淺析政策性違約的責任和風險

莊淵 胡志洪

摘 要：“政策性違約”在近幾年房產交易上出現的頻率越來越高。什么是“政策性違約”由于房價不斷攀升，投資投機性購房仍然不斷，為遏制部分城市房價過快上漲，使房地產健康發展，國家出臺了一系列政策，對房價進行調控，由此不可避免產生的直接影響就是部分已經簽約的但未完全履行完畢買賣行為的房產交易可能會因政策打擊的關系而被迫“違約”，這種因為政策因素而無法繼續行使合同的狀態也被社會公眾形象地稱之為“政策性違約”。

關鍵詞：“政策性違約”；不可抗力；情勢變更原則

“政策性違約”中，比如首付比例上調、第三套房停貸、無法提供相應納稅證明等都可能成為導致違約的導火索。2010年4月17日國務院下發關于《國務院堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，使得房產交易出現大規模的泡沫現象，更有買房者和賣房者出現購房合同的違約現象，因雙方各爭一詞最終狀告到法院的不計其數。從各種實例中統計發現在“政策性違約”之中，大都是因這些新政涉及到的限貸、限購及提升貸款比例等，一旦出現違約導致雙方訴訟。導致違約的因素下文會舉例：

一、導致“違約”的因素之第三套房停貸

以北京市海淀區法院一則案例為例分析：原告張先生因第三套房無法貸款，訴至法院要求退房。海淀法院審理后認為，貸款政策變化屬于情勢變更，判決解除合同，返還定金。筆者認為因第三套房無法貸款而出現的被迫違約現象是屬于不可抗力。不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。簡言之就是當事人不可抗拒外來力量，是不受當事人意志左右、支配的自然現象和社會現象。張先生不能預見國務院政策的頒發，這是構成不可抗力的主觀要件；不能避免并不能克服則是構成不可抗力的客觀要件。國務院頒布的房價政策是根據當時的政治、經濟形勢頒布，對合同當事人來講，政策往往是不可預見的。當政策致使合同不能履行時，應視為因不可抗力致使合同履行效力消滅。而我國法律對不可抗力的免責相對應的《民法通則》第107條規定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔民事責任，法律另有規定的除外。”《合同法》第117條第1款規定：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人延遲履行后發生不可抗力的，不能免除責任。”當事人張先生屬于因不可抗力而不能履行合同所以對于被迫“違約”，法院應該判處解除合同返還定金。

二、導致“違約”的因素之無法提供相應納稅證明

以北京市通州區法院一則案例為例：原告史先生因為沒有1年以上的完稅證明及社保證明無法獲得住房貸款。“新國十條”的出臺對于雙方合同的履行構成不可抗力，原告可以要求解除合同。筆者認為史先生無法獲得住房貸款而出現的被迫違約現象也屬于不可抗力。國家政策的實施對于當事人的購房直接影響在于造成當事人不能直接履行合同造成合同的違約。一般來講，不可抗力發生后，一方當事人可直接通知對方當事人解除合同，以免除自己的合同義務。所以原告史先生可以要求解除合同。

三、導致“違約”的因素之首付比例上調

以北京崇文區法院一則案例為例分析：原告吳先生因實在無力承擔額外的十幾萬元首付款，請求判令解除房屋買賣合同。筆者認為吳先生出現的違約合同現象是屬于情勢變更。情勢變更是指合同訂立以后由于發生了當事人不可預見的客觀情況，致使合同原定權利、義務所依據的基礎喪失或改變。若令當事人繼續履行原合同，會給當事人帶來不曾遇見的重大損失，造成顯失公平的后果。依據情勢變更的原則，當事人的合同可以變更或解除，以消除不公平的后果。雖“新國十條”的頒布使得因不可抗力的原因導致大多數房屋買賣合同解除，但對于吳先生的個人狀況而言，其合同的違約是屬于情勢變更：因首付比例上調導致吳先生無法履行合同。首付比例上調對于合同本身的履行并不能產生直接的影響，其造成的結果不是履行合同本身的障礙，而是履行的結果違反了合同的公平要求。吳先生本可以以合理的價格取得房屋的所有權，但因突然出現的政策性客觀原因導致需要承擔額外的十幾萬元首付，對于吳先生而言無非是不公平的，所以按照情勢變更原則，因情勢變更的客觀要件吳先生可以向法院起訴解除合同。但當事人不享有自行解除的權利，而只能請求法院或仲裁機構解除或變更合同。所以法院應該判處吳先生可以解除合同。

“政策性違約”的抗辯因素中，首付比例上調、第三套房停貸、無法提供相應納稅證明等都可能成為導致違約。在房產交易中更突出的問題也是導致違約的原因有很多不同的意見，情勢變更和不可抗力是導致違約的重要因素。而在合同中往往因為無法確定是其中哪一種，所以出現的問題也是愈來越多。對情勢變更和不可抗力的關系，各國的立法和學說采取了不同的態度。法國法將不可抗力與情勢變更作為同義詞使用，德國法理論將不可抗力與情勢變更相區別，英美法的合同落空原則包括不可抗力和情勢變更兩種情況。我國的合同法理論，一般是將情勢變更和不可抗力相區別。不可抗力和情勢變更都是合同訂立以后發生的，都對合同的效力產生影響，都導致了合同基礎的喪失。對不可抗力與情勢變更，當事人都不能合理的遇見，都是當事人意外的客觀條件造成的。不可抗力是引起情勢變更的原因之一，而情勢變更則不會或者不能直接引起不可抗力。如特大自然災害，造成的大面積絕產、減產等。情勢變更的適用條件，首先，是須有情勢變更的事實。合同是當事人的合意，當事人訂立合同的時候必須要根據當時的情況或預見的情況來確定相互之間的餓債權債務關系。合意，要建立在一定基礎之上。情勢變更的事實，就是導致合同基礎喪失的事實。這種事實可能因為戰爭、政策調整等引起的經濟情勢的變化阻礙了合同的履行，則更偏向于不可抗力來處理比較適宜。其次，情勢變更的事實與當事人的意志和行為無關，也就是說情勢變更必須是當事人不能合理遇見意外事件而造成的，情勢變更還必須是當事人不能控制的事實，既不能控制它發生，也不能控制它的后果。

參考文獻：

[1]劉耀宏.房產新政下情勢變更原則的適用[J].隴東學院學報，2011（10）：87-90.

[2]蘭方，李慎.樓市輸家的維權[M].新世紀，2011（10）：223-225.

（作者單位：中國計量大學現代科技學院）