農村土地資產評估研究進展

汪紅梅 閆玲

摘 要：在本文之中，主要是針對了我國農村土地資產評估的研究做出了全面分析，并且在這個基礎之上提出了下文中的一些內容，希望能夠給與同行業人員提供一定價值參考。

關鍵詞：農村土地；資產評估；進展；分析

伴隨著我國城鎮國有土地的改革制度不斷完善，我國城鎮國有土地市場已經是初步形成，同時也建立起適合我國國情的城鎮土地治理以及價值評估體系，具有著較為重要的作用。

1 農村土地資產定價機理研究進展分析

1.1 農村土地勞動價值形成分析

對于勞動價值來而言，核心便是創造價值，然而對于商品價值來說，主要是來自于凝結商品過程中無差別的人類勞動。根據土地價值的角度進行出發，主要是具有著以下不同的幾種觀點：首先便是土地的無價值理論，對于這種方式，研究人員認為，土地主要是大自然賜予的，并且沒有凝結出人類勞動，也并不是人類勞動過后的產品，因此便不存在著價值。其次便是土地的理論價值，針對于這種價值來說，研究人員認為土地主要是凝結了人類的勞動成果，并且在整體上是存在著價值的，其價值主要是來自于人類對于土地的改造以及長期開發。最后則是土地的二元論，對于這種觀點，主要是認為土地物質以及土地資源概念的性質是存在著一定的差役，但是也是相互聯系的，并沒有經過人的協助而自然存在著沒有利用的土地主就是土地物質，然而經過勞動生產之后已經利用的土地則是為土地資本。土地物質主要是不存在經過人類的勞動，所以便沒有價值，但是土地資本則是通過了人類進行勞動，因此便具有著一定的價值。

1.2 農村土地的資產補償價值形成機理分析

通過研究人員的分析，普遍的認為是需要提高土地資源的保護，并且從這個角度來分析農村土地的補償價值形成，在此基礎上提出了以下內容：首先便是農村的土地經濟價值，主要是土地所提供的糧食和農夫產品等所具有著的價值。其次則是社會保障價值，則是為農村土地自身的養育功能以及繼續和增值能夠轉變成為農民的養老保障。最后則是社會的穩定價格，是指農村土地能夠為社會提供出糧食從而對社會進行穩定的一種價值。

2 農村土地的資產評估方法研究進展分析

2.1 分析市場比較法

對于市場比較的方法，主要是求取一宗等待評估的土地，采取代替的方式將其評估土地以及比較近一段時間之內出現的土地交易實例進行對比，同時也需要根據后者已經是知道的價格，參考該土地的交易情況，使其能夠對土地評估價格的方法進行修正。

通過對這種方法進行應用，所求取的價格是和市場的價格較為相似，然而現如今我國農村土地的交易市場并沒有建立起來，與此同時也并不具有著市場比較評估的方法來對其農村的土地價格進行評估。研究人員則是認為在應用其他的方法對農村土地進行評估的過程中，從而探究出了市場假設的方法以及市場代替方法。對于市場代替法來說，主要是在評估對象自身不存在著市場價格衡量的過程中，能夠尋找代替物來對市場價值進行衡量。但是，這種方法是在代替市場找不到的情況下去創造假想的一種農村土地評估的方法。

2.2 收益還原的方法分析

針對于收益還原的方法來說，是在土地評估之內每一年的預期純收益基礎之上，并且需要根據一定程度的還原率，使其能夠將評估的對象每一年的純收益折算成為評估基準的總收益方式。并且這種方式也存在著一定的計算公式，主要是為：土地的價值是等于純收益率比上收益還原率，在農村土地資產評估的過程中，較為適合應用這種方法，但是也需要對其純收益和還原率在進行確定的過程中加強研究。

2.3 成本核算的方法分析

對于成本的核算方法來說，是通過開發土地過程中所耗費的各種費用來作為其最終的依據，同時也需要加上一定程度的利息，將其所需要交納的增值收益進行推算出來的一種價格，針對于這種方法來說，能夠適合應用一些新開發的土地評估，與此同時也有一些研究人員認為，對于這種做法來說并不適合農村土地評估。

3 農村土地資產市場的價格評估研究進展分析

3.1 分析農村土地的流轉價格評估

所謂的土地價格是土地價格基礎形成的結果所在，同時在我國農村土地當中，其價格是存在著多元化的，也直接的導致了我國農村土地價格是可以分為不同種類的形式。研究人員根據農用地流轉過程中所屬權是否轉移等構建出了農用地價格的體現，直接的體現在集體內農用土地流轉價格以及集體內專用價格、自然價格以及穩定價值。然而針對于集體外的流轉價格來說，則是為自然價格和社會保障價格的相加之和。研究人員根據農村的土地流轉的方式存在著一定的不同，從而認定為農村的轉包以及出租等價格必須要包括農村生產效益的價值以及農地就業的保障價值。然而農地轉讓價格也包括了農地生產收益的價值以及農村土地社會保證價值和農村土地的就業保障價值。

3.2 農村土地的低壓價格評估分析

針對于我國的法律來說，在農村土地貸款方面也對其做出了明確，主要是可以通過拍賣以及承包荒地等方式來進行，土地的經營權也是可以根據抵押的方式來做出流轉，然而在鄉鎮以及村企業中，廠房等建筑物進行抵押中所占地范圍之內的集體土地一同進行抵押，但是家庭土地承包經營權則是能夠去除抵押之外，目前在我國僅僅只是一少部分地區開展了家庭土地承包經營權的試點。

4 總結

通過分析后可以得出，勞動生產的價值以及收益決定的價值是農村土地資產評價過程中的立足點所在，并且對于農村土地的生態價值以及社會價值等具有著較為重要的作用，能夠全面的推動農村土地資料的評估理論體系建設。其次則是城鄉土地資產的評估方法存在著一定的共同性。針對于農村土地資產評估來說，主要是有著一定程度的特殊性，并且由于在法律方面對于農村集體土地所存在著的較多限制，導致農村土地的流轉市場發展程度較低，也使其農村土地和城鎮土地之間的評估方法具有著不同。

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作者簡介：汪紅梅（1973-），女，漢族，安徽毫州人，研究方向：房地產經濟；閆玲（1969-），女，漢族，安徽人，研究方向：房地產經濟。