基于層次分析法的城市住宅區(qū)位影響因素研究

張惠

摘要：文章以探究城市住宅區(qū)位的影響因素為研究目的，基于住宅區(qū)位理論的梳理，基于層次分析法構建城市住宅區(qū)位指標體系，借此探尋住宅區(qū)位的影響因素。研究表明，環(huán)境狀況、交通條件、配套設施以及制度政策對于城市住宅區(qū)位具有深刻影響。多因素綜合影響城市住宅區(qū)位，對于消費者需根據(jù)自身需求重視環(huán)境狀況、交通條件、配套設施因素的影響，而作為房地產(chǎn)開發(fā)商需要更多重視制度政策因素的影響。

關鍵詞：層次分析法；住宅區(qū)位；影響因素

隨著20世紀90年代末福利分房制度的終止，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化的住房新體制逐漸成為新趨勢，市場價格機制逐漸在住房分配中起主導作用。郭文剛等人研究發(fā)現(xiàn)建筑面積對住宅價格影響程度最高，并指出建筑特征對房價的貢獻率達60%。谷一楨等人研究發(fā)現(xiàn)以軌道交通對郊區(qū)住宅價格的影響要大于城市中心區(qū)。溫海珍等人研究發(fā)現(xiàn)教育設施對住宅價格具有正向的資本化效應，廣場、山景、錢塘江等景觀也對周邊一定范圍內(nèi)房價具有顯著的提升作用。但是影響住宅區(qū)位的許多因素是定性的，其評價往往取決于評價者的知識、經(jīng)驗、認知能力和偏好，使評價不夠準確。故本文試圖通過建立住宅區(qū)位的評價體系，并用層次分析的方法使其量化，深入分析住宅區(qū)位的影響因素，幫助決策者進行科學決策。

一、住宅區(qū)位概述

住宅區(qū)位，一方面指該住宅項目在城市空間中所坐落的地理位置，另一方面指該住宅項目與其他事物的空間聯(lián)系。住宅不同于一般商品，具有固定性、耐久性、昂貴性等特點，因此住宅區(qū)位對于住宅項目本身具有深刻影響。

（一）固定性

住宅的固定性是指一旦開工建設，住宅的空間位置便具有了固定性，永恒不變。這一固定性源自于土地的固定性，一經(jīng)建設便“房地一體”，不可移動。即使隨著開發(fā)程度的加大，地塊成熟度上升，住宅項目的通達性或者環(huán)境等發(fā)生變化，住宅項目的空間地理位置經(jīng)緯坐標均不會發(fā)生改變。

（二）耐久性

就產(chǎn)權方面的法律規(guī)定而言，住宅項目房地產(chǎn)所有權法定期限為70年，土地使用權法定期限為50年。就建筑方面的安全期限而言，住宅項目法定安全使用年限為50年。在正常的社會經(jīng)濟條件下，住宅在達到其使用年限前，很少會被拆除。所以住宅區(qū)位對于住宅項目至關重要，一旦確定很難更改。

（三）昂貴性

住宅的昂貴性是指住宅從土地購置、開發(fā)到地上建構建筑，投資額巨大。就住房收入比而言合理取值范圍為4～6倍，但據(jù)搜狐房產(chǎn)的數(shù)據(jù)調查全國大部分大中城市房價收入比超過6倍，其中北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率都超過了20甚至更高。很多家庭往往傾其所有還需按揭貸款，才能擁有屬于自己的住宅。

（四）社會性

首先，住宅是人們生活或生命活動的出發(fā)起點和歸宿重點。無論是工作、上學還是購物、娛樂，均需要由此出發(fā)并返回歸家，因此住宅項目的的交通通達性就十分重要。其次，住宅是人們生命中停留最長的地方。除去工作八小時以及外出娛樂的時間，生命中超過一半的時間是在住宅中度過的，因此住宅項目的自然環(huán)境、社會人文環(huán)境越來越引人關注。

二、住宅區(qū)位理論

對于區(qū)位理論的研究，最早起源于1850年杜能（J·H·V·Thiunon）提出的農(nóng)業(yè)區(qū)位論，隨后1909年韋伯（A·Weber）提出工業(yè)區(qū)位論，但對于住宅區(qū)位理論的研究起步較晚。直至20世紀20年代初，伯吉斯（E·W·Burgess）提出過濾論，才可謂填補了住宅區(qū)位理論的空白。20世紀50年代，溫哥和阿朗索提出“互換論”，又將住宅區(qū)位理論進一步豐富發(fā)展。

（一）過濾論

20世紀20年代初，伯吉斯在解釋芝加哥住宅區(qū)位格局的時候最早提出過濾論。19世紀，美國芝加哥迅速發(fā)展，城市不斷蔓延，新建住房常常遠離市中心，高收入家庭住房升級換代搬遷至離市中心較遠的新住宅中，而城內(nèi)的住房則由收入較低的家庭來居住，最貧窮的家庭則居住在最靠近市中心最老舊的住房中。這樣，伯吉斯的過濾論形象地說明了城市住宅區(qū)位格局的演化過程。

（二）互換論

20世紀50年代，溫哥和阿朗索提出互換論，后來由墨思（R·F·Muth）、伊文思（A·W·EVANS）進一步發(fā)展。該理論假設城市位于大平原，交通系統(tǒng)以均等的效率運送工作者到市中心工作。在家庭總支出固定的情況下，家庭選擇住宅區(qū)位時，考慮的是住宅支出與交通支出兩者間的互換。遠離市中心帶來的住宅支出的下降與交通支出的增加相比較，綜合選擇家庭總支出最低點為最優(yōu)家庭住宅區(qū)位。

（三）過濾論與互換論對我國的影響

由上文分析可知，過濾論與互換論都是在住宅經(jīng)濟運行的市場機制較為完備的條件下形成的。過濾論是從供給方的角度考慮問題，只是描述與解釋已經(jīng)發(fā)生的過程，未能對城市住宅區(qū)位的形成做出普遍意義上的解釋。與此相比，互換論具有一定的進步性，是從需求方的角度考慮問題，較好地解釋了住宅區(qū)位的形成。但僅從需求方出發(fā)的考慮也缺乏全面性，難以適用與我國復雜的房地產(chǎn)市場。在我國，住宅經(jīng)濟運行機制是以市場機制為基礎，并且具有保障性與市場性雙重性質的運行機制。住宅區(qū)位的形成不單單受到市場需求的影響。

三、住宅區(qū)位指標體系

對于住宅區(qū)位的指標體系，不同的學者有著不同的側重點。朱菁從城市層面、板塊層面、項目層面和企業(yè)層面進行指標體系構建。城市層面包括經(jīng)濟與居民購買力、人口成長性以及住宅市場供求關系；板塊層面包括板塊規(guī)劃前景和板塊競爭優(yōu)勢；項目層面包括地價水平、基地概況、交通便利性以及周邊環(huán)境；企業(yè)層面包括資金周轉能力和品牌競爭能力。唐銘杰從住房的結構特征、區(qū)位特征和鄰里特征進行指標體系的構建。其中結構特征包括建筑面積、建筑年齡、樓層、戶型、朝向等，區(qū)位特征指到市中心、公交站點、購物中心的距離等，鄰里特征則包括服務設施的可達性與質量、景觀視線等。綜合考慮住宅項目地段位置的中、微觀因素，從環(huán)境狀況、交通條件、配套設施以及制度政策四個方面構建住房區(qū)位的指標體系，如圖1所示。

四、住宅項目區(qū)位選擇影響因素

（一）環(huán)境狀況

隨著城市居民對住宅消費的需求已經(jīng)由量的滿足逐漸轉變?yōu)橘|的提高，環(huán)境狀況已經(jīng)成為選擇住宅區(qū)位的重要影響因素。具體來看，環(huán)境狀況可細分為居住環(huán)境、自然環(huán)境以及災害環(huán)境。若按景觀學分類來看，城市環(huán)境可分為山景、湖景、海景、河景、公園綠地、休憩廣場等。正是這些環(huán)境使得人們產(chǎn)生愉悅感、新鮮感，或者感受到特定的人文意義，購房者愿意為這種優(yōu)越的自然條件所帶來的正向外部性支付費用。需要注意的是，環(huán)境所帶來的外部性的經(jīng)濟價值是隱形的，難以用貨幣價格直接衡量。

（二）交通條件

目前，我國仍處在工業(yè)經(jīng)濟時代，并且在相當長的時期內(nèi)會繼續(xù)工業(yè)化進程，城市蔓延與居民日益增長的出行需求之間的矛盾日益突出?，F(xiàn)階段，我國的交通條件并不令人滿意，大城市中交通擁擠問題尤為突出。這就使得交通條件直接決定著居民的出行成本，該區(qū)位與工作地點、商業(yè)區(qū)、學校、醫(yī)院等公共設施的距離對于居民進行住宅區(qū)位選擇格外重要。具體來看，交通條件可細分為距離市中心的距離、距離軌道交通的距離、對外交通的形式。交通條件較好的住宅項目，可以吸引更多的消費者，獲得更高的經(jīng)濟利潤。

（三）配套設施

城市公共設施具有公共物品的外部性特征，學校、醫(yī)院、公園等公共設施對于住宅區(qū)位的選擇具有影響作用。近年來，以“學區(qū)房”為代表的房地產(chǎn)熱炒概念，越發(fā)引人關注，成為投資者和適齡兒童家長的追逐對象。就醫(yī)院而言，臨近三甲醫(yī)院的住宅更受銀發(fā)老人的歡迎，可以為其緊急就醫(yī)提供醫(yī)療保障，距離醫(yī)院更短的距離贏來是生命的最佳急救時間。對于這類公共設施所帶來的正的外部性，住戶愿意支付額外的代價以獲得更好的配套設施條件。

（四）制度政策

我國的房地產(chǎn)市場以市場機制為主，政府調控為輔，因此制度政策對于住宅區(qū)位也具有深刻影響。建設用地的計劃和規(guī)劃管理制度將房地產(chǎn)開發(fā)利用者的行動空間進行了規(guī)定，約束著開發(fā)商的區(qū)位選取，如對不同用地類型的要求、建筑高度、建筑密度、容積率等控制性指標直接影響房地產(chǎn)開發(fā)商的住宅區(qū)位選擇。土地使用權的出讓管理制度對于地價形成有著重要影響，由此直接影響房價，受制于消費者的預算約束間接影響住宅區(qū)位的選擇。以北京為例，限地價競配政策性住房、限房價競地價、限地價競房價等土地出讓方式的創(chuàng)新對于形成地價、構成房價以及消費者的區(qū)位選擇具有顯著影響。

五、小結

基于層次分析法的研究，本文選取環(huán)境狀況、交通條件、配套設施與制度政策四類指標對住宅區(qū)位的影響因素進行研究。但究其內(nèi)部運行機制來看，四類指標并非獨立存在，而在交互影響。比如，交通設施對于住宅項目交通條件的改善具有顯著作用，而軌道交通、公共交通等交通方式又屬于具有公共物品特征的配套設施，特別是軌道交通的建設又受制于城市規(guī)劃的制度政策安排，既交通條件、配套設施與制度政策三類指標相互作用影響。

就消費者來看，不同的消費者具有不同的消費需求，因此對于住宅區(qū)位的影響因素側重程度有所不同。比如，講求生活品質的家庭更看重住宅的環(huán)境狀況，職住分離的雙職工家庭更看重交通的可通達性，尚有學齡兒童或高齡老人的家庭更重視學校、醫(yī)院等配套設施的完善程度。就房地產(chǎn)開發(fā)商而言，需要更多關注制度政策，需要嚴格遵守建設用地的計劃與規(guī)劃管理制度，遵守城市規(guī)劃的各項控制性指標。并且，需要根據(jù)變動的房地產(chǎn)市場狀況，結合自身融資能力開發(fā)實力，對目標客戶進行精準定位，開發(fā)有質量有品質，人居環(huán)境和諧的優(yōu)質住宅。

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*基金項目：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學國內(nèi)外聯(lián)合培養(yǎng)項目。

（作者單位：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學）