試論我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的特征及成因

劉歡

摘要：作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展不僅影響著國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定增長，而且關系著我國公民的切身利益，因此，了解我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的主要特點，分析影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的成因，解決房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中的問題，成為我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長的前提之一。本文通過分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的主要特征，指出引起其變化的原因，以期為促進我國房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展提供有價值的參考。

關鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟波動；特征；成因

房地產(chǎn)行業(yè)是一個基礎性較強、關聯(lián)度較大的產(chǎn)業(yè)，其健康穩(wěn)定發(fā)展，可以支撐和帶動整個國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，但是，由于受到土地價格、住房需求以及建筑成本的影響，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟一直存在著巨大的波動，因此，掌握我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的具體特征，分析影響其波動的主要成因，引導房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展，成為推動我國國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長的有效手段之一。

1.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的主要特征

（1）房地產(chǎn)經(jīng)濟的復蘇階段

房地產(chǎn)經(jīng)濟的復蘇階段開始于前一次的經(jīng)濟循環(huán)的低谷，此時，房地產(chǎn)經(jīng)濟處于供求不平衡的狀態(tài)，并且供給遠遠大于需求，而一些房地產(chǎn)開發(fā)商意識到這一問題，很少甚至沒有投資開發(fā)建設房地產(chǎn)項目，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟的供需關系持續(xù)不變，但是，隨著凈需求量的增長，先前供大于求的局面逐漸被扭轉，進而促使房地產(chǎn)市場走出低谷，迎來復蘇機會。

（2）房地產(chǎn)經(jīng)濟的繁榮階段

在房地產(chǎn)經(jīng)濟逐漸復蘇的情況下，房地產(chǎn)交易量逐漸增加，房地產(chǎn)的價格、租金也不斷增長，從而促使開發(fā)商加大對房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設。隨著房地產(chǎn)的需求量持續(xù)增長，其供給量逐漸吃緊，致使房地產(chǎn)價格、租金快速增長。從生產(chǎn)領域來看，一些開發(fā)商會抓住機遇，大力開發(fā)新新項目，從流通領域來看，在市場的刺激下，集團消費和個人消費會迅速增長，導致房地產(chǎn)的總投資和總規(guī)模擴大。

（3）房地產(chǎn)經(jīng)濟的衰退階段

在經(jīng)過一段的繁榮時期之后，房地產(chǎn)市場會逐漸的縮小，因為房地產(chǎn)價格過高，遠遠超過消費者的實際承受能力，進而導致房地產(chǎn)的需求量減少，使得供求關系發(fā)生變化，從而導致房地產(chǎn)經(jīng)濟衰退。當房地產(chǎn)市場主體認識到市場變化時，新的房地產(chǎn)投資開發(fā)建設項目會會逐漸減少甚至停止，而已經(jīng)竣工的項目超過實際需求，造成房地產(chǎn)價格下降、交易量減少的情況。

（4）房地產(chǎn)經(jīng)濟的蕭條階段

由于房地產(chǎn)市場的供求矛盾日益尖銳，其競爭壓力不斷增加，致使房地產(chǎn)價格持續(xù)下跌。但是，由于房地產(chǎn)價格具有剛性，不可能超出一定的底線，而房地產(chǎn)市場萎縮、交易量銳減，致使房地產(chǎn)處于“有價無市”的局面，許多開發(fā)商和投資者被“套牢”，影響到房地產(chǎn)企業(yè)的正常運轉，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟處于蕭條狀態(tài)。

2.引起我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的原因

（1）國民經(jīng)濟的波動影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟中的重要組成部分，與國民經(jīng)濟之間存在著影響與被影響的關系，因此，國民經(jīng)濟的波動會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。一方面，房地產(chǎn)建設所需要的建材、能源、機械、交通等眾多行業(yè)的支撐，與國民經(jīng)濟的整體發(fā)展水平緊密聯(lián)系，而且，房地產(chǎn)的價格、交易量等會受到國民經(jīng)濟中的金融行業(yè)的影響。另一方面，由于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的特殊地位，房地產(chǎn)經(jīng)濟波動，會通過影響房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)相關產(chǎn)業(yè)等方式，使國民經(jīng)濟發(fā)生巨大的變化，因此，國民經(jīng)濟波動與房地產(chǎn)經(jīng)濟波動之間存在著密不可分的聯(lián)系。

（2）供需之間的關系影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動

供需關系是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的主要原因之一，在商品經(jīng)濟不斷發(fā)展，社會大生產(chǎn)規(guī)模不斷擴大的情況下，房地產(chǎn)市場會逐漸的發(fā)展的進步，從而使得房地產(chǎn)內(nèi)部的供需矛盾逐漸產(chǎn)生和發(fā)展。當房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供大于求或者供不應求的情況時，房地產(chǎn)經(jīng)濟都會產(chǎn)生巨大的波動，因此，調(diào)節(jié)供求之間的矛盾，保持供求之間的相對平衡，是房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的前提。

（3）國家的經(jīng)濟政策影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展

市場調(diào)節(jié)的盲目性和自發(fā)性，會阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，因此需要國家的經(jīng)濟政策予以規(guī)范和引導，在國家經(jīng)濟政策的規(guī)范和引導之下，房地產(chǎn)經(jīng)濟會相應的出現(xiàn)一些波動。國家通過經(jīng)濟政策、住房制度改革、貨幣政策等方式，規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，影響房地產(chǎn)的價格和交易量，從而引起房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動。

（4）房地產(chǎn)的價格影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動

商品的價格是影響消費者購買欲望的前提，因此，房地產(chǎn)的價格嚴重影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動。簡單來說，當房地產(chǎn)的價格在消費者的承受范圍之內(nèi)時，會刺激消費者的消費行為，促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展，反之，則會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。而且，房地產(chǎn)價格會對開發(fā)商造成影響，使得房地產(chǎn)的供求關系發(fā)生變化，進而給房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來影響。

3.結語

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其健康穩(wěn)定發(fā)展，對于我國整體經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展有著至關重要的影響，因此，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的特征，分析引起房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的成因，建立良好的房地產(chǎn)市場，合理引導房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，可以極大的推動我國經(jīng)濟的發(fā)展與進步。