房地產資金鏈風險管理及發展趨勢探索

耿祎雯

摘 要：房地產這一行業比較特殊，是一個典型的資本密集型行業，其特點包括開發時間長、資金投入大、回籠資金周期長等。而在房地產項目中，資金是最重要的因素，資金鏈一旦出現狀況，整個項目就有停工的危險。近些年來，房地產行業競爭越來越激烈，房地產企業如果要長久發展下去，擁有絕對的競爭優勢，就要進行資金風險分析、識別，并對資金鏈進行有效管理，規避不必要的風險。

關鍵詞：房地產；資金鏈；風險管理；發展

房地產行業對發展我國經濟及穩定市場行情有重要作用。資金是保障房地產行業持續發展的最重要元素。通過政府的宏觀調控，房價基本還是居高不下，依然沒有達到民眾期望的程度。各房地產企業的資金管理不到位，有可能造成資金鏈斷裂，這對整個房地產行業的發展都將產生重大影響。要想使房地產行業持續、穩定的發展，降低風險概率，就要各方一起努力，強化房地產資金鏈的風險管控措施。

一、房地產資金鏈的現狀分析

我國房地產行業的資金鏈根據先后有資金籌措、資金使用、資金回籠三個環節。現金回款與銀行借貸是房地產企業資金的主要來源，占據所有資金來源的80%以上。在此分別從房地產資金鏈的三個環節對其現狀進行分析，探究各個環節出現的問題。

（一）資金籌措

資金籌措是房地產資金鏈的第一個環節，在房地產資金鏈中有關鍵性的作用，對整個房地產的資金鏈的持續、穩定發展有重大意義。這主要體現在兩個方面：其一，一個企業要想進入房地產行業首先要獲得足夠的資金，靠雄厚的財力支撐；其二，籌措資金是其他兩個環節的基礎，假如這一個環節發生問題，后續環節的穩定運轉將會直接受到影響。資金籌措這一環節涉及下面幾個問題。

1.銀行借貸比重大

目前我國某些房地產企業的資金大多來自貸款、預收款、定金、外資及個人按揭貸款等，形式多樣，而在這么多的資金來源形式中，外資的籌資比重很小，多數是貸款而來，由此說明房地產資金鏈高度依賴銀行貸款，這有很大的風險。

2.資產負載率較高

我國房地產行業中，仍有很多資產負債率較高的企業，有些企業的資產負債率更是高出國際常規水平，其中個別企業的資產負債率高出了行業的警戒線。這表示上述企業的經營存在嚴峻的風險，其經營利潤甚至低于負債水平，再者企業的固定資產無法變賣成現金解決債務問題，上述房地產企業的經營不善，有重大的財務危機，房地產企業的健康運營與持續發展遭受重大影響。

3.流動負債率較高

我國房地產行業還面臨嚴重的流動負債率，這個數值在相當長的一段時期都高出70%，這是造成我國房地產企業資金鏈長期相對緊張的一大起因，對房地產行業的持續、穩定運行形成了一定的影響。而正是由于絕大多數房地產企業選用流動性負債為企業的進一步發展籌措資金，才造成這一現象。

（二）資金使用

資金使用是資金鏈的第二個環節，也是連接資金籌措與資金回籠的紐帶，將籌措到的資金科學、有效的利用是保障房地產資金鏈持續、穩定運行的必要條件，這對企業今后持續、穩定前行也有非常重要的意義。在房地產資金使用的過程中涉及以下問題。

1.投資開發支出較多

我國房地產企業中，投資開發的費用主要使用在設備、配套、土建等項目上，過去幾年，開發投資增長較快，僅在2012年，開發投資就增長了16.7%，這項費用在房地產企業的費用支出中占有相當大的比例。設備及土建的費用通常較為固定，但是配套等別的費用支出品種則很多，市場上的價格也各不相同，隨意性很明顯，這種變動的不規則性對房地產企業的發展有十分不利的影響。

2.土地購置不合理

土地購置資金在房地產企業的所有費用支出中高居第二，這項資金的高投入也加劇了資金鏈的緊張程度。若能科學、合理地進行土地分配，就能從很大程度上緩解資金鏈的緊張運行現狀。在這一點上，縱使政府下發了一些限制性政策，也未對土地購置不合理的狀況起到太大的作用，這種狀況確實變少了，但并未消失，地王在許多大城市仍有出現。這與我國的土地開發政策是分不開的。我國的房地產行業不合理的土地購置會占據太多的資金，從而擴大資金的緊張局面，而購置來的土地很多沒有得到及時、有效的開發，導致出現很多土地閑置浪費的情況。企業只要擁有35%的自由資本就可以加入項目開發，自有資金的回報率高達300%，英美等國則大多保持在30%以下。

3.速動比率較低

受行業特征及運營形式雙方面的影響，房地產企業的流動資產占據較大比重，但在存量中開發成本的比重較大，原材料的比重則較小，速動比率也很低，甚至低至安全值以下，導致企業的營運資金持有量所處的水平也較低，企業的還貸壓力相對較大。

（三）資金回籠

1.銷售市場遇冷

房地產行業中，資金回籠基本要靠銷售收入，而由于受到宏觀調控政策及消費者消費觀念的雙重影響，銷售市場并沒有真正意義上的回暖，依然會有銷售遇冷的冬季。銷售市場遇冷，導致大批房子不能變現，資金回籠的周期被拉長，也拉長了資金鏈，這在一定意義上也導致了資金鏈的緊張局勢。

2.現金流出現負增長

房地產的資金投入大多是在投資開發方面，因為房地產項目本身的周期較長，極易產生資金周轉失靈的情況，這會給資金鏈的持續、穩定運行帶來不良影響。資金鏈處在這種緊張狀況中，現金流更加難以運轉。拿浙江廣廈集團來說，其在08年到11年這四年間，存貨在流動資產中所占的比例高達80%，而開發成本則相當于存貨的80%。

二、房地產資金鏈的風險管理

（一）拓寬籌資渠道

房地產企業資金的籌集太過于依賴銀行貸款，極易導致資金鏈遭遇風險，為了避免不利情況的發生，房地產企業在籌集資金時要拓寬籌資渠道，逐漸將融資方式從間接融資向直接融資過渡。在間接融資方式中，中間環節過多，導致成本較高、收益較低、穩定性較差，為此，不如改用發行股票、債券的形式直接融資。

（二）提高資金的使用率

1.運用財務杠桿

對于房地產企業中資產負債率較高的狀況，企業要及時采取對應的措施減少負債占據的比重，運用財務知識中的杠桿原理適當對資本結構進行調整。對于資金的使用過程，要提升資金的利用程度，融資過程中要對內部融資優先考慮。

2.合理運用土地資源

房地產企業按照其自身的發展計劃，對土地資源要合理購置并及時、有效地開發，避免大量購置土地資源卻不能很好的開發利用而導致土地資源的閑置浪費。另外，還要減少不必要的資金支出，放緩資金緊張的狀況。房地產企業必須要重視成本預算工作，使每一個工程項目的支出標準化，促進資金利用率的提升。

3.科學、合理地制定負債率

對于房地產項目開發時間長，資金長時間被占用的狀況，可以用權益資金將其代替。在負債情況上，企業可以適當降低流動負債率，對非流動負債率予以提高，借此加強企業的償債能力。例如，對于土地出讓金這一問題，可以將短期貸款變為長期貸款，以此減緩短期付貸造成的壓力。

（三）加快資金回籠

企業要把握市場機遇，在同行業競爭中勇于創新，獲取先機，加大市場占有率，加快資金回籠。以德信地產集團有限公司為例，該公司在制定市場銷售策略時，以客戶需求為中心，充分利用網絡宣傳的模式，盡其所能宣傳其產品的優勢，使客戶及潛在購買人群通過網絡了解房屋價格、配套設施、房屋整體結構、周邊環境、房屋的裝修及房屋的優惠額度等信息，加快促銷力度，提高了資金回籠率。

三、房地產企業的發展趨勢

（一）房地產企業轉型

單一產品類型的開發企業在現下市場發展中所處的地位愈發不利，房地產企業務必加快轉型的腳步，開發產品的類型要盡快向多樣化發展，來滿足更多客戶群的需求。

（二）土地購置轉向理性

在企業遇到資金鏈緊張的情勢時，很多企業已經強化對土地資源購置的管理，最大程度上減少不合理的土地購置，這樣可以為企業自身的發展節省出大量的資金。據悉，2012年，房地產行業的土地購置面積就減少了19.5%，這個情況說明土地購置歸于理性，資金鏈流轉的緊張形勢有望緩解。

（三）房地產企業的核心競爭力不斷增強

房地產企業在日后的發展過程中，不斷加強企業核心競爭力將成為企業發展的必然趨勢。房地產企業在科學技術方面的投入將會逐漸擴大，在產品創新方面對企業自身也會有更高的要求，如針對環保型產品的研發，在創新過程中逐步淘汰掉落后的產品，并持續大力推動建筑材料的集約化生產，提升企業的科技創新水平及產品的科技含量，以適應房地產行業的激烈競爭局勢。

四、結語

在房地產行業的發展進程中，資金鏈是最重要的部分，也是保證房地產企業持續、穩定運營的基本條件。而房地產企業資金鏈中所含的問題與承擔的風險對資金鏈的安全性及可靠性都有重大影響。所以，務必要強化對房地產項目資金鏈的風險管理，從資金鏈的三個環節入手將風險有效控制住，保證資金鏈的穩定。另外，為了跟上房地產行業的步伐，房地產企業應把握機遇，勇敢轉型，提高企業核心競爭力。

參考文獻：

[1]許曉峰.房地產資金鏈風險管理及發展趨勢探索[J].財經界，2014（8）.

[2]倪曼光.我國房地產企業資金管理與完善[J].建筑工程技術與設計，2015（14）.