僅僅醫治中介行業，遠遠不夠

姜浩峰

中介亂象，確實到了非治不可的階段。可僅僅醫治中介行業本身，遠遠不夠。

“兒童走失應該向巡邏民警、警務工作站、派出所或撥打110求助，而不是去找藏在小巷子里，成年人開導航都找不到的某企業門店，更不用談你們的員工是否經過專業訓練，能否準備找到、辨識孩子父母，請停止誤導大眾的宣傳。幫助尋找走失兒童，是每個人的義務，絕不該成為營銷炒作的噱頭。”盡管江蘇省公安廳網絡安全保衛總隊官方微博“江蘇網警”的這段微博帖子，以“某企業門店”相稱，但仍不忘在一個揮手告別符號后，特為@鏈家網的實名微博，隨后，諸如“重慶網警”等亦紛紛發出了類似的聲音。

房地產交易會上，鏈家展臺聚集著不少客戶。

這是4月30日的晚上了，距離上海市新聞辦發布鏈家等6家房地產經紀企業挨罰，剛好半個月。盡管中社兒童安全科技基金秘書長張永向媒體披露稱，鏈家發布的內容是與中國兒童失蹤預警平臺（CCSER）的合作項目，但在這個節骨眼上由鏈家披露的這一消息，無疑是在給自己以及合作方添亂——不僅讓坊間懷疑其是在炒作，甚至連網警們都紛紛怒了。

4月14日，上海市新聞辦披露，上海市住建、工商、價格部門聯合開展房地產經紀專項整治，嚴肅查處違法違規房地產經紀企業。在這場執法大檢查中，住建委按照《房地產經紀管理辦法》相關罰則的上限，對鏈家公司及其兩名涉案經紀人合計罰款8萬元，取消涉案門店以及相關經紀人員的網上簽約資格，并記入信用檔案。同時，鏈家、太平洋、仁豐、漢宇、我愛我家、佳歆等6家中介公司，因虛假宣傳、虛標價格、誤導他人等問題，被工商部門處以13萬元至20萬元罰款。

為何在這個春天對房地產中介企業施以嚴查？來自上海市消保委的數據恰能說明問題。在其受理的房產中介服務投訴量，逐年攀高，2015年受理的投訴量已達2012年的2.8倍。其體察結果則顯示，消費者對房產中介行業的總體滿意度只有11%，購買過房產中介服務的消費者遇到問題的比例則高達84.8%。

另一方面，嚴查中介，與3月出臺的上海《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，亦即新版“滬九條”結合，與4月21日上海金融辦頒布的新規《關于規范本市小額貸款公司、融資擔保公司開展涉及房產貸款相關業務的通知》結合，這樣的組合拳，是否能抑制過快上漲的房價？是否能降低住宅市場的金融風險？未來，上海乃至全國的二手房中介行業，該如何規范？

到底是不是重拳出擊？

盡管不少媒體將上海的房地產經紀專項整治稱為“施以重拳”，但亦有評論認為——因為二手房中介的一些伎倆，年初催漲了上海房價——一眨眼許多房子漲了上百萬，堪稱極度擾亂房地產市場。而罰款區區十幾萬甚或幾萬塊錢，根本不是重拳。

但上海市住建委的罰單，確實又是按照《房地產經紀管理辦法》相關罰則的上限而開——在規則范圍內，這一“拳”打得不能再重啦！同時，決定房價的因素有許多，諸如央行的貨幣供應量、銀行的貸款指標、GDP指標、投資環境等等。即便4月中旬對房地產經紀開展了專項整治，甚至早前的新版“滬九條”已經實施月余，但5月份以來，上海土地市場依然火熱。

5月11日，在新版“滬九條”出臺后的首場土地拍賣會上，僅有的三塊宅地紛紛拍出了令人咋舌的高價，號稱“一日三地王”。在當日上午的競拍中，第一塊拍出的是奉賢區南橋新城16單元36-03區域地塊，有24家房企參與競拍，最終被象嶼以21.5億元的總價拿下，溢價率126.25%，樓板價高達每平方米22625元，成為奉賢區南橋新城新地王。當天下午，《新民周刊》記者正在奉賢南橋新城“上海之魚”現場采訪，了解到去年12月，南橋鎮D-01-13區域地塊，樓板價為每平方米19179元。奉賢本地房企一位老總告訴記者：“我們也參加了上午的拍賣，舉牌超過2萬元后沒有跟進，誰知道象嶼拿地的決心那么大。”

據記者現場了解，“上海之魚”湖邊諸如綠地、朗潤等開發商的可售新盤已售罄，未來新開盤預計將超過每平方米3.5萬元。

松江泗涇SJSB0003單元10-05地塊，被格力以19.65億元的總價競得，溢價率達109.04%，樓板價達每平方米3.77萬元，成為該區域地王。然而，這個地王的“王冠”戴了還不到半小時，融創即以30.05億元競得泗涇SJSB0003單元12-01地塊，溢價率為111.62%，樓面價達每平米38291.33元。有業內人士測算——該項目開盤每平方米單價若不達到6萬元，開發商就穩虧。

無論泗涇還是奉賢南橋，原本是上海人心目中的遠郊。如今連那里的房價都將預期動輒不止三五萬一平方米，回看去年以來上海房價的猛漲，可以看出——起碼在當下，上海住宅市場的規模，達到了史無前例之大，大到超出了許多人的想象。這又是一個“面粉價”高過“面包價”的時節。在新版“滬九條”實施滿月后，央行上海總部4月26日發布數據顯示，上海各商業銀行4月房貸受理量較1月至3月的平均水平回落超過50%。總體說來，目前上海房地產市場的“面包價”，處在一波猛漲后政策性調控下的波瀾不驚中。而忽然而至的“面粉價”再次暴漲，未來會如何影響正在銷售的一二手房價格，是否會引起政府推出新的調控舉措，還將拭目以待。

無論房價是否漲跌，目前的上海中介特別是二手房中介行業，正在經歷又一波高潮過后的冷場。

縱觀上海商品房市場在1990年代中期啟動后，從最初的一手房市場開始，到二手房市場的孕育、成長，無論一二手房的中介產業，從無到有，由小及大。以2013年底的第三次經濟普查數據來看，當時統計上海房地產業從業人員48.2萬人，其中中介行業人員占比巨大。再以去年末一項統計數據看，當時排名滬上二手房中介規模第三位的愛屋吉屋，旗下員工在一年內猛漲到1.6萬人。鏈家門店更是一年內從600家漲到1200家。

在接受《新民周刊》記者采訪時，易居中國上海房地產交易中心服務有限公司張盛先生說：“去年初開始，之所以大批品牌中介進入上海并迅速擴大規模，在于去年此時存量房市場中，二手房是一手房的三倍。就交易金額來說，二手房是一手房的2.2倍。2015年一整年，上海二手房交易36萬套。這么大一塊‘蛋糕，想吃的人當然多。”

弄潮兒向濤頭里，鏈家進入上海后，首先是收購了德佑，一下子感受到上海二手房市場的火熱。因為門店迅速擴充，所以鏈家不得不從大量吸納其他品牌從業人員，到向社會招募新手。如此布局，至去年11月，鏈家已以18.99萬的成交套數和23.79%的成交金額，占據上海二手房中介市場的鰲頭。

以單個中介業務員為例——上海鏈家最初發給無經驗業務員的底薪是1820元，但是到了2015年4月，上海鏈家把零經驗業務員的底薪提高到了每月3000元，且只要開單——亦即做成一筆交易，就立馬提高到5000元。幾乎同一時間，信義房屋也將底薪提高到了每月6000元。

當然，市場并非無限擴張的。僅以2005年至2006年為例。當時上海房價經歷了一個沖高回落的行情。2005年的上海中介門店數目約2萬家，2006年淘汰到8000家左右，2008年下半年，尚在正常交易運營的中介門店數量僅剩兩三千家。如今，經歷了新版“滬九條”等政策，上海二手房交易量沖高回落。但關店潮似乎還沒有像2006年那樣迅速到來。值得關注的是——目前的上海商品房均價在每平方米4萬元左右，是2006年時均價的五六倍。換言之，每一筆二手房買賣的傭金價格亦是當時的五六倍。亦即——如今每成交一單，獲得的收益相當于當年的五六單。

當然，在關店潮尚未來臨之際，從業人員何去何從亦值得關注。上海鏈家某商業地產分部經理對記者透露，上海鏈家年前大概有40000多人，目前只剩下32000多人，將近8000人被裁員。不少小分部原先配置10到15人，現在基本只有7到8人，裁員比例在20%到30%左右。

病在腸胃的從業人員

早在2014年8月，國務院發布了《國務院關于取消和調整一批行政審批項目等事項的決定》，取消11項職業資格許可和認定事項，其中房地產經紀人職業資格位列首位。

這一看似對房產經紀行業影響巨大的消息，在大多數相關從業人員心目中完全可以事不關己高高掛起。對于普通門店業務員來說，經紀人證從來就是個可有可無的東西。上海中原地產研究咨詢部盧文曦當時曾經解讀這一決定：“上海地區對設立中介公司的要求之一，就是至少需要5張房地產經紀人員相應職業資格證書（經紀人證）并經注冊生效。但房屋中介行業大量從業者卻不具備資格證，因此催生了‘借證的生意。”

記者也曾在當時當面隨機采訪了多名一線中介工作人員，所有人對這一證書無感。開單做生意是第一要務，單開多了，轉而升級為門店經理是奮斗目標。至于是否考取經紀人職業資格，對這些從早到晚尋覓房源、帶看客戶的一線中介人員來說，完全不在考慮之列。

“那是老板的事。”這句簡單的回答，在不同時段、不同場合、不同人的口中，異口同聲向記者說道。

一位安徽籍張姓90后小伙子，去年上半年從某老品牌門店跳槽到Q房網。他當時告訴記者：“我之所以跳槽，是因為原來的店拖欠工資，特別是拖欠傭金的個人部分。”

“那你不去追討？”記者問。

“沒用的，他一直拖著。現在我的一個大哥去了Q房網，我跟去了。”

小張在Q房網的開單生意，還是從其原先供職的那家門店的電腦上看到房源。房東是一對老夫婦，老先生中風后半身不遂——屬于無民事行為能力人。然而，小張仍把這套房子介紹給一對年輕小夫妻。到過戶時，交易中心認為老先生無民事行為能力，這套房子無法交易。此時，小夫妻已將中介費悉數交給Q房網。面對著急的上下家，小張也一時心急起來。可店里的同事悄悄給小張看中介合同——原來密密麻麻的合同里寫著，上下家出現任何糾紛，與中介公司無關。

“這套房子是否可以交易，產權人是否完全民事行為能力人，等等狀況，難道不是中介應該掌握的嗎？否則要中介干什么？”上下家都憤憤然于中介無法提供正常服務。

張盛告訴記者：“目前來看，房地產經紀人職業資格證書取消與否，對現實市場意義不大。因為之前這證書就被借來借去。”換言之，此類證書早就名存實亡。

更有甚者，則是故意欺詐。今年2月23日，上海市消保委召開的上海市房產中介消費者滿意度調查發布會上，市民黃先生回憶，其在去年8月通過德佑鏈家購買一套標價400萬元的二手房作為婚房。當黃先生把錢分兩批打到房東的賬號后，房東卻沒有把這個錢還抵押，而是挪作他用。黃先生在與債權銀行取得聯系后，債權銀行稱房屋抵押已于2015年的3月份逾期，房東根本沒有能力償還貸款，這個房屋正處在被查封的過程中。

“在英美等國，房地產經紀人和律師、醫生一樣，是個需要專業技能的行業，如果出現非專業行為，甚至詐騙等行為，會遭到終身禁業！我覺得，未來對于行業的管理，我們國家也要從國家宏觀層面去考量，做好行業規范。”張盛如是說。

新浪海外地產總經理鄭翎昀女士告訴《新民周刊》記者：“在美國，房屋買賣，一般來說是上下家各自雇傭經紀人，雙方經紀人談價，甚至下家上門看房時，上家回避。全過程備調產權、到國家制定部門驗房等等，都是經紀人必須具備的專業能力。像執業醫師一樣，執業經紀人也是越老越值錢。”

而中國，特別是京滬以及深圳等地，由于房地產市場的規模效應，更注重的是一線從業者的吃苦耐勞精神。確實有許多一線業務員，一日三餐都經常遺忘，年紀輕輕就犯了胃病。

比起個別的從業人員身患疾病來說，整個行業是否存在疾病？恰如扁鵲幾次見蔡桓公時不同的診斷，是“有疾在腠理，不治將恐深”，還是“病在腸胃，不治將益深”，甚而是“病在骨髓，臣是以無請也”？自2014年微博上線的“互助賣房”，其真實身份是一位從商的上海男子。在電話接受《新民周刊》采訪時，“互助賣房”坦言：“我覺得目前中國的二手房中介市場，與國外比較好的市場有差距。首先，一般市場總有競爭，優勝劣汰。可我們的中介市場是倒過來的，‘黃牛混得好，老老實實做生意反而吃虧。”

上海市消保委志愿者的體驗表明，房產中介行業目前在操作中存在著四大亂象。

首先是“已售房源仍在掛牌”，調查顯示有20%的最新掛牌房源實際已經出售。在現場播放的暗訪錄音中，房產中介工作人員公開說：“網上房源是假的”，“獨家房源很少放在網上”。

第二大亂象是“在售房源虛標房價”。體察發現有41%的在售房源故意標低房價，上門實際詢問到的價格比網絡上標的價格平均高出23%。在現場播放的暗訪錄音中，房產中介工作人員直言不諱：“網上價格都是虛的，標低就是為了吸引客戶。”

第三大亂象是“房源信息不符”。包括房屋的裝修情況、戶型結構、地理位置等，網上宣傳的和實際存在不小的差距。調查發現有56%與網上宣傳的不符。

第四大亂象是“中介門店未懸掛證照信息”。志愿者發現有21%的被調查門店未懸掛營業執照，90%的加盟店未在顯著位置標明特許人和被特許人的真實名稱和標記。

當然，這些都是表面的亂象，更深一層的亂象，甚至能害人一生！比如有外地單身不能買房的政策，某中介卻說搞得定。等下家一位未婚女性下了定金，中介再找人與之辦理結婚證——所謂假結婚。這女孩到底辦不辦結婚證呢？思考再三也很難回答的問題，最終不得不向金錢低頭——為了止損，或者說為了最終把房子買下來，還是辦結婚證。接下來，環套環繼續騙——離婚怎么結算。

“這女孩一輩子等于被毀了！”“互助賣房”嘆息道。

“互助賣房”認為，因為中國的房地產業自1990年代末以來，一直在膨脹發展，甚至目前仍看不到快速發展即將結束的征兆。由此，不斷得吸納新人手加入中介行業。“這導致了服務質量越來越低，因為服務質量低卻不影響賺錢，那誰還會去顧及質量？”“互助賣房”說，“比如一個從農村到上海的年輕人，他之前哪兒見過那么多錢放在眼前？即使在上海從事其他行業，他也很少有可能一下子見到那么多錢，如果騙進一家人，博進一筆生意，能賺幾十萬，行為方式能不被扭曲嗎？于是，在一些中介公司接近傳銷的激勵模式下，其實相當于鼓動人去騙。”

根據上海市消保委所做的網上微調查顯示，有八成消費者接受過房產中介的服務。但是消費者對房產中介的滿意度很低，只有11%表示“滿意”，有高達52%的消費者表示“不滿意”。不滿意的主要原因是承諾不履行、信息不透明、費用不合理。購買過房產中介服務的消費者遇到問題的比例高達84.8%，沒有遇到過問題的消費者只占15.2%。

對于政府出手整頓房地產中介市場，“互助賣房”認為：“上海這次走在全國的前列，值得期待。”

中介混賬金融產品風險何在

在上海房地產中介行業專項整治開始后，4月21日，上海金融辦頒布新規《關于規范本市小額貸款公司、融資擔保公司開展涉及房產貸款相關業務的通知》。其中提到——部分房地產中介通過“互聯網金融+房地產”模式與有關類金融機構合作，超越經營范圍從事首付貸、贖樓貸、按揭貸、尾款貸等個人住房貸款業務以及理財、眾籌、支付、資金監管等相關金融服務項目。換言之，只擁有中介業務營業資格的一些企業，將中介業務與金融業務搞混賬，做起了原本銀行、貸款公司該做的買賣。

上海金融辦要求小額貸款公司、融資擔保公司應審慎開展與此類房地產中介機構的業務合作，不得成為其違規經營的合作方。這在某種程度上，是對新版“滬九條”中“嚴禁房地產開發企業、房產中介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務”的進一步強化。

然而，在“滬九條”出臺一個月、上海住宅市場成交量幾乎腰斬的時候，記者調查發現，仍有不少中介在做贖樓貸、按揭貸、尾款貸等業務。比如搜房網將其貸款業務收縮到按揭貸和贖樓貸兩部分，而在我愛我家的我家貸平臺上，所有標的都顯示滿標還款中，已經暫停籌資，但我愛我家的門店人員卻有人表示，只要客戶需要貸款的話，公司還是可以提供資金過橋等形式的產品，只是首付貸比較謹慎，需要通過小貸公司來操作。當然，最厲害的還是鏈家，其金融P2P平臺鏈家理財仍在正常運轉中，從各個標的的借款用途來看，基本都是用作贖樓、購房尾款、抵押借款等，而且部分借款人來自上海。從其平臺數據來看，2015年累計成交額為138億元，截至2016年4月27日，累計成交額為228.7億元，共發放收益2.1億元，整體呈上升趨勢。

近日亦有媒體披露上海鏈家某分部經理的原話：“從政府叫停首付貸開始，我們經紀人就不太去主動推銷貸款產品招攬客戶了，但鏈家應該不會輕易放棄金融這塊。”在鏈家裁撤門店業務員的同時，在58同城等平臺上顯示，鏈家金融仍在上海、北京、成都等地招聘管培生、金融專員，主要負責房產信貸、金融理財產品銷售等工作內容。“我們近期還會一直招金融方面的管培生，隨時都可以面試。”上海鏈家負責招聘的工作人員說道。可見，鏈家并未放棄做金融的努力，盡管目前來看并不合規。

某種程度上說，中介做貸款業務，確實是一種金融創新，甚至是逼不得已的金融創新。在張盛看來，中介行業企業介入金融領域，是因為二手房中介傭金收入很難支持大規模開店。“中介企業謀求金融領域的突破，我不認為過分。要注意出現問題的地方未必在中介企業從事金融，問題可能在別處。”張盛說。

其實，在房價尚未達到今日高度的前幾年，購房者通過親戚朋友借款湊首付者有之，即使如今通過銀行其他商業小額貸款湊首付的亦有之，由此以事實上幾乎零首付或者首付比例超低的形式購房者，并不在少數。當然，如果房價一路上漲，許多問題會被一路掩蓋，包括中介做金融產品的風險。假若這撬動房價上漲的最后杠桿斷裂，那么，是否會樹倒猢猻散呢？正因為此，超越經營范圍從事首付貸、贖樓貸、按揭貸、尾款貸等個人住房貸款業務，目前被打壓。正如新華社5月9日文章《開局首季問大勢——權威人士談當前中國經濟》中寫道，樓市應該回歸到其本身的功能定位，而金融杠桿會帶來高風險——“杠桿問題就不一樣了。樹不能長到天上，高杠桿必然帶來高風險，控制不好就會引發系統性金融危機，導致經濟負增長，甚至讓老百姓儲蓄泡湯，那就要命了。這么一比較，就知道工作的著力點應該放在哪兒，就知道不能也沒必要用加杠桿的辦法硬推……”

中介亂象，確實到了非治不可的階段。可僅僅醫治中介行業本身，遠遠不夠。張盛的建議是：“從國家層面制定游戲規則。以大型的直營平臺的打造，來推動行業的規范化。”