金融租賃在商業地產中的應用探究

沈小淞

摘 要：現階段，金融租賃隨著我國經濟的穩定發展逐漸成為經濟領域融資的重要組成部分，對于推動經濟的發展具有不可忽視的作用。近年來，鑒于商業地產融資存在的各種問題及社會各個方面的全面發展，開始嘗試將金融租賃融資方式用于商業地產中。因此，本文以此為出發點，在對金融租賃的概念、分類及運用思路進行概述的基礎上，對我國商業地產的融資現狀和將金融租賃應用到商業地產的適用性進行了深入分析，并據此提出促進金融租賃在商業地產中應用的建議，以供參考。

摘 要：金融租賃；商業地產；應用探究

房地產是社會領域的重要組成部分不僅牽扯到國家的建設也直接關系到人們的日常生活發展，從房地產的發展類型上來看可以算作為資金密集型行業對資金的依賴性較強。房地產作為一個系統性的整體肩以居住性為主的地產池有以商業為主的地產本文所講的商業地產就是屬于后者，由于投資規模加大，對資金的需求量也比其他類型的房地產也大很多然而我國商業地產的發展中由于融資渠道較為單一無法奠定有利的基礎從而制約了這一行業的發展。為了改善這一現象促進我國的商業地產的發展，將金融租賃方式運用到商業地產的發展中使得商業地產的發展更好地適應新形勢下的發展。

一、我國商業地產融資現狀

近年來，隨著我國經濟的發展，商業地產發展迅速。由于商業地產本身投資周期長，體量大，資金需求量大，如此高速的發展，對商業地產的融資提出了更高的要求。但由于我國金融市場發展滯后，融資模式單一，成為制約商業地發展的瓶頸。我國的商業地產融資模式非常單一，絕大部分來源于銀行貸款，在商業地產商的資金來源中，銀行信貸比重約占70%～80%。

由于國家對住宅市場的限購，使得許多房地產開發商扎堆投資商業地產項目，使得我國商業地產供給量迅速增加。根據有關部門統計，2015年全國50個重點城市綜合體非住宅總體量達5.64億平方米，同2013年相比增長率高達77%。大量投資使得商業地產同質化、泡沫化現象嚴重，商業地產空置率高企，很多中小開發商面臨巨大的風險。面對市場風險，銀行在發放貸款時就更加謹慎，商業地產的融資更加艱難。商業地產的融資難主要體現在以下兩個方面。

（一）融資渠道單一，對銀行的依賴性太大

我國的金融市場發展長期滯后于經濟的發展，近年雖有一些融資模式的創新，但仍處于萌芽階段；且由于商業地產產業鏈長，投資周期長，資金需求量又比較大，所以新的融資模式很難滿足商業地產的融資需求。雖有一些大的商業地產開發商嘗試一些新的融資模式，但仍處于嘗試階段總體占比較小。對于大量的商業地產項目而言，主要還是依賴銀行貸款。這樣，大量的商業地產的風險事實上是被轉移到了銀行業。一旦商業地產市場出現價格的波動，尤其是當價格下滑時，銀行將因此承擔高額的壞賬損失。

（二）商業地產運營模式不科學，資金回籠難

商業地產投資周期長，資金需求量大。在國外成熟的市場體系中，一般商業物業開發完成后，開發商并不是急于出售，而是選擇自己持有物業，通過收取租金獲取長期的穩定的現金流。這樣，開發商就可以對商業地產的后期運營進行統一整體規劃。相反，國內的商業地產商往往急于回收資金，選擇將物業分割出售，這就給后期的運營管理帶來很大難題，運營混亂，物業缺乏整體布局，招商困難，效益低下。這種情形持續存在，使得后期的銷售工作變得更加困難，資金回籠受阻。

二、金融租賃概述

（一）金融租賃概念

在上個世紀的80年代，金融租賃這一融資模式就受到我國學者的廣泛關注并進行了大量的研究本文提到的金融租賃從理論的角度出發指的就是將固定資產出租出去的為出租人，想要租房子的稱為承租人雙方協調一致后簽訂合同在保證出租人是擁有固定資產的所有權的前提下始承租人使用固定資產的權利，與此同時承租人按照合同規定的金額付給出租人從而獲得使用權，并且在出租的期間承租人享受固定資產的使用權，出租人不能進行干預，當合同規定的期限到時承租人就將固定資產的使用權還給出租人。

總的來說，融租賃是指由出租人根據承租人的要求，按雙方的事先合同約定，購買承租人指定的固定資產，再出租給承租人，具有優良房地產項目但又缺乏資金的開發商提供了一條可以融通較大規模資金的渠道，是很好的融資渠道。

（二） 金融租賃的分類

金融租賃作為一個整體性的概念可以根據相關的劃分分為以下幾個方面：

1.直接租賃。就是指出租人將固定資產直接租給出租人這一方式能夠解決承租人資金短缺的情況；2.轉租賃。指的就是在相關的期限內將租入資產出租給第三方的行為能夠使得更具有設備優勢，但是卻不能讓企業進行這一方式；3.售后回租。指的就是將自己制造或者是購買的資產出售在向買方租回使用適合在大量優質的固定資產方面使用，適合函需使用現金的公司用于企業內部周轉來使用。

（三）金融租賃的運用思路

金融租賃方式在中國發展中的運用，已經經歷了三十余年的發展盡管經歷了曲折的發展但是總體上還是朝著上升的趨勢發展。金融租賃在各個行業運用中基本思路是不變的就是金融租賃公司與供貨方簽訂購貨合同在籌集夠資金之后，將所購買的租賃物以出租的形式出租給想租的人員承租人按照合同的規定支付一定的金額。

（四）金融租賃應用于商業地產的適用性分析

金融租賃這一模式對我國的商業地產發展具有一定的適用性，主要體現在以下幾個方面：

1.商業地產現金流穩定，滿足金融租賃要求

商業地產項目投資規模大，投資回收期長，在前期準確定位，合理規劃的前提下，正常運營后能夠創造大量穩定的現金流，滿足了金融租賃對定期支付租金和投資回報率的要求，而金融租賃又能緩解開發商前期資金緊張的窘境，助力商業地產的正常運營，為后期創造高投資收益和物業增值奠定基礎。

2.金融租賃能保持商業地產運營的整體性

商業地產作為商業用途的地產，有別于以居住功能為主的住宅地產和以生產功能為主的工業地產。商業地產是要通過經營項目實現年租金的增長，實現持有物業的保值增值。分割出售商鋪的做法雖然可以迅速收回投資，緩解資金壓力，但商鋪售出后的統一經營和管理十分困難，甚至會使一些品質良好的商業地產項目陷人生存困境，不利于品牌打造和企業的長遠發展。通過金融租賃的方式，可以保證商業地產經營的整體性和有效性，便于后期的統一規劃和資源整合。

3.資金使用靈活，實現資源優化配置

金融租賃能使商業地產項目迅速獲得大量資金，在保證項目正常運營的前提下，還可以將其余資金投資于其他項目，這一點是直接向銀行進行抵押貸款不可比擬的，因為銀行直接貸款既不能作為資本金，也不可用于其他項目投資，所以金融租賃這一融資方式的靈活性要遠遠超出傳統融資方式。金融租賃既達到了融資的目的.還可以使資金投人到收益更大的新項目中。

三、將金融租賃應用于商業地產的建議

（一）統一監管機構，促進行業公平競爭

金融租賃公司的前期融資和拿到標的物后的資產證券化、銀行保理業務的開展等，都離不開相關部門的監管。而由于我國融資租賃業的特殊發展歷程，金融租賃公司和融資租賃公司分別由銀監會和商務部監管。這就導致了有重合業務的性質相似的企業有不同的監管機構。這一監管模式不僅不利于金融租賃行業的規范化發展，甚至會導致企業間不同的融資成本。所以，應盡快統一監管機構，促進行業健康穩定發展，保證市場競爭的公平和透明。

（二）建立健全法律法規，保證融資租賃合同法律效力

商業地產金融租賃涉及一個很重要的租賃合同，而目前的《合同法》雖然對金融租賃合同有專門的章節，但是許多實際操作問題沒有覆蓋到，隨著金融租賃法律糾紛的增多，立法的緊迫性愈發明顯。盡管從2004年開始，對于融資租賃立法的討論一直沒停止過，但由于牽涉到眾多行業主管部門，利益難以協調一致，致使立法進程停滯不前。雖然監管部門對商業地產金融租賃一直持默許態度，但是沒有明確的法律保護，勢必會阻礙行業的健康發展，不能使雙方的風險到合理分擔。因此，有必要盡快出臺金融租賃法，規范交易流程，使商業地產金融租賃業務有法可依。

（三） 加大人才培養力度，確保從業人員素質

商業地產金融租賃的操作過程，實質上就是將金融市場、金融租賃公司與商業地產開發商有機結合在一起的過程。由于三個行業的復雜性和專業化，加之是新生事物，實際操作起來會有一定難度。這就要求必須盡快建立起一支既精通資本市場融資與金融租賃業務，又熟悉商業地產市場的專業人才隊伍。不僅現在的從業人員要堅持繼續教育，適應時代的發展，還要在高校中加大對復合型人才的培養力度。

四、結語

綜上所述，針對目前我國商業地產存在的問題及金融租賃的應用特點，可以考慮將金融租賃應用于商業地產中。為此，本文還提出了若干金融租賃在商業地產中的運用建議，為促進商業地產的進一步發展具有重要意義。

參考文獻：

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