房產中介六大亂象

王煜

中介亂象叢生，讓人一不小心就掉進坑里，而且常常難以維權，只能吃啞巴虧，徒嘆：“人在中介飄，哪能不挨刀。”

說起房產中介，參與買賣的用戶可謂愛恨交加。愛的是，在一些大城市，沒有中介，幾乎不可能達成房產交易;恨的是，中介亂象叢生，讓人一不小心就掉進坑里，而且常常難以維權，只能吃啞巴虧，徒嘆：“人在中介飄，哪能不挨刀。”

上海迪士尼樂園，位于浦東新區川沙新鎮，是上海國際旅游度假區內的標志性景區。中介表示，目前川沙板塊二手房惜售情況比較普遍，多數賣家已明確表示，暫時不再掛牌，要等到迪士尼樂園正式開業后再賣，原因是賣家堅定認為屆時房價會有更大幅度的上漲。

讓我們擦亮眼，看看中介都怎么“亂來”。

亂象一：虛假房源

對于房產中介這樣的“信息掮客”而言，“房源真實”是其服務的生命。然而，恰恰在這最關鍵的一點上，不少中介刻意造假習以為常。

登錄房產中介網站，隨意選擇剛剛更新過的房源要求看房，有的中介表示“房子剛剛賣掉”，建議看看“價格和位置、布局差不多的另一套房”;有的中介表示“賣家臨時提高了售價”;有的“想象力豐富”，客戶想看“南北通透”的兩室房，被中介帶去看了兩套“門對門”的獨立一室戶：一套朝南、一套朝北……類似情況，對于想要看房的用戶而言簡直成了“家常便飯”。

這些招數，用中介業內的行話叫“轉盤”，反正就是“標題黨”，把客戶騙進來再說，之后再開動三寸不爛之舌推銷真正的目標房。最常用的就是把價格報低，吸引客戶進來。

上海市消費者權益保護委員會實施的一份調查顯示：20%網上掛出的最新房源已售，41%的房源虛標房價，實際詢問到的價格比網上標的價格平均高23%。

虛假房源問題不僅嚴重干擾消費者購房進程，也影響了消費者價格預期，對整個行業的誠信建設造成負面影響。

在網絡房產中介平臺上，各個實體中介掛上來的房源，實在太多太雜了。業主本身就會多處掛牌，而由于第三方平臺審核機制的不完善，許多假圖片、假價格乃至根本不存在的房源都出現了。即使平臺方建立舉報機制，但虛假房源還是不斷滋生。況且，有些平臺方為維護網站的“人氣”，對此睜一只眼閉一只眼，并未真正大力“打假”。

亂象二：壟斷房源

一條街上的幾百米內就有兩三家同一品牌房產中介的門店，這是要干什么？

很簡單，為了壟斷房源。

為爭奪房源，某房產中介開出大量門店，在小區附近送傘送油，“收買人心”。有的中介還使出了在門口“攔截”看房客、冒充競爭對手打電話抹黑等“黑招”。

某家房產中介的還有“速銷簽賠”這一招。所謂速銷，又稱為獨家房源、簽賠房源，相當于中介與賣家的一個對賭協議。賣家承諾在一到三個月之內在這家中介獨家掛牌;作為回報，中介把房源置于網站顯眼位置。如果賣家違約找其他中介代理或者直接和買家成交，要賠給中介相當于傭金的一筆巨款;而中介在賣家簽約速銷后，會給賣家一筆1000元至2000元的獎勵金。

問題是，簽了“速銷”就容易被“套牢”，失去了調價和另外交易的機會。另外，房地產中介行業協會相關負責人表示：“簽賠本身沒問題，關鍵是應該權利義務對等。比如中介違約只賠幾千元，而賣房者違約卻一賠就要幾萬甚至十幾萬元，這對等嗎？”

通過種種手段，把房源壟斷到自己旗下后，中介自然就可以“坐地起價”——漲傭金。對于動輒數百萬的房產而言，一個百分點的傭金漲幅，就會給中介帶來巨大的利潤空間。

亂象三：協助造假

各地政府為調控樓市，出臺了一系列限購政策，中介為了促成交易，時常會選擇“鋌而走險”，勸誘或者直接幫助買賣雙方造假。

許多中介在洽談房源時，如果遇到買家急需資金時，會主動提出“我們能夠辦理短期借款”，也就是所謂的“首付貸”。這種問題常常出現在買主是置換房屋的情況。中介會暗示買家：“錢不夠沒有關系，我們可以想辦法繞過限購，想辦法辦理短期借款，利率可能比銀行高一點，給你解燃眉之急。反正是短期借款，你把房子賣掉之后可以還上就行。”至于具體的資金來源，中介工作人員語焉不詳。

實際上，“首付貸”的來源之一是“高評房價”。許多房產中介在被詢問時，均表示可協助以“高評房價”的方式套取購房“首付款”。一位基層中介業務員坦承，鼓動并協助購房者高評房價，既為促成交易也為賺取不菲的“墊資費”。據介紹，“墊資費”一般按照墊資金額的1.6%-3%收取。

有的中介為實現“高評套貸”，甚至向銀行員工行賄。2014年6月到2015年3月，蘇州某銀行職工顧某因收受多名中介賄賂90余萬元，抬高客戶信用等級，被依法判處有期徒刑4年3個月。

有“做高”就有“做低”。一些房產中介誘導買賣雙方簽訂“陰陽合同”，買賣雙方在房管局以較低的價格過戶，以降低稅費，但實際交易則按照雙方私下訂立的價格進行，房款差額另付。中介從中收取“低評費”，少則數千元，動輒數萬元。

一位業內人士透露，有的中介機構甚至專門派人在住建部門“長期駐點”，“打點”政府人員。例如，2009年至2013年，趙某在從事房地產中介業務過程中，為逃稅多次給珠海市地方稅務局工作人員行賄共計近70萬元，被依法判處有期徒刑5年。

為享受首套房利率優惠和更低的首付比例，中介還給購房者出歪招，勸他們辦理“假離婚”。天津市一位民政工作人員表示，從2016年至今，天津某區離婚登記數量同比增長了73.5%，“按經驗判斷‘假離婚估計占一半左右”。有的中介甚至為客戶制作假的“離婚證”和“戶口本”，當然，要收取數百元的“工本費”。

以上種種造假手法，表面上看似乎能規避限制，達到各自目的，但此種行為，不僅削弱了國家房地產調控政策，而且存在潛在的風險，易引發連鎖糾紛，給交易雙方帶來意想不到的損失。例如，“假離婚”變成“真分手”的，也屢見報端。

亂象四：收費混亂

2014年年底，房地產傭金費率開始放開，愛屋吉屋、搜房網、房多多等一批互聯網中介涌現出來，都用“低傭金戰術”開拓市場。

上海房產交易標準的傭金收費，是上家、下家，各出1%，合計2%。過去的中介傭金，會隨著市場行情波動。行情不好時，折去50%的情況并不少見。如今，在相關政策的放開下，幾家互聯網中介從把傭金水平一降再降。你1%，我0.5%，再來一家，干脆不收，只收2999元的服務費。

問題是，較低的傭金水平，無法支撐用傳統“開門店”方式覆蓋更多的房源和客源。幾家打著低傭金旗號的中介企業，都沒有自己的門店。愛屋吉屋的“門店”都在寫字樓內，平素聯系通過網絡，到了洽談簽約，才進寫字樓里見面。拼命尋求房源，也是這類中介的工作核心。

新興中介試圖用低成本、低投入的做法，來實現低傭金、低收費的可能。一片價格大戰中，原本該是中介最該關注的“用戶體驗”問題，就被遺忘了。

有些中介利用市場壟斷地位，聯手提高中介費。2014年6月，天津市我愛我家、中原地產、鏈家地產等三家房地產中介統一將二手房交易服務費從總房款的2%上調至3%，此舉被天津市發改委認定違反反壟斷法相關規定。

一些中介機構收費標準不透明，“費外收費”現象普遍。協助辦理貸款本是中介應有的服務，報酬應包含在傭金之內，但實際上不少中介普遍還要收取“貸款服務費”。雖然直接在銀行辦理貸款并無此費用，但若繞開中介，客戶就會面臨辦理難度變大、速度變慢的問題。有些中介為在過戶前惡意提高服務費，甚至以扣押用戶的房產證等證件為要挾。

亂象五：蠱惑人心

每當房產政策要出現調整時，反應最為靈敏的一定是房產中介。無論是利好還是利空，他們都能炒作一番，在網上發出各種消息，并不斷給客戶“洗腦”：如果是利好，當然要“借坡下驢”;如果是“利空”，那就要鼓動用戶趁政策調整之前趕緊下手……總之是盡“吹風”之能事，行“旱澇保收”之實。

問題是，如果真是出于對政策的“先知”，中介的作為可能還有一定的合理性。但事實上許多次公眾對房產政策的恐慌情緒，都是來自莫名來源的信息，而這些信息后來都被證實為子虛烏有。那么，中介作為利益最為相關的群體，其“造謠”的嫌疑無非是最大的了。事實上，“房產中介雇人連夜到房產交易中心排隊”這種說法，很可能并不是段子。

例如，天津一些房產中介在今年春節后散播“政策傳言”，稱4月1日后天津市將出臺新政策，提高貸款首付比例，鼓動大家趕緊買房過戶。然而，4月1日所謂“新政”并未出臺，中介又開始散播5月1日后將出政策的說法。

亂象六：無證執業

部分小型房產中介工作人員只向客戶提供一張印有聯系方式的名片，不能提供相關執業證號。而有些客戶遇到的情況是：自己買房或賣房的時候，前后跑動的中介是一個人，而到房地產交易中心辦理正式手續的中介往往是另一個人，或者用的是另一個人的名義。“畢竟有證書的就那么幾個人，你看看市面上這么多中介，那么多工作人員，怎么可能人人有證呢？”一名中介這樣說。在他看來，這種情況是見怪不怪，成了行業的“潛規則”。

實際上，向他人“租證”的無資質中介，容易在交易中出現問題，并且客戶在追責時遇到的障礙也較多。工商部門曾經多次查處過相關的案件。比如房地產執業經紀人張某年近70歲且長期不在本地生活，而上海某房地產經紀事務所發生的經紀業務卻一直以張某的身份辦理房產經紀交易手續。工商部門辦案人員通過搜集當事人與經紀企業間“借證”意圖明顯的勞動合同，經紀企業租用張某執業證書辦理經紀業務的交易憑證，鎖定當事人的違法行為。

工商機關認定，張某違反《上海市經紀人條例》的規定，違法出租執業證書，未能履行經紀人審查購房證明材料的法定義務，導致房產交易中出現偽造的證明材料，加大了購房消費者的交易風險，依法對違法當事人及企業進行了處罰。