北京樓市現狀掃描

步雄

2016伊始，北京的樓市就像路邊的迎春花一樣燦爛奪目，又漲了！房價又漲了！

漲得突然，漲得飛快，漲得莫名其妙，讓素來喜歡縱論時政要聞、揣測中國宏觀經濟走向的北京人有點瞠目結舌。本來就高高兒的樓市價格超越了政治經濟學的價值規律，超越了百姓的承受力，超越了專家學者的預估，超越了地產泡沫的條條警戒線，就像侯寶林老先生說過的著名相聲段子一樣，沿著手電筒的一絲光柱，忽悠忽悠就躥上去了。

與此同時，中國一線城市房價像和平競賽似的同步暴漲，北上廣深以及南京、武漢等省會城市競相爆盤。裹被子徹夜排號的購房者和坐地漲價的開發商短兵相接、斗智斗勇?！暗赝酢薄叭展獗P”層出不窮，上?！扒f級”新盤瞬間搶光，北京的二手房過戶大廳一號難求。如此的瘋狂理所當然地又引來了政府的新一輪樓市調控，中央高層密集喊話，表示將出臺新政維持房價穩定。于是，好多深有感觸的過來人說：“趕快出手買房吧，政府又打壓（房價）了，又一次機會來了！”因為歷史的經驗告訴他們，調控的后面很可能又是新一輪暴漲。

如果說，近十幾年來波詭云譎的中國地產市場始終令老百姓手足無措，那么今年以來他們深切感受到的這一通樓市高潮似乎更具有某種警示效果。通貨膨脹、經濟下滑，媒體上見天兒討論各種硬的、軟的“著陸”，手中越來越沉重的菜籃子，似乎給了他們一個朦朧卻急切的信息——“現在下手，大概還有”。于是許多人不再猶豫，忙不迭地就下手了。

今后的房價到底是上升還是下降？現在出手到底是不是時機？

此前，我們聽慣了房地產專家關于中國房地產走勢的各種宏論，今年以來，他們似乎集體緘默了。今后的房價到底是上升還是下降？現在出手到底是不是時機？面對這種可丁可卯的提問，絕少再有專家按照某種理論做出煞有介事的明確回答了，也絕少有人理直氣壯地再拿什么市場經濟理論、全球宏觀走勢說事兒了。專家似乎也被眼前這種瘋狂懵懂了雙眼，學會了環顧左右而言他，悄悄地把購房時機的判斷權交給了當事人。這似乎說明，中國的房地產市場已經難以用普通的房地產市場的規則和規律加以評估和預測了。當今的中國房地產市場似乎融入了更多的綜合因素，金融、經濟、地方債、經濟的軟著陸或者硬著陸，中國社會發展，甚至中國未來的命運。一種大眾隱隱感受到的不堪承受之重，重壓著中國無與倫比、波詭云譎的房地產市場。

吳博士遲來的“大棋”觀

當今的房地產業已經不是一個孤立的產業

吳博士在一家大型民營房地產開發公司的預算部做精算師，收入不菲，但始終租房住，沒有下決心出手買房。大把的錢攥著，卻錯過好幾次自己公司開發商品房的超低價內部認購，直到北京的地價高起，連自己的公司都拿不起北京的地，被迫跑到三四線城市發展，他仍然在北京租房住。有人說，他是“福中打了十幾年滾，渾身沒有沾上一點?！?。有人說，他是“老實敗家子兒”。

北京的高房價和限購政策迫使許多意向購房人蟄伏

吳博士的學歷和專業知識讓他的大腦充滿了常人不具備的勾回。他是精算師，知道兩三千一平方米的房屋建設成本賣到兩三萬是多么不合情理。他知道價值總應該和使用價值八九不離十。他知道香港是房地產泡沫最高的地方，它的房價收入比是15.6倍，而紐約是10倍，倫敦是12倍，東京是8倍，北京竟然是44.4倍，上海是42.3倍，深圳是33.7倍。他知道樓市價格上漲過快后很可能導致斷崖式的下跌。他知道美國的次貸危機發生后，一美元就能買一套房子。他還知道現在中國幾乎所有城市的房地產庫存畸高，成了政府的心腹大患，去庫存成為中央今年工作的一大重點。

“要不怎么動員大學生、農民工都出手買房呢？去庫存，不降價行嗎？”他暗自揣摩著，似乎明天早晨房地產泡沫就會砰然炸響，大可以按照白菜價去從容收房了。

由于門檻相對較低，越來越多的人開始加入眾籌買房的隊伍

可這么多年過去了，房價始終在階段性上漲，每一個重要的節點，都沒斷了有明白人勸他趕緊買房。他淡然一笑說：“這就是（房地產）拐點的前夜，你是想讓我萬劫不復嗎？政府五次三番壓房價難道你還不知道為了啥嗎？”

他錯了，他倒霉就倒霉在他“明白”得太多了。

近10年來，他一次次坐失購房良機，自己的錢包在房地產的一次次漲價中痛苦地減肥，心中渴望的房子一次次加速度離他而去。終于活脫脫地把一套別墅瘦身成了一套兩居室，其損失相當于他15年白干。

這幾年，他越來越不自信了，當人們再勸他出手買房的時候，他沒了先前的決絕和自矜，“我倒是想買，錢也得夠?。　甭犜捖犚簦本┰捴v，這就叫“認栽了”。

今年以來，北京的二手房就開始大熱

實際上，在房地產公司工作的吳博士并不缺少購房的機會，他所在的房地產公司是很人性化的，自己開發的房子在開盤銷售前，總要進行一次內部認購。有一次，一批房子因陽光遮擋等問題辦不下產權證，內部認購價定在4000元每平方米（外銷價格已經接近兩萬），大家蜂擁搶購。負責銷售的經理挾權自重、牛氣沖天，買房的員工都要向他點頭哈腰，要不然就得不到。吳博士的妻子勸他買點禮物送過去，弄套好一點朝向的房子。但吳博士有著文人的氣節，他寧肯不買，也不向權威低頭，終于痛苦地錯過了這次空前絕后的好機會。

兩年后，這些賣出去的房子都通過種種關系辦妥了產權證，價格隨行就市漲到了5萬元以上。吳博士的老婆算了算，吳博士的這點“氣節”價值將近人民幣二百多萬元，此是后話。

今年年初，吳博士越發鬧心了，他不但沒有看到樓市退潮，反而看到了樓市的大海嘯，泰山壓頂一樣的海嘯徹底摧毀了他慣常的思維方式。當他陸續看到深圳、上海等城市樓市價格上漲，“虹吸效應”讓無數資金涌向中國的幾個超大型城市，三四線城市逐漸冷清荒蕪的時候，他感到腳下這塊北京的熱土正在凸起來嘭嘭地打自己的腳。

一個睿智的同事指出了他的錯之所在，由于太過理論化，缺少對中國特色的認識，他的判斷始終與現實悖逆。當今的房地產業已經不是一個孤立的產業，由于連年巨量而失當的發展，其博大的、肆意延伸的產業脈絡，已經與整個國家的金融、經濟、信用大體系聯成一體，其嚴重影響著宏觀國民經濟的發展甚至政局的穩定。政府從沒有，也不會讓房地產在單一市場化環境下生存和發展，更不會坐視其自生自滅。相反的，正在利用其主導產業的影響力下一盤很大的棋，豈是你那點政治經濟學、市場經濟學理論所能覆蓋的。你的“本本主義”損失的不僅僅是一次次的購房機會，在越來越現實的社會大環境下，你損失的還有做人的尊嚴感和成就感。同時，置業的失敗將不斷拉低你的社會階層，不知不覺間，你將被排斥在主流社會之外。

一番話打通了吳博士的奇經八脈，除了自尊心受到的強刺激外，“大棋觀”也讓吳博士徹底折服。他痛下決心不再等那遙不可及的樓市拐點，馬上就出手，學學政府，也試著下一盤大棋，“好飯不怕晚嘛”，吳博士自我解嘲地說。

他緊趕慢趕跑到燕郊買下了一套均價1.3萬元的聯體別墅（去年一萬元不到）。即使這樣，他還擔驚受怕了好幾天，因為售樓人員屢屢告知他們，因為太火了，很有可能定下的房子也會跑掉。吳博士給了售樓人員兩萬元好處費才算定上了這套房。這套聯體別墅有260多平方米，地上地下共三層，有車庫。吳博士花12萬元裝了一部別墅電梯（油壓的，不用單獨建機房，也沒有噪音，最多進入兩個人，俗稱“膠囊電梯”）。吳博士是一個講究生活情趣的人，盡管他錯過了購房置業的最佳時期，但他對自己的滯后選擇也絕不馬虎。“大棋觀”告訴他，房地產的厚利就像潑在地上的水，這次雖然沒有被潑到頭上，但那水早晚會沿著地縫慢慢地洇到這里來的。

好在接下來的消息都是讓吳博士開心順氣的，自打他買斷這處產業后，價格就一路上漲，半個月后就全部售罄。二手房的中介公司電話頻頻打來，坐地就可以加價出售，吳博士不禁長長地舒了一口氣，一種成就感暗暗升上心頭。只不過，接下來從燕郊到上地（吳博士的工作單位）的漫漫通勤路讓他想而生畏。

為什么要到燕郊去買房？飽學的吳博士在前述睿智同事的啟發下，看中了京津冀一體化的這盤大棋。

2015年4月30日，中共中央政治局召開會議通過了《京津冀協同發展規劃綱要》，京津冀協同發展作為一個重大的國家戰略目標被抬上了桌面，進入人們視野。隨著京津冀一體化的不斷深入，購房人對河北樓市的熱情被激活，那里的房價也從三四千元攀升到兩萬左右。

位于北京三河市的燕郊，儼然已經成為北京購房需求群外溢的首選。有數據顯示，2015年全年燕郊成交商品房22038套，成交均價10856元/平方米，2016年1月成交均價更是突破14000元/平方米的大關，不少項目開盤即售罄。與此對應的是再遠一點的固安、廊坊、香河等在聯動效應下，成交量也都噌噌地上漲。

據報載，像吳博士一樣被吸引來的購房客近些年蜂擁而至，他們正在大踏步地向天津、河北、甚至遼寧省邁進。

“觀察房子有一段時間了，不是不想買，是真的買不起?！币呀浌ぷ鞯?0后韓先生告訴記者，現在跟父母一起住。北京的房價沒有降的意思，打算買一套小戶型，但是即便是小戶型也力不從心。

一位在北京工作燕郊買房多年的王先生告訴筆者：“當年在燕郊買房還有些不情愿，畢竟是河北，但是現在感覺還不錯，沒有那么大的房貸壓力。京津冀一體化讓公路、軌道交通等配套日趨完善。”

然而，許多有意向的購房家庭認為，燕郊的房價已經不能承受了，轉而向固安、大廠、廊坊等環北京城市尋找合適房源。

北京的高房價和限購政策迫使許多意向購房人蟄伏，而城市功能的轉型更促使北京瘦身，加上環北京城市群、京津冀一體化等概念和規劃的相繼問世，讓北京的購房需求外溢已經成了水到渠成的事情。不僅僅是燕郊，唐山、保定、崇禮乃至秦皇島都將受益于此。環北京城市群寬松的政策、低廉的總價、未來的發展潛力，都成為這些城市的優勢所在。外溢趨勢已不可逆轉，購房人如何選擇，新興城市如何接納，將成為未來新的話題，或許在不久的將來將有更多的“燕郊”誕生。

“眾籌購房”正風流

據有關數據統計，2015年北京成交均價首次突破3萬大關，2016年截至2月成交均價已漲至3.2萬/平方米。若以每套房子80平方米計算，一套房價需要240萬左右，公積金貸款上限為120萬，百萬的首付令無數購房者望而卻步，而北京的房價絲毫沒有停下來的趨勢。于是，“眾籌購房”應運而生。

“眾籌購房”顧名思義，就是幾個人攢份子買房。參與者通常不是為了買房，而是為了貨幣的保值增值。

“這年月，票子毛得越來越厲害，這么做，怎么也比放在銀行里眼瞧著它縮水強??！”已經卷入“眾籌購房”的柯跟我說。

“你不怕跌價嗎？到時候可就賠了?！蔽覇?。

“這么多年了，一直打壓，結果一直漲，讓多少人錯過了購房的好機會，你以為這回就能跌嗎？你以為政府能讓它跌嗎？牽扯到方方面面，銀行壞賬怎么辦？地方政府靠什么維持？再說，就是跌，能跌個沒完嗎？能跌得像去年的股市一樣邪乎嗎？總不至于傾家蕩產吧。你倒是沒買房，可你手里的錢不也一直在跌著嗎！”柯反唇相譏道。

也是，這些年，或通脹，或人民幣貶值，或股災，或無時無刻不在發生的商品漲價，人們正經受著說不清的“轉型”之痛。漫說資產的增值，就是對在握的這點資產的保值也陷入了一種無奈和恐慌，我實在無言以對。

實際上，柯有兩套房了，在北京根本不具備購房資格，他們這些參與“眾籌”的人大多都不具備購房資格，但其中只要有一個人具備（購房資格）就行了，房產證上就落上他的名字。之前，他們簽訂一份合同，在合同上把各自出資的比例寫清楚，約定該房屋大家利益均沾，平時該房子的實際使用人按照比例給其他投資人返錢，就當是返租金。一旦房子漲價了，大家決定賣出后，按各自的出資比例提取本金和利潤。倘若該房子趕上價格下跌，出手后，也各自依據出資比例承擔損失。這叫有福同享，有難同當，這個方法是從南方很多城市傳過來的，據說在上海特別風行。有人說，這叫一種新興的“金融衍生品”，也有人說，這是一種自主性的“購房杠桿”。

柯說：“什么‘金融衍生品，什么‘購房杠桿，都太文了，我整不懂。我就知道眼面前兒什么都在漲價，錢越來越毛了，我們以前都經歷過那些倒霉的年月。現在人老了，沒有什么工作能力了，積蓄也少得可憐，就怕三存兩取，三涮兩涮，把自己一點兒保命錢給整沒了，我們這叫作‘抱團取暖或者說是‘湊人走夜道兒罷了?！?/p>

有外媒稱，中國眾籌行業正在迎來一個快速發展期，房產眾籌項目的悄然興起，由于門檻相對較低，越來越多的人開始加入眾籌買房的隊伍。

深圳二手房眾籌平臺“拼房網”聲稱，起投價1000元人民幣便可參與眾籌購房，一年后可選擇回購或出售。據這個去年10月上線的網站資料顯示，目前這一平臺已完成9套房產的眾籌。

《羊城晚報》報道稱，廣州一個眾籌炒樓的微信平臺上，招募的炒房客投資金額從100萬元起。他們的運作方式是：由運作團隊專門負責炒樓事宜，房屋產權資料由投資方保管持有，炒樓運作團隊不經手資金和產權，炒樓盈利按合作方案分成。

有報道稱，在“大眾創業、萬眾創新”的帶動下，眾籌這種新型集資模式正在快速發展，但原為展示創意籌集資金的模式，在房地產上卻演變為炒樓途徑之一。這些眾籌炒樓平臺的出現，為資金不足又有心投資的人士提供了渠道，催生出更多的投資炒房客，而剛需購房人士顯然并非消費主流。

《證券時報》報道稱，北京一些90后的年輕人也不甘人后，參與到眾籌炒房隊列，坐等房屋升值。

當然，也有許多業內人士提醒，眾籌炒樓面臨不少風險，需謹慎參與。一是樓市價格并非只漲不跌。二是中間的風險與監管由誰來承擔，包括衡量平臺運作是否合理、會否出現假融資等，這些都需要參與者謹慎評估。而政府也應加強宏觀把控，加以理性引導。

把宅子“升格”到外國去

既不同于“老實敗家子”式的吳博士，也不同于押寶式的“眾籌購房”者，一些更具前瞻性眼光的、具有一定實力的人，正在逐漸地把自己的宅子“升格”到市場穩定、健康和廉價的海外。

像萬千含辛茹苦送孩子到海外留學的家長一樣，王先生很早就把孩子送到加拿大去留學了。最開始，孩子租房住，每月的房租將近人民幣6000元，大大超過了學費。王先生在給孩子付過幾次房租后驚異地發現：人均收入高出中國幾條街的加拿大的房子卻便宜得像是北京的冬儲大白菜。于是，腦筋活絡的王先生果斷賣掉了一套兩居室（王先生共有4套房產），將這筆錢匯到加拿大，為孩子買了一套帶全套家具的、有地下室和車庫花園的別墅，孩子只住其中的一間，余下的四間房子全部出租給自己的同班同學（因為靠近學區，那里的房子非常好租），用租金還貸并支付學費。轉眼4年過去，這些孩子畢業后各奔東西，所不同的是，為孩子租房子的學生家長的30萬銀子以租金的形式揮發殆盡，而王先生兒子的全部留學費用房租自給自足，到頭來還剩下一套花園別墅給孩子日后的生活墊了底。

以上成功的置業經驗進一步激活了王先生夫婦的“大棋觀”，他們又先后用以上方法，將除了現住的一套小居室外的另外兩套房產全部“升格”到了加拿大。王先生說，像炒股一樣，我們永遠不太可能將錢拋在最高點，但我們追求的是資金安全的最大化。我們都老了，越來越看不懂中國樓市的迷局，也非?？謶址康禺a泡沫帶來的危機，與其這樣擔驚受怕，還不如將財產“升格”給在海外發展的孩子。那里的房產雖然增值慢，但也始終在平穩地緩漲，再說還有更多類似70年產權、遺產稅等等諸多攔路老虎呢。最重要的是，這可是能傳宗接代的恒產（永久產權）?。∵m當的時候，我們可以從容地到那里定居。當然，很多人會罵我們，說我們吃里扒外、機會主義，甚至是“賣國賊”。但是，我們畢竟沒有坑誰害誰，是用自己的“良幣”運作的善舉，盡管有點不太合“情理”，但把房價炒到天上去就那么合情合理嗎？

中介公司的“零點”大行動

買房不易，賣房子也不易。劉銘夫妻去年年底委托某房地產中介公司出售自己的一套房子，那時，樓市還不像現在這么瘋狂。一段時間的等待后，一天深夜，劉銘夫妻在睡夢中被中介公司的電話驚醒，此時已是深夜零點35分。

中介公司告知房屋已經出賣，請其速來簽約。趕到中介公司時已經是接近凌晨兩點。一進門，幾十個穿著制式服裝的中介公司員工都還沒有下班，眾人熱情地歡迎著他們的到來。場面十分感人，卻唯獨不見購房者，原來購房者已經被他們“安排”在另一間洽談室內。劉銘夫妻坐定，中介公司告知對方想壓一壓他們的價。劉銘夫妻不同意，中介公司曉以利害，說得劉銘夫妻慢慢動了心，雙方的心理價位在中介公司的啟發慫恿下一點一點靠攏。一番背對背的討價還價后終于談妥，雙方才得以見面。見面前都受到了中介公司的“囑咐”，讓他們見面不要說別的，只管簽單，免得橫生枝節。

時至天明，雙方早已經暈頭脹腦，懵頭懵腦地在中介人員遞過來的一頁頁合同上簽名蓋章。手續終于在東方現出魚肚白時告罄，各自都像做了一場囫圇夢。

為什么連夜簽單？

事后，中介公司跟他們攤了實底。原來，中介公司生存不易，為了抓住“大魚”，他們打破了8小時工作制。客戶就是他們不折不扣的上帝，甭管客戶什么時候來都要馬上熱情接待。另外這里還有個規矩，甭管誰簽單，都視同公司簽單，大家都得在一旁幫襯著。甭管多晚，大家都不能下班，在一旁觀敵瞭陣，以備不時之需。為此，好多員工幾天連續不睡覺了。

為什么不讓買賣雙方面談？

中介公司經理說，通常情況下，讓買賣雙方見面談成的概率較小，一來怕買賣雙方私相聯系“跑了單”;另一方面，雙方直接談價格，某一方失于冷靜或太過偏執都很難成交。而此時封閉買賣雙方，讓第三者在其中潤滑、通融，成交的可能就會成倍放大。

一旦功成，中介公司員工擊手相慶，發出一陣陣發自心底的“耶”！當然，拿到提成的人要請客回饋眾同事，算是一種閃爍著心理學光輝的企業文化吧。

劉銘夫妻簽了合同以為大功告成，沒承想，接下來的種種過戶手續像一場曠日持久的戰爭。

今年以來，北京的二手房就開始大熱。2月19日，財政部等三部委聯合發文，調整房地產環節交易契稅、營業稅，這就又添了一把柴。到房地產交易大廳辦房屋買賣手續的人汗牛充棟，大有掀掉房蓋的氣勢。于是，過戶排號成為京城新一景。

劉銘夫妻在先后完成了網簽、交稅等一應手續后，就是排不上過戶的號，等得心焦。突然有一天，中介公司緊急通知買賣雙方，半小時之內到房地產交易大廳辦理過戶。原來是中介公司的人見天兒派人在交易大廳門口等著，每逢有因故“誤號”的，就花錢把那“號”買來應急?？上懺谕獾刳s不回來，于是又耽誤了一個月。等到排上號正式辦理過戶手續的那一天，一進大廳就把劉銘兩口子嚇到了。人群烏泱烏泱地排起了九曲長蛇陣，爭相把頭探進窗口咨詢著，嘈雜喧嘩、烏煙瘴氣。劉銘的妻子原本心臟就不好，突然感到一陣心悸，差點暈倒，好在隨身帶著保命的“速效救心丸”。手續辦不成了，中介公司的人把劉銘夫妻領到對門的中介公司總部休息。人是緩過來了，可這一排號又是半個月，把人急得喲。

據說，現在有人開始管北京叫“號都”了，買車要搖號、開車要看號、看病要預約掛號;現在，買房過戶也要憑號。而且據說有的黃牛把一個號炒到3000元，你說嚇人不嚇人！

“鏈家地產新北苑店的小谷透露，預約到號辦理過戶確實很困難。他主做朝陽區的業務，朝陽區過戶目前全部采用網上預約、現場辦理的方式。每周五約下一周的號，具體分上午號和下午號，按時間去現場進行辦理。由于現在成交量很大，過戶的人比較多，因此預約號還是比較困難。由于辦理人數眾多，代預約的生意也異?；鸨Ｔ谔詫毦W上，輸入北京過戶代辦字樣，可搜出多家店鋪從事此業務。在一些成交排名靠前的店鋪，月成交量都有幾十個，普通號大都在千元左右，如果加急價格則更高?！?/p>

“在一家店里，店主曬出了一系列下單成功的截圖，并稱上周共有168個號預約成功，每個價格為999元，如果指定時間需要加價499元。網上有消息稱，有黃牛已把當周的號要價3000元，下周的號要價1000元。”

都是哪些因素導致了目前一線城市樓市火爆的局面呢？鏈家網是這樣解釋的：“一方面，契稅、營業稅減免等新政不可避免地在心理層面影響供需結構最緊張的一線樓市;另一方面，中介、開發商、輿論的配合再次成為了房價上漲的推手?！?/p>

終于，劉銘夫妻的房子得以過戶成功，然而一個“噩耗”傳來——就在他們盼星星盼月亮渴望成交的幾個月里，北京的房價悄然上漲，他們賣早了也賣虧了。將近50萬元化為烏有，劉銘夫妻面面相覷，欲哭無淚……

以上幾個人物的樓市浮沉，某種程度上折射出老百姓對眼下樓市的一種迷茫和凄惶，真可謂“樓花漸欲迷人眼，買耶賣耶兩頭難”。

（編輯·麻雯）

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