙杠必有一方的利益受損。還有就是兩次抵押的間隔期超過了評估報告的時限，也應再次進行評估。

四是評估方和銀行之間缺乏交流銜接。評估人員對銀行的放貸流程步是很掌握，銀行放貸人員在評估理論技術上又較為欠缺。使得評估機構所提供的評估報告與銀行規程相符與否的問題出現，同時還存在銀行能夠正確的理解使用評估報告的問題。所以主要是由評估機構對抵押物的公開市場價值進行評估，銀行根據這一價值的50%到70%進行放貸，而正是這樣的模式使得評估風險較大，難以確保評估方法和理論技術得以合理高效的應用。

五是在抵押價值類型確定和估價時點確定時的問題。就理論而言，土地抵押的評估對岸為債務到期日，然而在評估報告實際操作中的實際意義低下。因為當前很多土地抵押貸款主要是開發商項目的開發貸款和工商企業流動資金貸款，而不同的貸款形式的違約風險的大小也不同，這就需要結合抵押貸款的形式對估價時點進行確定。且評估報告的有效期最多為一年，到期后的評估報告難以得到銀行的認可，就需要再次進行評估，而再次評估的估價時點若采取當前的估價時點，雖然便于操作，但是在理論上又難以解釋。

二、改進建議

通過上述分析，我們對土地抵押評估中的常見問題有了一定的認識，所以為了更好地優化抵押評估工作的開展，筆者提出以下幾點改進建議。

1.強化風險規避，維護雙方權益

在土地抵押評估中，其抵押評估價值應在采取當前估價時點基礎上確定的公開市場價值，而這一過程中又存在風險，為了強化風險的規避，在防范信貸風險的同時更好地維護信貸雙方的合法權益，所以在土地抵押評估中就應切實注重以下工作的開展。

一是對現有的土地抵押估價業務進行改進和完善。土地抵押評估工作的開展，不僅僅是在土地抵押之前或者處置土地之前發生，在整個土地抵押過程中也可能需要對土地的抵押價值進行評估。所以作為商業銀行而言，應對已經抵押土地在市場價格上的變化進行監測，才能在第一時間掌握和了解其抵押價值的變化情況，并委托有關土地估價評價機構對其進行定期評估，或者在市場價格波動較大時進行評估。受抵押擔保的債權人應結合抵押人所抵押資產價值的變化，要求所抵押資產的抵押人對其進行調整，若增加抵押資產、更換抵押資產等。

二是靈活的應用評估方法。不同的時期所采用的評估方法也不同，若處于經濟低迷時期，就應采取市場法進行估價，從而更好地將其市場價格體現出來，而如果是價格持續上漲階段，則應采取成本逼近法，或者采取基準地價系數修正法和收益還原法等“。

2.規范土地抵押估價行為，構建和諧的估銀關系

行為規范主要是對抵押物的估價方法、估價流程、收費標準和各方關系平衡等方面進行規范。尤其是應構建估價方與銀行之間的和諧關系，從傳統的準委托關系轉移到委托關系上來，這樣評估機構在估價過程中就不會受到來自貸款申請方的影響，有效的預防出現地價高估的情況。

三、結語

綜上所述，土地抵押評估是一項十分重要的工作，所以為了更好地彰顯土地評估的科學性和合理性，應在分析不足的基礎上，盡可能地強化風險規避，維護雙方權益，規范土地抵押估價行為，構建和諧的估銀關系，核心評估市場，贏得客戶的信賴。