投資性房地產公允價值計量模式的探討

李淑萍

摘要：隨著近年來全我國房地產市場高速發展，投資性房地產持續升值，能夠帶來增加資產和利潤的效應，越來越多的企業推崇這種投資方式。2006年第3號會計準則《投資性房地產》將投資性房地產從固定資產中分解出來，并明確規定可采用公允價值計量模式，推動了我國會計準則與國際接軌的進程；2014年又頒布了第39號會計準則《公允價值計量》，對原有準則進行了補充和修改，使這種計量模式更準確、更完備。本文闡述了在我國現階段采用公允價值模式計量投資性房地產的條件，對存在的問題進行研究和探索，并對未來公允價值計量模式發展提出符合目前實際狀況的建議。

關鍵詞：投資性房地產 公允價值 公允價值計量模式 成本計量模式

2006年和2014年頒布的會計準則對于投資性房地產以及公允價值計量模式是一個重大突破。通俗來講，公允價值就是交易雙方皆認可的交易價格。在房地產交易市場異軍突起的經濟環境下，企業所擁有的房地產資產也迅速升值。此時，仍然采用購買或建造時所付出的成本——也就是入賬價值——進行后續計量并定期計提折舊顯然無法正確地衡量投資性房地產在當前這個時點的價值，也就是說，以一成不變的賬面價值進行計量的成本模式的弊端和劣勢逐漸突顯出來。由于公允價值對交易市場的敏感性更高，其應用會增強信息的即時性和可比性，有利于管理者和決策者更加關注市場環境變化，對公司發展做出預測，規避風險。本文從我國現階段采用公允價值計量模式的條件入手，對該模式存在的問題進行研究和探索，并對未來公允價值計量模式發展提出符合目前實際狀況的建議。

一、公允價值模式在投資性房地產后續計量中的應用現狀

投資性房地產，指的是企業為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產可采用的后續計量模式有兩種，一是成本模式，另一種是公允價值模式。成本模式是以購買時所支付的價款或在建成時所花費成本作為初始成本入賬，分期計提折舊，基本不考慮金額的變動。而公允價值模式指在公平、有序、自愿的交易中，以某一時點交易雙方共同認可的價值來計量，也可以近似地理解成資產的市場價值。

自2007年以來，我國房地產交易市場瞬息萬變，賬面價值一成不變的成本模式顯然已經無法準確地反映出投資性房地產的真實價值。作為一個動態的價值指標，公允價值能夠反映出一項資產的價格隨時間、市場環境的變化的波動情況，能夠更準確地衡量經濟業績，幫助會計信息使用者進行預測并做出正確的決策。

二、公允價值計量模式運用的局限分析

公允價值作為一個動態指標，能夠更及時、更準確地反映出資產的實際價值和復雜多變的市場環境，在當前的房地產市場環境下又可以增加利潤。然而，目前絕大多數上市公司仍采用成本模式的后續計量模式，采用公允價值模式可謂少之又少。經過分析，發現目前我國采用公允價值后續計量模式仍然存在一些問題，使得公允價值暫無法完全普及。

（一）會計準則中的嚴格規定及公司自身的條件不足

會計準則中對于公允價值模式運用比較嚴格。首先，一、二線城市的房地產交易市場較完備，更易符合采用公允價值計量模式的前提條件；而地處三線、四線城市的上市公司，由于資產所在地房地產市場尚未完全成熟，房地產估價機構的資質等級也稍遜于發達城市，可能難以準確衡量房地產的公允價值。其次，房產位置、樓層、朝向的差異對評估價值影響很大，在缺乏公開的市場報價的現狀下，必須有足夠大的樣本量才能準確估計其公允價值。這一方面對評估人員的專業技能是個考驗，另一方面，公允價值的確定要花費更多代價，從成本效益原則出發，企業更大可能采用成本模式。

（二）公允價值隨經濟環境波動而易變且難以掌控

與歷史成本價值相比，公允價值一大優勢在于它是面向未來的、動態的評價指標，因此采用公允價值計量模式更有利于企業管理者進行預測、做出決策、規避風險。然而，投資性房地產相較于其他資產自有其特殊性。房地產行業在國民經濟中占有重要地位，與國計民生息息相關，也因此國家會出臺相關政策對房價進行宏觀調控。

我國房地產市場一直處于政府的監管之下，自2007年起國家多次進行宏觀政策調控，使得房地產市場一直處于不穩定的狀態。而公允價值計量模式受市場行情波動的影響較大（投資性房地產市場價格變動會計入當期損益），相當于把這種房地產市場行情的波動風險引入了公司業績，使得公司凈利潤的不可預見性增大。由于成本模式向公允價值模式的變更是不可逆的，那么上市公司對計量模式的改變保持謹慎的態度也在情理之中了。

三、推動投資性房地產公允價值后續計量模式的建議

通過上述論述可知，投資性房地產公允價值模式是一種動態的指標，更客觀可比，能夠更準確得反應出市場環境的變化，順應經濟發展的趨勢。但這種核算模式的實務應用并未完全成熟的，還應當進一步完善。故提出以下建議：

（一）改進和完善相關的會計準則與會計制度

《企業會計準則第39號——公允價值》規定了三個層級的披露，該準則的復雜性要求財務人員要有更高層次的專業性和技術性。為保障新準則的有效實施應盡快修訂和完善準則及配套的準則指南、案例講解等材料，提供可以參考的標準和規范。除此之外，現行的會計準則中仍有一些概念尚不清晰。比如，作為條件之一的“活躍的交易市場”中，“活躍”一詞是一個模糊的界限，如果能從交易規模、交易頻率、供需比例等指標上做出更細致的界定，相關的規定就能更細致、明朗，有利于更準確地進行評估。

（二）提高價值評估的規范程度

公允價值計量模式在活躍的交易市場下才得以通行，因此，構建一個開放、透明、可比的市場就顯得尤為重要。由于投資性房地產公允價值的確認一般委托評估機構進行評估，因此只有評估機構提高估值技術與手段、相關部門加強監管與輔助力度，才能提高企業公允價值計量的可靠性。此外，有關部門還應組織專業的機構，建立起價值評估的數據庫、信息庫，收入各個評估案例，記錄下不同時點、不同地理位置的價格數據，整理相應的模型、建立信息共享平臺，有效地提高公允價值計量模式應用的可操作性，降低公允價值的評估成本，向信息使用者提供真實、有效、及時、透明、集中的會計信息。這對公允價值計量模式的推廣應用毫無疑問是有著積極意義的。

（三）加強估值技術的披露及相關財務人員的職業能力與職業道德培養

對投資性房地產的公允價值進行評估屬于會計估計的范疇，帶有一定的主觀性，這就要求相關的會計人員有較高的職業能力和判斷力，能夠根據自身的從業經驗對要評估的資產的公允價值做出準確判斷；在會計準則補充或變更時企業財務人員也要及時對公司的估值技術進行更新，以適應最新的法律法規。同時，公允價值模式計量下的投資性房地產，其公允價值變動計入當期損益，直接影響到當年利潤，因此，要提防被企業管理者利用，成為財務報表粉飾、造假的工具來修飾掩蓋真實的財務狀況和經營成果。因此，要想遏制這種現象的發生，必須提高會計從業人員的職業道德，拒絕參與財務報表粉飾行為。從而杜絕公允價值模式下可能出現的利潤操縱問題的產生。同時國家相關監管部門和會計師事務所也應加強對審計人員的再教育和培訓以使得審計監管力度能夠一并加強。

總而言之，在經濟全球化進程加速推進的今天，我國會計準則只有與國際會計準則不斷交流，兼收并蓄，注入新鮮血液，才能不斷發展和完善。公允價值計量模式的日趨完善，意味著在借鑒先進的國際會計經驗的路上，我們又邁出了重要一步。這樣的發展趨勢令人欣喜，然而我們不能忽視這一計量模式不成熟、不完善之處。我們只有正視它存在的問題并積極思考解決對策，才能進一步完善這一計量模式，提高會計信息質量。從微觀上來說，這有利于信息使用者做出正確的決策；宏觀上來說，只有這樣，我國的會計準則才能擁有更長久的生命力。

參考文獻：

[1]李夢迪.對《企業會計準則第39號——公允價值計量》的深入思考[J].商場現代化，2015

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[3]中華人民共和國財政部.企業會計準則[M]，2006

[4]中華人民共和國財政部.企業會計準則第39號—公允價值計量[M]，2014