房地產開發經營的工程管理研究

蘭波

[摘要]企業都以獲取持續的競爭優勢為目標的，房地產開發企業也不例外。這就需要房產商以優秀的人力資源為基礎、以不斷創新的施工技術為依托、以專業化的管理模式為核心，在房地產開發經營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規劃設計、開發運營、施工建設及物業管理階段以控制成本、進度、質量為原則持續改善經營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。本文進一步分析了房地產開發經營的工程管理，以供同仁參考借鑒。

[關鍵詞]房地產；開發經營：工程管理

一、房地產開發經營面臨的各種問題

（1）資源配置不合理。房地產開發的低級企業過多，人財物配置不合理，資源浪費，有限的資金多頭投資，規模小，社會、環境、經濟效益無法同步實現。一些地區低等級資質的開發企業有幾十家甚至上百家，這樣一來，資源嚴重浪費視必造成市場秩序的混亂和無序競爭的加劇，甚至助長一些腐敗之風。究其原因是行業主管部門宏觀管理和調控的力度不夠。

（2）市場觀念問題。隨著經濟不斷地發展和市場經濟體制的不斷完善，以及市場不斷地開發，房地產開發存在著很多問題。市場觀念就是一個，第一，被動的市場意識。認為用計劃經濟和行政的手段完全可以替代市場經濟的手段，有這種意識的主要來源于政府和行政主管部門；認為市場體制不完善，開發企業雖作好了競爭的準備，卻無競爭的環境或自身的能力存在缺陷，等待思想起作用，怨市場機會、競爭不均等，信心不足，怨天尤人，有這種意識的主要來源于開發企業。第二，狹隘的市場經濟意識，認為市場經濟的初期，可利用各項制度的不完善進行房地產開發投機，專搞空隙項目或邊緣項目或隱藏項目，在短期內求得利益，在無序、無誠信、不規范的環境中生存。這種觀念只要來源于一些小企業、無實力的企業，他們寄希望房地產開發市場越不規范越好、越混亂越好，這樣就對他們越有利，他們就越有機會，可爭得一線生存的空間。

（3）土地使用問題。第一，土地供用制度不完善。土地供用存在大量的協議出讓、意向出讓、暗箱隱形出讓，公開招標或拍賣出讓土地的極少。第二，城市規劃執行管理不到位。規劃變動、調整頻凡，隨意性極強。第三，房地產開發經營的政策、法規執行不嚴，管理乏力。資質審批不嚴，魚目混珠，違法、違規經營者得不到查處。有資質和無資質者同軌經營，行政的和市場的同跑道競賽，明的和暗的互爭市場，在一定程度上制約了房地產業健康、快速的發展，造成管理不規范、競爭無序、發展不平衡、市場比較混亂。分析其原因主要是經濟落后、不發達所至，認為要想發展地方經濟，要想招商引資，要想擴大影響，就必須在法規、政策的執行上和管理力度上予以放寬。

二、房地產開發經營管理、規劃設計管理與施工管理之間的相互協調與促進

在房地產的開發中，工程部門負責對工程項目的施工進行管理，主要的責任是物資的采購、與施工企業的協調、施工質量的監督和鑒定、設計的變更的通知等。這里面最重要的部門是工程部門，因為在社會經濟體系不斷發展的今天，房地產業競爭激烈，要想在房地產業中站住腳跟，建立完善的建筑工程招標制度和提高施工的管理水平是必要的，在講究誠實守信的社會氛圍里，建筑的質量是一個硬性的指標。因此，可施工性研究的實施以及設計的正確施工都需要具備以下幾個要素：

（1）房地產開發企業的強力支持。作為投資者，開發商應該把可施工性研究及設計的研究放在相當重要的位置上，即在規劃設計之初、規劃設計完成以及施工完成的時候召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業的組織者、協調人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統化、專業化地完成工程項目的目標。

（2）盡早實施。

在項目的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠對項目的整體成本產生重要影響，可施工性研究的對工程造價的影響從規劃階段、設計階段到施工階段、物業管理階段成明顯的遞減趨勢，產生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發企業和施工單位應該盡早參與到規劃設計的可施工性研究中去，而開發商更要做好前期的項目決策。

（3）持續開展研究。一方面，可施工性研究強調茌項目實施的全過程中進行系統的研究，

充分發揮相關人員的知識和經驗。即可施工性研究和設計研究成為項目總體規劃的一部分。

另一方面，實習“知識管理”，即通過計劃和總結，將研究過程中的經驗和教訓很好地紀錄和升華，將業務流程中無序的知識進行系統化管理，使之成為“可利用再生資源”，實現知識共享和再利用。

（4）施工的監督和管理。第一，運用科學的管理方法。首先，做出一套詳細的計劃。計劃是非常好做的，但是堅持計劃是不容易的，計劃趕不上變化快，在施工的時候受到影響的因素很多，要學會及時的更改計劃。第二，做好基礎的管理，在建筑工程的管理中，基礎管理是非常重要的，尤其是關乎這工程的質量。對于采購的物品質量的監督，工程的監測手段，各類統計的數據，信息的管理。這些是無論如何都無能錯過的，沒有詳細的數據，就容易計算失誤；沒有信息的統計，就做不出決策；沒有嚴格的監測，就不能完成高質量的工程。

結語：

房地產開發經營是指房地產開發企業為順利完成工程項目的開發而對公司內部的人事、財務、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，也是企業為成功實現規劃管理、施工管理及物業管理所采取的經營模式。

工程部門代表開發商對工程項目的建設進行管理，其主要內容包括物料的采購及庫存、施工企業的確定與協調、施工質量及進度的控制、相關合同的管理、必要的細部結構設計的變更、報建等。

財務部門負責企業的資金管理，并提供能夠顯示企業財務狀況及經營成果的定期報表，其主要內容有三塊：建立工程項目的融資（財務）計劃、施工單位的工程款的發放以及開發企業自身營業費用的處理。銷售部門就是要把企業開發的產品——樓房賣出去，其工作內容有以下幾個：促銷方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。企業人事部門的管理工作是：對項目開發相關人員的工作進行分配、對人員的資料進行管理、績效考核及激勵體系的建立等。而后勤部門就是對項目建設提供生活上的保障。