國人為何驚恐“70年產權大限”

?

國人為何驚恐“70年產權大限”

最近，“溫州一批20年產權的房子將陸續到期，若要續期，須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金”的消息引發了整個社會的爭議與恐慌：70年后，我們的房子和靈魂如何安放？我們的房子會不會被掠奪，或被政府收回土地使用權？

對“70年大限”的恐懼

雖然，溫州市國土局近日已表示，《物權法》規定住宅建設用地使用權屆滿自動續期，但“自動續期”該如何續期，目前國家尚未出臺相關實施細則。近期媒體報道“收取幾十萬元出讓金才能續期”是對信息的誤讀。但仍有分析認為，從媒體事前的報道，以及溫州國土局有關部門的介紹看，準備收費，而且準備高額收費應該是真的。

稍對土地使用權“70年大限”有所了解的人都知道，由于中國特色的“土地國有”和建設用地的出讓人必須是政府的特殊規定，對于“70年大限”之后，土地使用權如何處理，早在《物權法》立法的時候就引發了廣泛的爭論。在土地國有的情況下，土地使用權期滿之后是自動續展，還是無償收回，《物權法》最終作了一個妥協各方利益的考慮，規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”

而日前媒體報道的溫州“收取高額續費”的辦法，直接倒退回1990年國務院頒布的《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，這個條例首次規定了“居住用地最高年限為70年”，而且還規定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記。”這個規定，可以說，暴露了“公權”和“私權”兩種權利在博弈中的不對等地位。歷史總是在進步，三年之后出臺的《城市房地產管理法》，相對于這個規定，就有明顯的進步：房產土地使用權到期，房產所有人必須提前一年申請續期，否則土地使用權將會由國家無償收回。從1991年到1994年的《城市房地產管理法》，再到《物權法》，在70年后如何處理的問題上，最起碼大家就“自動續期”已經達成了基本的共識，而且即使收費，大家在認為應該是象征性的這點上也是有共識的。而媒體爆出來的文章的做法可以說是置《物權法》與法治的進步與變遷于不顧，引發民眾不必要的恐慌，令人匪夷所思。

其實，中國民眾對“70年大限”的恐懼，一是基于對高房價的恐懼，無論政府和開放商如何互相推卸責任，但一個不爭的事實是，高房價離不開高地價的助推，在當前民眾對房價和地價都沒有任何博弈能力的語境下，用終其一生的收入購置房產之后，還要在70年后續交高昂的土地出讓金，這無法讓民眾不焦慮；二是基于對公權力的恐懼，在中國歷史上的任何一個朝代，私權肯定是要為公權讓路的，在公權和私權沖突的情況下，公權顯然是神圣不可侵犯的。

這種擔心根本沒必要

其實，對于溫州事件的出現，可以讓整個社會來討論，來厘清問題的根源，并找出化解的辦法，沒必要引起人們的恐慌。

首先，實際上當前中國居民購買的商品住房，按照國務院1990年發布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中規定，土地使用權出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業用地50年、商業旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。

也就是說，即使從這個法律文件開始，中國居民所購買的住房土地使用權絕大多數都是70年產權（占比肯定高于99%以上），而不是低于70年產權。所以國人對自己所持有的住房根本上就不用被那種混淆是非的言論所恐嚇。因為，低于70年產權不是居住用地的使用權。比如，綜合用地使用權是50年的產權。而且購買這一種住房時，不僅土地出讓金的價格較低，而且住房的價格比一般的居民住宅的價格要低。但該類商居兩用的住房到期時間也應該是2040年，而不是現在。至于低于70年產權土地使用權的，到期之后如何處理，本來就與居民住宅沒有多少關系，國人根本就不用因此而恐慌。

其次，目前為何會出現房屋20年土地使用權到期的問題呢？如果這是個事實，那么該發生的時間是1996年，即發生在國務院1990年發布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》之后。也就是說，即使溫州等地出現房屋20年土地使用權到期的問題，但是這種事件本身就是違法的。把一個違法事件與合法住房70年的土地使用權混淆在一起，這肯定是有人或是刻意炒作，或是別有用心，希望以此來煽動社會的不安。

還有，20年土地使用權到期事件，不僅是非法的，還得問當時這些土地是如何出讓，土地出讓金收取多少？如果70年的土地使用權的土地出讓金收取的費用100萬元，而該20年土地使用權的住宅收取費用只是10萬元或象征性收費，那么即使現在重新認可這種非法的土地使用權，是否續費或續費多少？那是地方政府處理的問題。至于地方政府如何處理，則根本不值得與70年的土地使用權到期后如何處理類比。因為，兩者完全是風馬牛不相及的事情。把兩個性質完全不同的住房土地使用權攪和在一起，除了恐嚇國人、制造恐慌，還能做什么？

再次，目前溫州20年住房土地使用權到期的處理問題之所以會引起國人恐慌，之所以能夠被人所煽動，最大的問題主要在兩個方面：一是國人對中國的法治不是太有信心。總是認為政府隨時都制定侵害民眾權利的法律。二是《物權法》規定住宅建設用地使用權屆滿自動續期的問題，沒有給出一個具體可操作的細則。比如“自動續期”該如何續，目前國家尚未出臺相關實施細則。如果這樣，70年之后基層國土部門在實際操作過程中將會出現無法可依、無章可循，有可能不能辦理相關續期手續的情況。

謠言背后透露的真問題

對于70年產權問題的解決，多家房地產網站曾發布了一篇有關中央取消房產證70年產權的文章，業內人士表示并不靠譜。當然，取消房屋70年產權是個謠言，可是，續期細則遲遲沒有動靜，要不要接著交錢，交多少錢，對所有有房和無房的人來說，都是涉及切身利益的大事。

2007年出臺的《物權法》第149條規定，住宅“建設用地使用權”期間屆滿的，自動續期。這在一定程度上給有房的業主吃了顆定心丸。可如何續期仍然沒有詳細規定落地。

之后，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產管理法》、《北京市國有建設用地供應辦法（試行）》等與住房產權有關的條例都做了一些相應的規定和調整，但這些語焉不詳的法規仍然解決不了許多購房者的擔憂：“土地使用權”70年到期后怎么辦？要不要繳納土地出讓金？如果還要交錢，自己是否等于是長期的租房，當了這么多年的“房奴”是否值得？如果不繳，政府無償收回土地，我們的房子怎么辦？

70年產權帶來的問題還不止于此，據報道，北京大學光華管理學院朱國鐘研究發現，70年產權對中國城市化進程、對社會發展和民生保障都有著重要影響。

對于臨近土地使用期限的房子，人們不大會對住房進行翻修和重新開發；住宅老化，富人自然會尋求新住宅，而新建筑總是在城市周邊地區開發出來，導致的結果就是城市擴張得厲害，老城區會老化得厲害。朱國鐘個人推測，“以后中國也會出現大面積的貧民區，聚集在現在的高層建筑區里面。”

另據報道，2011年銀監會在公開辦復全國政協委員“以房養老”提案時表示，我國現有的制度——房屋產權70年，致“以房養老”難推行。

那么，究竟該如何解決這一問題，一些專家給出了幾大設想：

辦法之一就是重簽合同，續繳出讓金。這一做法的最大障礙是：屆時小區業主們作為分散的個體，很可能無法在怎樣繳和繳多少土地出讓金方面達成共識。同時，這筆土地使用金具體數額多少，擁有房屋產權的業主是否愿繳，能否繳得起，一旦有房屋業主不愿繳納，法律是否允許強行拆遷該業主的房屋，都是個未知數。

辦法之二就是房隨地走，國家補償，或者用類似拆遷安置的辦法解決。但這一設想不得不面對的尷尬問題是：房屋拆遷諸多矛盾又浮出水面，《物權法》確定保護公民合法私有財產，城市的發展也肯定不能繼續采取簡單的“國家補償——個人拆遷”的形式。總的來說，這不是國家和業主“共贏”的方式。

辦法之三是堅持土地國有和集體所有公有制度不變，延長企業、住宅用地、宅基地、耕地、林地的使用年期至300年到1000年不等。這樣可以確立土地使用者的使用年期產權，可以交易、抵押、入股和繼承。

（《中華工商時報》2016.04.25、人民網2015.05.20等）