加強項目管理，控制開發(fā)成本，提升房地產企業(yè)經營效益

（廣西春霞園酒店管理有限公司，廣西 武鳴 530100）

【摘 要】當前，房地產的發(fā)展與政府的宏觀調控密切相關，每一次調控，對房地產業(yè)都是一次巨大的振動，或者利好，或者利空，加上房地產市場競爭的白熱化，擺在開發(fā)商面前的道路，就是要控制成本，減少支出，這已成為業(yè)內的重要課題。文章從分析房地產開發(fā)成本的構成入手，進而從房地產項目的投資決策分析、規(guī)劃設計注意事項、現場施工管理和項目竣工結算4個方面進行剖析，詳細闡述了房地產項目開發(fā)成本的控制方法和措施，從而達到降低成本和提高競爭力的目的。

【關鍵詞】項目管理；房地產開發(fā)；成本

【中圖分類號】F293.33 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2016）04-0193-04

近年來，國家對房地產政策進行了密集的調整，開發(fā)商為了適應新的形勢，不斷加強了內部管理和品牌建設，讓房地產開發(fā)管理工作日益規(guī)范，品牌日益增多，競爭日趨激烈，房地產業(yè)告別暴利進入了微利時代，成本控制能力擺在了所有開發(fā)商的面前。房地產企業(yè)只有高度重視控制開發(fā)成本和各項費用的支出，并且不斷地夯實企業(yè)內部管理，才能控制好開發(fā)成本，持續(xù)提高利潤空間，從而保持企業(yè)的競爭力和提高經營效益。

1 深刻認識房地產項目開發(fā)成本的構成，抓住成本控制的要點

從房地產項目開發(fā)成本的主要構成來看，房地產項目開發(fā)成本一般有8項內容。

一是土地獲取的費用，主要包括從政府獲取土地而交納的出讓金，還有土地的征用費以及為了拆遷安置項目原來土地上的居民而進行的補償費，一般來說這項費用占到項目開發(fā)成本的20%～50%。

二是為了開發(fā)項目而進行前期工程工作的費用，主要是指項目開發(fā)前的市場調研、地質勘查、項目策劃、規(guī)劃設計、可行性研究和“三通一平”等費用，一般不會超過10%。

三是項目建筑和安裝所發(fā)生的工程費，主要是指商品房建設過程中的建筑費、必要設備的購置費及安裝工程費用等，這個費用大概占到整個項目成本的40%。

四是城市公共配套設施費用，主要包含城市基礎設施費、供廣大市民使用的公共配套設施建設費2個部分，一般占比在10%～20%。

五是項目管理費用，主要是房地產開發(fā)企業(yè)為了建設項目，組織人力物力進行房地產開發(fā)經營活動所發(fā)生的人力成本、行政管理成本等，一般不會超過2%。

六是貸款利息，它的多少與所開發(fā)項目的融資額度的多少有密切關系。

七是稅費，主要是在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。

八是不可預見費用，包括基本預備費和漲價預備費等，以上述1～6項之和為基數，按3%～5%估算。了解了房地產項目開發(fā)成本的主要構成，才能有針對性地進行成本控制。

2 針對房地產項目的4個階段，采取針對性的成本控制措施

當前，房地產項目的成本控制成為所有開發(fā)商最為重視的內功之一，其貫穿于項目立項到項目竣工驗收、產品銷售的全過程，對于提高項目的利潤和競爭力有重要意義。以前，開發(fā)商更多的注重于開發(fā)的規(guī)模，而在當前的形勢下，開發(fā)商對成本的控制遠比規(guī)模擴張更為重視，因為如果成本控制不好，會導致做得越大虧得越多。開發(fā)商只有在成本控制上給予高度的重視，才能達到房地產開發(fā)項目降本增效的目的。具體如何控制呢？主要通過對房地產開發(fā)項目過程中的四個重要階段進行成本控制和跟蹤管理，才能實現對整個開發(fā)項目建設成本和運營成本的全面監(jiān)控。具體而言，房地產項目開發(fā)成本的控制可以從以下4個方面進行。

2.1 對房地產項目投資決策階段的成本認識和控制

投資決策階段是成本控制的重要階段，幾乎決定了整個項目80%的成本。好的開始是成本的一半，房地產的開頭就是投資決策階段，這是所有房地產項目開發(fā)中最為關鍵和重要的階段，也是所有房地產開發(fā)商非常重視的階段，這個階段所做的主要工作就是項目策劃、可行性研究、投入產出估算等，這是開發(fā)商決定是否要開發(fā)這個項目的重要依據，它直接影響到整個房地產項目的成敗。因此，在做好這個決策之前，都必須對當前的政策形勢、市場競爭因素、項目開發(fā)技術及項目周邊環(huán)境進行認真的調研和分析。

房地產項目可行性研究工作是一個全面性、系統性、專業(yè)性和關聯性很強的工作。為了做好這一工作，公司需要高度重視，抽調具有豐富工作經驗的專業(yè)技術人員和策劃人員，共同組成項目開發(fā)小組，其中關鍵的一點是要把成本控制人員納入到開發(fā)小組，并參與到項目投資決策階段的具體工作。項目開發(fā)小組一般的人員組成要有建筑設計師、工程技術人員、造價工程師、營銷策劃人員和經營管理人員等，要從不同的專業(yè)口去了解和分析項目。項目開發(fā)小組主要應該完成的工作主要有政策研究、市場分析、概念策劃、產品定位、初步規(guī)劃設計、開發(fā)節(jié)奏安排、投入產出分析的全過程工作。其中，成本控制人員的主要工作是要對當地的市場狀況、經濟形勢、建筑安裝、政府費稅、工程造價狀況、貸款利率政策等做出全面的了解、分析和判斷。這些信息和資料都是提供給決策者做出決策的主要依據。

2.2 對房地產項目規(guī)劃設計階段的成本認識和控制

規(guī)劃設計階段是項目工程造價成本控制的關鍵，它對整個項目工程造價的影響一般都在70%以上。在這個階段，作為項目成本控制人員應該與項目開發(fā)的設計院設計師、項目對接的建筑師密切配合，在前期就把設計與成本的有關事項對接好，溝通優(yōu)化好，這樣就可以取得事半功倍的效果。做好房地產項目規(guī)劃設計工作有如下方法和措施。

一是用好設計單位，即在每個階段都要與項目的設計單位對接好，讓他們出具必要的設計概（預）算，同時通過與前階段的概（預）算進行分析比較，編制出項目建造成本的概（預）算，通過確定項目各個成本單項的控制目標，控制好下階段的設計。

二是加強關鍵專業(yè)人員的溝通合作，主要是要由規(guī)劃設計、工程管理、監(jiān)理單位等代表人員組成一個聯合小組，這個聯合小組對項目的施工圖所采取的技術、安全措施、經濟周密性等進行會審，提出具體詳細的審查意見和建議，并安排專人對設計單位進行督促修正，從而避免或減少因為設計方面的不合理、不合規(guī)等原因造成的新損失和浪費。

三是實行限額施工圖設計，明確具體的獎懲辦法，讓項目效果及成本在可控范圍之內。

四是加強設計質量的檢查和監(jiān)控，減少不必要的設計變更等造成的不可預知的新成本。

2.3 對房地產項目施工階段的成本認識和控制

我們都知道，項目施工階段資金量的投入是非常大的，而開發(fā)商與施工管理單位在管理方面，又會存在著一定的差異性，所以要建造出符合市場和客戶需求的好產品，開發(fā)商必須在一些關鍵的工程管理環(huán)節(jié)上建立嚴密可靠的管理措施，主要應從以下3個方面予以著手。

2.3.1 做好工程施工招標投標工作

招標投標是項目成本控制管理工作中的重要環(huán)節(jié)，應積極選擇在施工方面有先進工藝、在建造造價報價方面又比較符合市場行情，而且在業(yè)內具有較強技術能力的施工企業(yè)。同時，作為開發(fā)商，還要大力鼓勵施工單位、督促施工單位采用先進的施工工藝，讓項目工期能夠得到有效縮短，同時節(jié)約開發(fā)成本。

2.3.2 加強項目現場簽證管理和設計變更的監(jiān)督

在項目建設過程中，總會存在各種意料之外的工程變更，所以對于項目現場的設計變更和簽證管理，都要以合同為基礎，從健全制度流程方面（主要有操作流程、責任人權限的管理、流程各環(huán)節(jié)簽批時限的確認以及責任追究制度等）、提高素質、堅持原則等方面進行努力，根據工程實際發(fā)生情況來做好現場設計變更和簽證管理工作。在此同時，還要嚴厲打擊行賄受賄等各種不良的風氣，從而避免建設單位的項目現場有關管理人員的違規(guī)簽證、不及時簽證，以及重復性簽證等現象發(fā)生，增加許多不必要的人為成本。

2.3.3 加強工程設備和材料的品質與價格管理

加強工程設備和材料的品質與價格管理一般有以下3種方法。

一是采取自行采購的方式，這種方式一般來說能夠起到成本控制和避免雙方結算分歧的產生。如電梯、空調等大型機電設備等、外墻漆、飾面磚等外立面裝飾材料。

二是采取總承包單位采購的方式，項目開發(fā)商對于一些建筑上經常會使用到的材料等，在限定一定的品質、性能的前提下，可以考慮讓承包單位進行采購，這樣在發(fā)揮承包商熟悉市場的優(yōu)勢和調動其積極性方面大有幫助。

三是采取甲方限價由承包單位采購的方式，比如在一些沒有固定性包死的工程，其主要材料價格可以通過發(fā)、承包雙方共同商定一個合理價格來確認價格，到結算時可以按之前的限定價格進行結算，但是在限價時要明確價格的時限和范圍。

2.3.4 加強施工中的合同和有關索賠的管理

一是要做好項目日常例會，以及在處理開發(fā)技術問題、工程進度問題和其他重大有關問題等方面的會議記錄，為后面避免索賠提供必要的依據。

二是在處理索賠時，要認真研究合同中的每一條款的內容和意圖，仔細分清甲乙雙方的風險和責任，小心謹慎處理對方的索賠，對于不屬于自己責任范圍內的索賠，要堅決不同意對方的索賠要求。

2.3.5 加強資金計劃執(zhí)行的監(jiān)控

項目施工階段過程中的工程款支付，要有資金計劃作為依據和基礎，它應該同工程施工進度計劃相對應和保持一致。在這樣的一個框架計劃下監(jiān)控工程項目，就可以使工程管理過程更加的清晰和井然有序。當當月結款實際額度的增減超過原資金計劃時，作為成本控制的人員和工程管理的人員就要認真研究、及時分析、闡明超支的原因，同時要根據工程進度和付款進度提出成本預警和進度預警。當項目的資金計劃與項目動態(tài)成本的控制能夠相結合時，企業(yè)就可以更好地掌控項目的實際運行情況，使企業(yè)的產品銷售收入與工程成本支出處于一個良性循環(huán)的狀態(tài)。

2.4 對房地產項目竣工結算階段的成本認識和控制

房地產項目竣工結算階段工作的突出特點就是結算量大、集中度高和整體復雜。為了有效避免工程結算時產生的客觀和主觀上的錯漏和疏忽，要加強竣工結算。

一是以合同為準繩，嚴格核對各項合同條款，防止重復計算、重復收費等問題發(fā)生。

二是采用會議的形式進行集體確認，會議形式可以比較客觀地確定結算的方法、參加的人員、結算的時限，還有除正常結算的項目之外所發(fā)生的特殊結算支出。

三是要建立起一定的二次復核制度和審計機制，使項目工程結算工作處于一個始終受監(jiān)控的狀態(tài)。

四是要有針對性地進行隱蔽工程驗收記錄檢查和施工日記復核，確認各項隱蔽工程驗收手續(xù)是否齊全，以及是否真正按圖紙施工，是否存在偷工減料的現象。

五是嚴格落實設計變更及現場的簽證工作，要認真檢查過程中的這些設計變更是否符合實際需要和既定的程序，是否經過項目設計單位及建設單位的審核同意批準，經過這樣的嚴格審查，就可以防止一些不必要的簽證和重復簽證的事情發(fā)生。

六是要按照設計圖和施工圖嚴格核實工程量，對工程管理投標過程中所報的單價、簽證價格等都必須嚴格執(zhí)行，防止各種違規(guī)單價問題的出現。

3 結語

總的來說，房地產項目成本控制是一項復雜、系統而又艱辛的工程，貫穿于項目開發(fā)的整個過程。只有建立起一套適合自己企業(yè)特點的控制體系、運作流程和控制方法，才能切實降低房地產項目的開發(fā)成本，企業(yè)才能在當前激烈競爭和利潤不是很高的情況下，贏得最大的利潤和發(fā)展空間。

參 考 文 獻

[1]馬建國.房地產開發(fā)項目成本控制分析[J].價值工程，2010（9）.

[2]馮偉.論房地產開發(fā)項目全面成本管理與控制[J].四川建筑，2005（5）.

[責任編輯：高海明]

【作者簡介】梁飛，男，廣西容縣人，廣西春霞園酒店管理有限公司執(zhí)行董事、總經理；廣西南博國際商貿有限公司執(zhí)行董事、總經理，高級經濟師，研究方向：企業(yè)管理、工程管理。