中小城市房地產投資與產業集群的關系研究
——以莆田市為例

喻曉晴

（莆田學院土木工程學院，福建莆田　351100）

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中小城市房地產投資與產業集群的關系研究
——以莆田市為例

喻曉晴

（莆田學院土木工程學院，福建莆田351100）

摘要：在對房地產投資和產業集群的關系進行理論分析的基礎上，以莆田市的實際發展為例，對房地產投資與產業發展的關系進行了實證分析，采用格蘭杰因果檢驗的方法，采用的數據為2009年8月至2015年7月的月度數據。結果顯示，產業集群對房地產投資確有促進作用，而房地產投資對產業發展的影響卻不明顯。在產業發展過程中，除了房地產投資之外，政府合理引導、城市良好的規劃與配套服務的完善對產業的健康發展至關重要。

關鍵詞：產業集群；房地產投資；區域經濟

由于具有抗通貨膨脹、風險適中等特點，房地產投資逐漸成為我國最有吸引力的投資方式之一。房地產行業與普通人民的生活息息相關，土地財政收入在地方政府的收入當中占有較大的比重，所以房地產投資受到包括政策制定者、社會各界的分析學者和普通民眾的關注。但是關于房地產投資對經濟影響的說法，學術界歷來褒貶不一。

十八大以來，促進產業結構調整，優化地方產業結構，促進區域經濟協調發展越來越受到地方政府的重視。在一些中小城市，由于自然和社會經濟因素的作用，往往會形成數個主導產業。發展良好的主導產業往往會產生聚集，共享資源和信息。這些主導產業對地方經濟的發展具有舉足輕重的影響。只有充分發揮出地方主導產業的比較優勢，區域經濟才可能獲得持久的生命力。

區域經濟的持續發展，需要政府的適當引導，尤其是對投資的引導。其中，房地產投資對促進地方主要產業的基礎設施建設，吸引外來生產資源和促進產業發展創新和產業升級具有重要作用。所以，研究房地產投資和城市產業集群之間的關系對產業發展和經濟增長理論的完善具有一定的理論意義，同時對促進中小城市的經濟增長研究方面具有一定的現實意義。

一、房地產投資與產業集群的關系

（一）房地產投資與區域經濟增長之間的關系

從我國和世界各主要發達經濟體的發展經歷來看，房地產對經濟發展的刺激作用是顯而易見的［1］。首先，由于近年來住房價格的快速上漲和普通居民投資渠道的缺乏，房地產產品具有很強的抵抗通貨膨脹能力和保值增值的特性，所以，對普通大眾來說，房地產產品不僅是消費品，也是良好投資品，房地產投資對促進投資和消費起到了很大的作用。其次，房地產投資對其他產業如建筑業、裝飾裝修產業、家電產業等具有巨大的拉動效應。第三、房地產投資形成的相關配套設施會增強區域競爭力，提高人口流量，促進地方經濟良性發展。

房地產投資受眾多因素的共同影響。從宏觀層面來看，影響房地產投資的因素主要有以下幾類：第一、國家宏觀調控政策、中國人民銀行貨幣政策和國家財政政策。由于關系到國計民生，中央政府與各級地方政府頻頻出臺房地產調控政策。除了直接針對房地產行業的調控政策以外，中國人民銀行的貨幣政策、存款準備金率和利率等因素對房地產業投資額的影響也備受關注。第二、宏觀經濟發展狀況。經濟運行中會出現周期性的擴張與緊縮交替更迭的現象。為此，房地產行業也呈現周期性變化。通過眾多學者的研究發現，房地產業的周期一般要滯后于整個宏觀經濟的發展周期。從微觀層面來看，房地產投資受區域經濟發展、地方政府政策、地方居民收入、地方人口結構和人口消費能力的影響。房地產業由于房地產產品的不可移動性而呈現出很強的區域特性，與宏觀因素相比，微觀因素對該區域房地產投資能起到更直接的作用，在所有的微觀因素中，房地產所在的空間位置及其所在區域的增長潛力是決定房地產投資是否能夠成功的關鍵原因。所以，區域經濟的發展狀況對房地產投資額的影響是顯而易見的。

區域因素對房地產投資具有以下影響：第一、許多商業地產存在人口門檻，區域經濟發展狀況與地區人口密度狀況對房地產投資是否成功十分重要。第二、通過對很多房地產成本的研究發現，土地成本在構成房地產成本構成中，占有的比例非常大，有些城市甚至已經超過了50%［2］。第三、所在區位的坐落位置、交通狀況、自然環境、基礎設施等因素對房地產開發是否成功有巨大的影響。

綜上所述，房地產業的發展與地方的經濟發展狀況之間有緊密聯系［3］。從我國近年來的發展狀況來看，房地產投資對經濟發展的促進作用的是非常明顯的。從另一方面來看，房地產所在地區的狀況是影響所在地區房地產投資價值和決定房地產能否成功的的最主要因素。

（二）區域經濟增長與產業集群之間的關系

在某個特定的地理區域內，彼此關聯的既有競爭又有合作關系的機構及周邊配套服務機構產生聚集，這一現象被稱為產業集群。這個的概念最早是Michael E. Porter提出的，在《國家競爭優勢》一書中Porter提出產業集群是發達工業國家的普遍特征［4］。這種集群效應可以帶動整個區域經濟的發展，提升區域競爭力。

在中小城市的產業結構體系中，由于社會經濟和地理條件的原因，往往會形成由某些支柱產業支撐的局面，這些支柱產業的發展往往會對地方經濟發展產生舉足輕重的影響。以莆田市為例，莆田市地處福建省中部，是一個沿海城市，具有良好的港口且與臺灣相近，這些條件為吸引外資提供了得天獨厚的環境。經過20多年的發展，制鞋業成為了莆田市第一大集群產業。如表1所示：2014年制鞋業的產值占到十大產業總產值的22.7%。

表1　莆田市2014年十大支柱產業產值統計

產業集群會促進地方經濟增長，主要原因有以下四個方面。

第一、在產業集群形成之后，內部企業之間會相互作用。同時由于上下游產業鏈之間的相互影響，產業優勢會產生擴散效應，形成整體的競爭優勢。這種優勢有利于形成地方品牌，提升企業產品的知名度。

第二、在集群產業內部的良性競爭，有助于幫助企業克服內在的僵化，加速市場對生產要素的創造力，且有利于促進產業升級。

第三、地理集中的優勢。使客戶、供應商和關聯企業之間的信息流通更加順暢［5］；關鍵要素在地理上的集中可以提升效率和促進專業化；由于有許多先期創業成功的先例，地理集中會鼓勵新進入者出現，為加強創新和進步提供了條件。

第四、產業集群有利于獲得專業知識和周邊配套服務，從而更有利于促進產業發展［6］。產業集群所在地區的學校和各研究機構很容易受到產業需求的影響，加大對該產業的研究力度，企業也更可能主動資助學校的相關研究活動，獲取專業知識促進發展。產業周邊的服務行業受產業發展的影響，也會產生旺盛的需求，進而增加供給使得周邊配套服務更加完備。

綜上所述，產業集群使相關企業更容易形成競爭優勢，從而促進相關產業的競爭力，促進區域經濟的發展。

區域經濟的良性發展對產業發展的作用也很明顯。在許多中小城市的發展過程中，地方政府為加快城市發展，往往會大力扶持主導產業，為產業發展創造良好的外部環境。所以，中小城市區域經濟的發展與產業集群之間存在相互促進的關系。

二、房地產投資與產業集群之間關系的實證研究

產業集群因為能夠促使相關產業獲得競爭優勢，對所在區域經濟增長具有促進作用，區域經濟若能獲得良性的、持續的發展，可以預期該地房地產投資必將增加，從而形成大量產業發展所必須的基礎設施，改善城市面貌和環境，促進產業繼續發展。所以，產業集群、區域經濟增長與房地產投資之間具有如圖1所示的關系：

圖1　產業集群與房地產投資的關系

為驗證這一關系，擬采用莆田市2009年8月至2015年7月房地產投資額與莆田市最大的集群產業（制鞋業）的產值數據進行格蘭杰因果檢驗。研究所采用軟件為Eviews 6.0。以zhixie這一變量代表制鞋業的產值，房地產投資額用touzi來表示。在進行實證檢驗之前先對原始數據取對數，以消除異方差和減少數據波動性。對數化后的制鞋產值記為LNzhixie，對數化后的房地產投資額記為LNtouzi。

（一）單位根檢驗

為了防止產生為回歸，在進行時間序列分析時，首先要進行平穩性檢驗。在進行平穩性檢驗時，ADF檢驗是常用的一種方法。采用ADF方法進行單位根檢驗的t值結果如表1所示：

表1　單位根檢驗結果

從表1可知，在水平狀態，房地產投資額和制鞋業產值的ADF值為-9.06、-6.63，均小于1%的臨界值-4.12，因此原序列房地產投資額和制鞋業產值在1%的水平上是平穩的。

（二）EG協整檢驗

對取對數后的房地產投資額和制鞋業產值進行最小二乘回歸，得到的方程如下：

下面對殘差et進行單位根檢驗，這里運用ADF方法進行檢驗，結果如表2所示：

表2　殘差et的單位根檢驗結果

表2顯示，殘差的ADF值為-7.66，小于1%臨界值-4.12，因此，殘差序列是平穩的。由此可知，從統計角度來看可知，制鞋業的產值與房地產投資額之間存在協整關系。下面運用格蘭杰因果檢驗的方法對二者之間的關系進行檢驗。

（三）格蘭杰因果檢驗

格蘭杰因果檢驗原假設為：

H1：制鞋業產值的增長不是房地產投資額增長的原因。

H2：房地產投資額的增長不是制鞋業產值增長的原因。

在滯后1期的情況下，得到的結果如表3所示：

取顯著性水平為0.01，根據表3所示，先分析原假設H1：制鞋業產值的增長不是房地產投資額增長的原因，P值小于0.01，故拒絕原假設，表明制鞋業的產值增長是房地產投資額增長的格蘭杰原因。接著分析原假設H2：房地產投資額的增長不是制鞋業產值增長的原因，此假設P值為0.5，遠遠大于0.01，接受原假設，表明房地產投資不是制鞋業產值增加的格蘭杰原因。

三、實證結果分析

以上實證研究表明，在莆田市，制鞋業產值的增加對房地產投資具有促進作用，而房地產投資的增加對制鞋業產值增加的作用則不明顯［7］。產生這種情況的原因可能有以下幾點：

第一、政府產業的監管制度未能跟上城市發展的步伐。在莆田市，隨著信息技術的發展和電子商務的興起，主城區一帶聚集了大量電商及市場配套服務。但是逢交易高峰時期，交通便十分擁堵，噪聲大，呈現出一種混亂的景象，不僅嚴重影響到城市環境，對產業的可持續發展也十分不利。

第二、莆田市制鞋業本身面臨著產業升級的難題。長期以來莆田都是以代加工為主，缺少自主品牌，處于產業鏈的低端，所賺取的代加工利潤在整個產業鏈中只占非常少的比例。目前東南亞國家的崛起，中國在國際市場中的低價勞動力的優勢也在逐步減弱。在此情境下，莆田制造產業升級困難，嚴重制約企業持續發展的道路。上述這些問題通過增加房地產投資和基礎設施的建設無法解決。

第三、制鞋業企業發展的問題。相當一部分企業屬于家族企業，在經營管理理念上仍然還是以熟人為主。這種經營方式阻礙了優秀人才向莆田市支柱行業的流動，對企業的長期生產經營不利。近年來，高仿鞋讓莆田制鞋業的聲譽受到了很大的影響，創品牌之路更加艱難，也給產業的持續發展帶來了新的難題。

第四、并非所有的房地產投資都對經濟增長具有促進作用。近年來房地產價格的上漲引起了社會各界廣泛關注，產生了關于房地產業對經濟發展的利弊和關于房地產市場是否存在泡沫的爭論。不容否認的是由于房地產投資的收益遠遠大于很多實業投資的收益，房地產業吸納了大量的資金與人才是在全國范圍內普遍存在的現象。但是除了保值增值的特性外，房地產產品還具有難以變現的特點，這使得大量資金在不動產上產生沉淀，未能投入實業領域促進社會經濟的持續發展。近兩年來，莆田市的住房空置率居高不下。房地產投資未能轉化為經濟發展的強勁動力。

四、結語

為促進中小城市經濟發展，僅僅依靠房地產投資是不夠的，必須要實行產業結構調整，增加研發的力度，樹立地方品牌，政府部門更要加強引導。

第一、政府要引導房地產投資的方向，促進實業的發展，使投資轉化為產業持續發展的動力。除了中央政府的宏觀調控政策之外，地方政府對本地房地產投資的調控也非常重要。要大力扶持地方支柱型產業，將房地產投資引向可促進經濟持續發展的方面。

第二、政府鼓勵企業樹立地方品牌。對莆田市而言，創造獨立品牌的道路是非常艱難的，近年來莆田制鞋產業給大眾以很深刻的仿制產品的印象，要扭轉這一形象是很艱難的。并且長期的代加工生產導致了創新能力的欠缺，在此前本市也少有可供借鑒的先進經驗。但是在2015年阿里巴巴和莆田制鞋的合作為此提供了一個良好的契機，莆田制鞋產業可以借此打開一個新的局面。政府可以從政策、稅務和財政方面給予企業一定的支持，促進企業發展自主品牌。

第三、企業要提高技術創新能力。代加工本就利潤微薄，加上近年來價格戰愈演愈烈，企業對技術研發的投入是不夠的，沒有源源不斷的技術投入和技術創新，以代加工為主的制造業想要獲得持久的競爭優勢是困難的。在這方面，政府應該加大創新的扶持力度，特別要促進地方高校和企業聯合研究，為產業持續發展提供動力。

第四、實行產業結構調整。以代加工為支柱產業的中小城市不僅要進行產業內部升級，還必須進行產業結構調整。隨著低廉勞動力成本優勢的逐漸喪失，低端制造業的發展會越來越困難，城市發展后勁不足，促進產業結構升級是刻不容緩的。莆田市除了工業生產之外，也具有很好的歷史文化底蘊，是中國的海神媽祖的故鄉和南少林遺址所在地，并且具有很長的海岸線，在地理上與臺灣相近，沿海具有優良的港口，這為旅游業和相關服務業的發展奠定了堅實的基礎。

在國家開發海西經濟區的大環境下，莆田市應該抓住機遇，發揮出對臺鄰近的優勢和獨特的歷史文化魅力，加強基礎設施建設和產業升級，政府要積極地對房地產投資進行合理的引導，對產業發展方向進行合理的規劃和指導，促進區域的發展和社會的和諧。

參考文獻：

［1］陸菊春，賈自武，田洪芬.房地產投資對經濟增長效應及區域性差異的研究［J］.武漢理工大學學報，2008，（6）:960-963.

［2］劉秋雁.房地產投資分析［M］.吉林：東北財經大學出版社，2014.86-87.

［3］王亞紅.中國城鎮化與房地產業發展［J］.廣西財經學院學報，2012，（10）:50-54.

［4］邁克爾·波特.國家競爭優勢［M］.北京：中信出版社，2012. 132-138.

［5］李新生.論產業集群在區域經濟發展中的作用［J］.經濟師，2006，（2）:47-48.

［6］戴飏.產業集群與城鎮化的互動發展研究［J］.北方經濟，2009，（1）:51-52.

［7］陳一爔.福建省莆田市制鞋產業現狀及發展建議［J］.企業改革與管理，2014，（17）:110-111.

［作者簡介］喻曉晴（1989-），女，湖北公安人，畢業于中山大學嶺南學院管理科學與工程專業，碩士，助教，研究方向為房地產投資.

［收稿日期］2016-01-06

中圖分類號：F293

文獻標識碼：A

文章編號：1672-4658（2016）02-0092-04