由“寶坻模式”看當代農村產權交易

◎ 常曉航 張凱 張曉雪（《產權導刊》雜志社，天津300202 天津農村產權交易所，天津301800）

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由“寶坻模式”看當代農村產權交易

◎ 常曉航 張凱 張曉雪（《產權導刊》雜志社，天津300202 天津農村產權交易所，天津301800）

雖然我國目前各地農村產權交易機構正處于一個蓬勃發展的時期，但都處在摸索前進階段。每一步的嘗試都是一個有益的探索，天津寶坻區爾王莊鎮小董莊村541.6畝魚塘發包項目經過多輪網絡競價，從1030元/畝的底價起拍，最終以1410元/畝的價格成交，增值率達到36.9%。這個看來只是一個普通的農村經營權流轉項目的看點其實并非“兩率”，而是背后的“寶坻模式”。

1　“寶坻模式”蓄力而出、初見成效

“寶坻模式”簡單的可以歸結為三點：即政府作為、政策引導；“三位一體”、合作共建；市場化運作。其中，“三位一體”是“寶坻模式”最重要的一個環節。天津農村產權交易所（以下簡稱“天津農交所”）作為市級交易平臺，通過區縣分支機構（依托區縣農經站）及鎮鄉服務站點（依托鎮鄉農經站）打造三級平臺。各自然村的項目通過鎮鄉農經站進行信息收集、初審和上報工作，再到區縣農經站進行信息復審、出具流轉證，最終到達天津農村產權交易所完成后續的信息發布、交易鑒證及其他配套服務。三級平臺的建立，避免了農村區域大，村鎮多，難以及時捕捉產權流轉信息的難題，實現了信息及時互通、功能有機互補。

同時，在政府作為、政策引導方面。寶坻區出臺了《寶坻區關于規范農村產權流轉交易工作的意見》，以此統一了思想和行動，并召開全區規范農村產權流轉進場推動會。具體做法是：對利用農交所平臺開展流轉交易較好的鄉鎮，區政府擇優給予一定的獎勵補貼；對通過農交所平臺實現土地流轉后發展高端高效農業項目的，擇優給予扶持。同時，把是否通過產權交易市場進行流轉交易，是否按照要求規范各類產權交易合同，作為對基層領導班子黨風廉政建設和集體資產管理考核的重要內容。這些政策措施，對提振鎮（街）村兩級的積極性發揮了重要作用。

而經過積極探索，天津農交所也在寶坻摸索出一套完善的交易制度、科學的交易流程和交易方式，使得流轉交易信息廣泛覆蓋，交易過程嚴謹規范，受讓主體由市場選擇，交易價格由市場決定，做到了公開、公正、透明。

寶坻區大口屯大新設施園區農業設施流轉項目簽約儀式

2　國家政策與時俱進、恰逢其時

始于1978年安徽省鳳陽縣小崗村的家庭聯產承包責任制是上世紀80年代初期在我國農村推行的一項重要的改革，是農村土地制度的重要轉折。家庭聯產承包責任制下，農民種地的積極性得到了極大的解放，但多圍繞著自家承包的土地從事生產、銷售。隨著改革開放逐步深入及人均農業用地的逐漸減少，當外出打工的收入明顯高于農業生產所得時，土地反而成為農民外出務工的制約。一方面，農民以家庭為單位被束縛在小片的土地上難以致富，另一方面，土地被分割不利于大型機械化的生產，降低了勞動效率和收益。同時，隨著城市房地產業的一度興旺，一些經濟發達地區城市臨近中心城區的農村宅基地甚至是農業用地一度成為了小產權房的樂園。

黨的十八大提出全面建成小康社會的重大戰略任務，其核心在于全面，短板則在于農村。目前，我國農村正處于重要的新發展階段，在此階段，農村的生產、生活方式，利益分配問題出現了深刻而廣泛的變化，各類矛盾和問題也不斷凸顯。而農村發展中的難點、農民的利益問題則需要更為詳細的改革措施破解和保障。

早在中共十八屆三中全會之后，中央即發布了《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，提出“賦予農民更多財產權利”，更大程度上對農民土地承包經營權、農民集體經濟組織成員權利、農戶宅基地物權等權利予以保障。隨后，《國務院辦公廳關于引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見》（國辦發〔2014〕71號）進一步將農村產權流轉交易市場定位為具有發揮信息傳遞、價格發現、交易中介和為農戶、農民合作社、農村集體經濟組織等主體流轉交易產權提供便利和制度保障的特殊功能的平臺。并提出“逐步發展成集信息發布、產權交易、法律咨詢、資產評估、抵押融資等為一體的為農服務綜合平臺”。

2015年11月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《深化農村改革綜合性實施方案》將深化農村產權制度改革立于首位，并將其中的土地制度改革立為重點。在新一輪的土地制度改革中，農民將成為市場的主體，并使我國農業生產關系發生深刻的改變。土地制度改革的關鍵點在于土地確權的基礎上實現統一的土地交易市場，以保障農民利益不受損害。而一個系統、健全、高效的交易平臺則是實現價值的必經之路。建立統一的農村產權交易平臺，也可以說是產業結構供給側改革的一個重要環節，它不僅能夠引導和規范各類農村產權交易，還可以整合和擴展產權交易市場的各項功能，使產權交易市場發展成為集產權交易、招商、招投標、抵押融資等各類業務為一體的綜合性多功能性涉農平臺，更好地助力三農。

《天津市人民政府辦公廳關于加快健全完善我市農村產權流轉交易市場的意見》（津政辦發〔2015〕99號）要求“進一步明確農村產權流轉交易市場的定位”和“科學組織農村產權流轉交易市場的運行”為“寶坻模式”的建立提供了政策平臺。

3　產權流轉利國利民、尚需完善

自2008年成都成立了全國第一家綜合性農村產權交易所，截至目前，已有包括天津、北京、上海、重慶、江蘇、云南等十余家省級或省會級農村產權交易所?？梢哉f我國的農村產權交易正處于一個蓬勃發展的時代。而農交所各項業務的開展也積極配合推進了農村城鎮化進程及增加農民收入全面進小康的發展要求。

比如各地交易所都在進行的農村土地流轉，就是在土地承包權不變的基礎上，農民按照依法、自愿、有償的原則，以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，把自己的部分或全部土地以一定的條件流轉給第三方經營。其優點在于：1、有利于防止土地拋荒；2、有利于促進農業產業化、規模化生產；3、側面增加農民的實際收入，可謂一舉三得。

但由于我國農村產權類別較多，權屬關系復雜，對于農村產權業務開展有很大影響，其原因在于農村各項產權不確立，產權流轉交易會產生斷層，業務也難以展開，進一步可能造成土地流轉重回無形市場的無序狀態。可以說，產權清晰是構建現代農村產權制度的基本前提和重要基礎，是激發農村發展活力、增加農民財產收入的重要基礎性工作。但一些地方由于農村資產資源要素的權屬界線不清晰，嚴重的制約了這些資產資源的占有使用、處分收益、交易轉讓、抵押擔保等權能的發揮，限制了資源要素的有效配置，阻礙了農村全面深化改革的進程。只有將農村產權交易所包括的權益類即承包經營權、林權等和資產類即生產設備等都通過確權以明確主體才能進行交易，而這才是建立綜合性交易平臺的基礎。

同時，應注意的是，此前提到的流轉后的農村土地可能會出現兩大矛盾問題：1、時間太短造成承租人掠奪性經營，造成土地地力下降，無法可持續發展；2、租讓雙方的權益分配和利益補償缺乏較為詳盡的法律法規完善解決，租賃方一味縮短承租的時間以避免風險。

此外，可以預計，未來土地流轉中，借貸需求會很巨大，而傳統的金融業基本難以滿足這部分需求。雖然這可以看做是農村產權的一大業務發展方向，但包括抵押標的物變現處置難等問題，還是很大的制約因素。

自改革開放以來，中國的農村經濟一直在“哺乳”城市，包括城鎮化的不斷擴張，及征用土地，使得農用耕地已經踩到了“紅線”。農村產權交易的推進，事實上是在尋求一種城市“反哺”農村的有效途徑。通過有序的產權交易吸引城市的資本幫助農村進行現代化的建設。改變過去的“小農模式”為集約化、規模化的農業，將低附加值的農業生產，升級為高附加值的農業生產，并使農民可以在不失去土地的前提上獲得更高的收益，并最終致富。