保障性住房建設技術導則研究
——以天津市保障房建設技術導則及標準圖集為例

■ 廉學勇 Lian Xueyong 王連順 Wang Lianshun

保障性住房建設技術導則研究
——以天津市保障房建設技術導則及標準圖集為例

■ 廉學勇 Lian Xueyong 王連順 Wang Lianshun

保障性住房建設是保障民生，實現“居者有其屋”的重要措施。天津市發布的《天津市保障性住房建設技術導則》和《天津市保障性住房建筑標準設計圖集》既博采眾長，又突出自身特色，體現了針對性、時效性、經濟性、宜居性等幾方面的特點，為保障房建設提供了明確的設計標準和完善的技術措施，從而引導和推動保障房建設規范有序進行。

保障性住房；技術導則；標準圖集；設計

0 引言

保障性住房，是指政府給予政策支持，規定面積、租金標準和銷售價格，向符合條件的家庭，特別是中等偏下收入住房困難家庭等群體出租、出售的住房，一般包括公共租賃住房（簡稱公租房）、限價商品住房和經濟適用住房等。早在20世紀90年代初，伴隨住房制度改革和成片危陋平房改造工程的推動，天津市就已經開始進行保障性住房的研究和建設。近年來，國家為保障民生加大了保障房建設的力度，2011～2014年，全國累計開工建設各類保障性安居工程超過3 200萬套，基本建成2 000多萬套[1]。同時，全國各地紛紛出臺保障性住房建設技術導則或建設標準（表1），引導保障性住房建設科學健康地進行。天津市的保障房建設盡管起步較早，但是一直處在有政策、缺對策、需求大、辦法少，對保障房設計、建設及管理比較粗放的境地。為適應天津市保障房建設的快速發展，提高設計和建設效率，也急需制定一部符合天津市實際情況的標準或導則。

1 《導則》和《圖集》編制

2014年，天津市城鄉建設委員會下達導則及參考圖

表1 我國各地保障性住房建設標準或導則

集編制任務，歷經1年多的緊張工作，《天津市保障性住房建設技術導則》（以下簡稱《導則》）和《天津市保障性住房建筑標準設計圖集》（以下簡稱《圖集》）于2015年6月23日正式發布實施。該《導則》和《圖集》配合使用，用于建設相關部門、管理機構和技術人員在工程建設中選用或參照，對推動天津市保障房建設和建筑產業化具有指導和規范作用。

2 特色

2.1 針對性

天津市“十二五”期間（2011～2015年）新建保障性住房50.5萬套，截至2015年底，全市累計建設保障房74萬套，住房保障覆蓋面達到35%[2]。根據天津市城市規劃設計研究院主持的保障性住房需求與空間布局優化研究調查顯示，主要用于危陋房屋（含城中村改造）征收、拆遷安置的經濟適用房占到所有保障住房的98%，廉租房和限價商品房的比例僅占到2%。經濟適用房在推行過程中暴露出一些局限性，如只針對戶籍人口定向安置，申請條件和手續苛刻復雜，易導致社會資源分配不公，政府投入和受益者不匹配，難以實現政策初衷，造成國有資產流失、滋長尋租等等問題。不只天津，經濟適用房的建設模式在其它地方也引起較大爭議并呈現開工規模明顯下降的趨勢。天津市相應調整保障房供應政策，為擴大包括農民工、外來務工人員等更廣泛的受益群體，促進保障房建設的良性發展，在今后相當長的一段時期內，公租房和限價商品房將成為主流。因此《導則》和《圖集》將研究和編制重點偏向公租房和限價商品房。在《圖集》中的8種標準組合平面中，適合公租房和限價商品房的各占4種（圖1）。根據現行相關政策，公共租賃住房的套型總建筑面積控制在45～60m2，限價商品住房的套型總建筑面積控制在60～90m2，按面積和居住空間數共分為I～Ⅵ型共6個套型標準（表2）。定向安置經濟適用房根據安置標準參照選用。另外在房型的設計上，充分考慮了天津市普通市民對居住品質的認知和生活習慣，以符合大多數百姓的意愿和口味。藍領公寓及青年公寓等特殊保障性住房也可參考執行[3]。

2.2 時效性

《導則》和《圖集》在編制過程前后，國家及地方幾部重要的相關規范標準剛剛出臺或處在修編定稿階段：《天津市住宅設計標準》（DB29-1-2013）于2013年7月1日頒布；《天津市居住建筑節能設計標準》（DB29-1-2013）于同日實施，進入四步節能階段；在大力推行綠色建筑行動方案的背景下，對《天津市綠色建筑設計標準》（DB29-205-2015）進行修編（2015年5月1日實施）；醞釀多年的《建筑設計防火規范》（GB50016-2014）做了重大修訂，頒布在即（2015年5月1日實施）等等。這些給《導則》和《圖集》的編制帶來困難，同時也帶來契機。為了體現較高的時效性，既要符合已頒布的新規范的規定，又要對尚未公布的規范的修編有準確全面的預判，編制組請來各類新規范的編制專家參與研討，使得《導則》和《圖集》充分融合了新規范和標準的修訂內容，保證了規范、標準執行的同步、持續、有效和穩定。

2.3 經濟性

圖1 標準房型圖示

表2 套型分類

保障性住房建設需綜合考慮土地、建設標準、建筑安裝、配套、項目管理費用和利潤等經濟因素，在規劃、建筑專業層面既應該滿足基本生活要求，又要通過技術手段盡量降低建設成本。

2.3.1 科學規劃，合理確定土地開發強度

土地成本是房地產開發中成本占比最大的部分，盡管保障房建設項目政府在土地政策上予以減免優惠，但合理利用土地資源，最大限度發揮土地價值仍是建設規劃過程中首要予以重視的因素。《導則》中規定保障性住房應以高層為主，規劃容積率不宜大于2.0。

2.3.2 精心推敲房型，優化結構方案

保障房戶型小、戶數多，為滿足基本的日照及采光通風要求，《圖集》推薦房型以塔式獨棟高層為主。設計在滿足居住空間完整、平面布局緊湊、設備管線集中的前提下，盡量簡化建筑體型，減少建筑輪廓的凹凸轉折，結構規整，承重墻體縱橫對齊，結構形式合理，計算模型明確，給結構構件的優化，大幅降低配筋率，乃至實現預制結構構件產業化提供了很好的條件；同時由于降低了建筑體型系數，也節省了在建筑節能方面花費的成本。

2.3.3 倡導標準化設計，推動產業化進程

《導則》和《圖集》進行了模塊化設計嘗試和實踐，如將居室設定成3 200×3 600基本空間模塊，廚、衛設定成1 800×3 200基本空間模塊，通過模塊組合和功能空間的拼接形成6類18個標準套型和8類標準組合平面（圖1）。同時還提供了保障性住房的全裝修設計示例和裝配整體式混凝土結構設計示例。模塊化在低成本、高密度的保障房建設中具有組合靈活多變，部品標準規范等特點；另外建筑構件、設備、設施也易于統一規格，適合產業化大規模生產和供貨，同時節約物質成本和時間成本。對于后期維護成本，如公租房的設備設施的維修、更換也更為有利（圖2）。

《導則》和《圖集》中推薦的裝配整體式混凝土結構體系在天津市實際工程中已有實踐，如天津市北辰區雙青新家園保障房項目、紅橋區西于莊棚戶區改造和苑安置房等項目，取得了較好的社會效益和經濟效益，對推動住宅產業化進程提供了示范[5]（圖3、4）。

圖2 模塊化房型組合圖示（以Ⅰ～Ⅲ型為例）

2.4 宜居性

2.4.1 規劃

圖3 雙青新家園裝配整體式混凝土結構體系示范工程項目

圖4 裝配整體式混凝土結構體系圖示（以BZ4-10-30套型為例）

從規劃層面，如前述并沒有一味提高容積率，而是設定在一個合理的指標范圍內。天津市中心城區快速環線以內居住用地容積率一般控制在2.5以內，要滿足如此高的容積率并符合相關的日照標準等規劃指標，一般要建設18層以上的高層住宅。《導則》中規定保障性住房應以高層為主，初稿建議規劃容積率不宜大于2.5。在定稿中，考慮保障房一般選址在市區邊緣地段或環內零星地塊插建，綜合項目的可行性和適當提升居住環境，如日照時數、風環境、小區綠化等因素，將規劃容積率定為不宜大于2.0。同時在無障礙設施、配套服務設施的配備等方面都做出明確規定。

2.4.2 建筑

圖5 典型戶型潛伏設計圖示

在建筑單體設計中并未片面追求提高使用系數，而是更注重住戶的功能需求及舒適度體驗。從小到45m2的公租房，大到90m2的限價房，精心梳理平面布局和不同功能區的關系，流程緊湊合理，并有功能轉換的可能。在有限的面積指標內盡量減少消極空間，開發最大效能空間（或稱復合功能空間），發揮空間的多用途，為滿足住戶的各種需求提供可能。除了對平面功能布局組合關系的推敲外，還考慮了房型的潛伏設計，以結構體系和單元模塊為框架，利用填充隔墻可拆改性對標準房型做適度改造，可合、可分、可變，以滿足租、售市場的需求 (圖5）。

在商品房開發中，為了提高出房率，交通核往往是被擠壓精簡的部位，但是保障房項目由于具有一定的公共屬性，以及相對于商品房較高的居住密度，《圖集》中的推薦房型沒有對交通核進行極限壓縮，考慮施工誤差和裝飾面層的因素，反而適當留出設計尺寸的富余量，保證了通行和疏散的有效寬度，從舒適性和安全性兩方面提供了保障。

電梯是高層建筑最重要的垂直交通手段，配置不合理會造成突出的矛盾，如某些房型設計樓層多，戶數多，建筑密度很高，而電梯設置要么分散，要么設置比例偏低，給居民正常出行或緊急情況下的救援使用帶來極大不便。《導則》中對于電梯的設定提出要求，如“每臺電梯服務的戶數不應大于100戶；電梯的額定載重量不應小于1 000kg；多臺電梯應成組集中布置，且電梯門單側同向或雙側對開設置以提高使用效率；12層和12層以上的保障性住房每組電梯不應少于2臺，其中應設置1臺可容納擔架的電梯”等等。對于可容納擔架電梯也是經過充分調研和論證。擔架電梯的配置在國家及地方規范中有所要求，但規定比較原則化，概念比較模糊，且市場上還沒有對應的定型產品，在設計實踐中造成很多不合理的地方，如盲目采用大進深電梯甚至醫用電梯，造成空間失當或浪費。參照由國標《住宅設計規范》主編林建平主持的《住宅可容納擔架電梯配置標準研究》課題組的研究成果，采用改造后的擔架或鏟式擔架，合理利用轎廂的對角線長度，按照1 500×1 600或1 600×1 500的轎廂內部凈尺寸考慮電梯設置，同時控制電梯門凈寬不小于900（土建預留尺寸1 100），就能滿足絕大多數擔架救援的使用要求[5]，避免了上述諸多問題，設計人員也有據可依（圖6）。

圖6 可容納擔架電梯圖示

其它如眼下備受關注的適老化和無障礙設計等內容也體現在《通則》和《圖集》的條款或范例之中。

2.5 精細化

《導則》規定，租賃型保障性住房應實施全裝修，銷售型保障性住房宜實施全裝修。保障性住房應實現土建和裝修的一體化，全裝修設計應與土建設計同時進行。

從國外的經驗和國內的多年探索來看，保障房的精細化設計全裝修施工是一個必然趨勢。一方面，避免自行裝修對建筑主體的破壞，尤其是公租房具有公共產權，不允許進行隨意拆改；另一方面，在建設期內同步進行全裝修，材料或部品批量采購，成本降低，也有利于保證施工質量。從社會因素考慮，改善低收入困難群體的住房條件，不應該再制造新的困難和額外的負擔，保障房不應該是一個低標準的半成品，恰恰相反，政府應該給他們提供一個精心打造的完整的、具有較高品質的居住產品。從廚房操作流程的組織、衛生間潔具的位置推敲、家居擺放的布局、存儲空間的配置,甚至門垛的大小、門扇開啟的方向、開關插座的種類數量位置等等每一個細節著手，讓住在這里的人都能夠感受到這是一個“走心”的設計，是他們能夠維護尊嚴快樂棲居的“家”（圖7）。

2.6 可行性

圖7 精細化戶型設計圖示（以Ⅰ型為例）

該《導則》和《圖集》涉及規劃、建筑、結構、機電設備以及精裝修等全部專業，貫穿建設的全過程，特別是《圖集》由一線的工程設計人員總結保障房設計及建設既有經驗，并結合天津市及國家具體情況參與編制，既有基本方案，又有局部詳圖，具有較強的指導意義和很高的實施度，部分內容稍加補充即可成為正式的施工圖紙，可大幅縮短設計周期。

3 問題

3.1 個性化

模塊化設計是《導則》和《圖集》的一個特色，對于大批量的保障房的供應產品共性會多一些，而帶來的弊端就是房型較為單一，只能在模塊組合的框框中尋求變化。雖然保障房面對的是剛剛改善住房條件的低收入家庭，但他們，特別是年輕人也有對個性化的追求。這就需要設計師在推薦房型的基礎上做二次創作，尋求更豐富的組合方式或更大膽的室內設計，滿足更多受眾的需求。

3.2 使用系數

該《導則》和《圖集》在編制過程中，幾部重要規范正在修訂，特別是新版《建筑設計防火規范》在《導則》和《圖集》發布前的一個多月才正式頒布，《建筑防排煙系統技術規范》至今尚未定稿，因此在交通核土建及設備專業的防火設計中較為保守，再加上如前所述對走道寬度尺寸留有余量，可能會導致公攤面積稍大。這需要在實際工程中精確計算，仔細推敲，盡可能提高使用系數。

3.3 適老化和無障礙設計

截至2014年末，60歲以上老人占我國總人口比例為15.5%，65歲以上老人占比為10.1%[6]，人口老齡化已達到較為嚴重的程度，人口和家庭結構發生顯著變化，未富先老的國情和家庭小型化的結構疊加，造成了較為突出的養老問題。而另一個特殊群體——殘疾人全國總數超過8 500萬[7]，天津市各類殘疾人也已接近60萬[8]，殘疾人保障事業在各個領域都面臨著嚴峻的挑戰。適老化與無障礙設計應該成為保障房建設的基本配置。適老化與無障礙設計既有相似之處，又有區別。老年人不同于殘疾人，面臨的問題不是某項身體功能的缺失，而是整個身體機能的衰退，雖然他們的生理、心理及生活特點都有異同點，但目的都一樣——方便使用。《導則》和《圖集》對于適老化和無障礙設計做了初步的嘗試。但基于適老化及無障礙設計的自身特點和相關規范規定，需要更多的設施和空間，受限于結構形式、套型面積、空間組合以及標準化設計等約束，還未達到理想的標準，還需做專門的研究和設計。

4 結語

勒·柯布西耶說過：“住宅問題是一個時代的問題，社會的平衡決定于它。……” “為普通人，‘所有的人’，研究住宅，這就是恢復人道的基礎，人的尺度，需要的標準、功能的標準、情感的標準。就是這些！這是最重要的，這就是一切。這是個高尚的時代，人們拋棄了豪華壯麗。[10]”住宅是人安身立命之本。中國經濟的快速發展和城市化進程的迅猛推進催生了保障性住房的大量需求。保障房建設關注的是社會中下層低收入群體，關乎著社會的和諧穩定和文明程度的進步。天津市適時頒布的《導則》和《圖集》在一定意義上起到拋磚引玉的作用，更希望設計師承擔起社會責任，在工程實踐中發揮聰明才智，推陳出新，創造出更加適用、經濟、綠色、美觀、普惠大眾的建筑精品。

[1]中國住房保障：“十二五”進展與“十三五”思路[N].中國經濟時報, 2015-04-20(A03).

[2]市級媒體報道我市住房保障工作成效[DB/OL]. 天津住房保障網，2015-12-15. http://www.tjfgnet.gov.cn/Pages/ wenzhangye.aspx?ListID=hangyedongtai&ItemID=1766.

[3]天津市工程建設標準·天津市保障性住房建設技術導則[M].北京：中國建材工業出版社，2015（6）.

[4]住宅集團全面推進住宅產業化發展 我市首個預制裝配式示范項目主體竣工[DB/OL]. 天津住宅集團，2015-11-11. http://www.tjhousing.com/news_content.aspx?id=396.

[5]孫玉娟.高層住宅建筑擔架電梯設計研討[J].中國住宅設施，2013（3）：22-24.

[6]2014年國民經濟和社會發展統計公報[DB/OL].中華人民共和國國家統計局，2015-02-26. http://www.stats.gov. cn/tjsj/zxfb/201502/t20150226_685799.html.

[7]2010年末全國殘疾人總數及各類、不同殘疾等級人數[DB/OL].中國殘疾人聯合會，2012-06-26. http://www. cdpf.org.cn/sjzx/cjrgk/201206/t20120626_387581.shtml.

[8]2013年天津市殘疾人事業發展統計公報[DB/OL].中國殘疾人聯合會，2014-08-07. http://www.cdpf.org.cn/sjzx/ dfsj/201408/t20140807_393538.shtml.

[9](法)勒·柯布西耶，陳志華譯.走向新建筑[M].陜西：陜西師范大學出版社，2004（02）：1-2，195.

Research on the Technical Guidelines of Government-subsidized Housing Construction --Setting the Technical Guidelines and Standard Atlas of Government-subsidized Housing Construction in Tianjin as an Example

The construction of government-subsidized housing is an important measure to secure people's livelihood and ensure the residents af fordable homes. The Technical Guidelines of Government-subsidized Housing Construction in Tianjin and the Atlas of Standard Architectural Design of Government-subsidized Housing Construction in Tianjin issued by Tianjin both absorb others' advantages and highlight its own characteristics of localization, timeliness, economy and livability, which provide purposeful design standard and perfect technical measures for the construction of government-subsidized housing, so as to guide and promote the construction of government-subsidized housing at the require of standardization and systematization.

government-subsidized housing, technical guidelines, standard atlas, design

2016-02-20）

廉學勇，中國市政工程華北設計研究總院有限公司設計五院副總建筑師、高級建筑師、一級注冊建筑師、注冊城市規劃師；王連順，天津市城市規劃設計研究院建筑分院院長、總建筑師、正高級建筑師、一級注冊建筑師。