房地產行業會計信息質量問題淺析

王永勝

摘要：當前，隨著市場經濟的快速發展，房地產行業也得到了飛速發展，在快速發展的同時也帶來了相關的問題，尤其是會計信息質量存在風險披露不足、職業判斷力低、現金流不全面等問題。應采取建立完善的會計準則規范；完善內部核算以及財務管理制度；與國際會計法結合等措施，加以解決。

關鍵詞：會計信息；質量探討；房地產行業

中圖分類號：F293.3，F23 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2016）04-0087-02

一、房地產行業特點及其會計制度分析

（一）房地產行業特征

房地產開發企業是擁有獨立法人的資格，進行土地開發和房產經營業務的經濟組織。房地產開發企業獨立經營、單獨核算、對自己的經營成果好壞及盈虧承擔全部或相應的經濟責任，存貨是其最終建成的產品，就是待售商品，并對社會和用戶進行等價銷售及轉手，這一點，使它有別于施工企業和建設單位。房地產企業的開發經營特征明顯，主要表現為整體開發耗時長、步驟多，從幾個月到數年不等；包括十幾道中間程序，是典型的多步驟生產，有選址立項、征地拆遷、勘探設計、報建招標和施工建設，還得讓各個工種之間分工合作。不同的工種不僅能在相同的時間、地點以平行或是立體的方式交叉作業，同時每項生產環節在時間和地點上也沒有明顯分界，從而無需或無法在會計核算上將每個步驟的產品開發成本進行計量。

（二）房地產行業的會計制度

當前改革開放并主動投身國際市場競爭的中國大陸，作為一門不可或缺的商業語言，會計在國際商業語言中具有舉足輕重的地位。入世以來，市場經濟的迅速發展，使得民營經濟在國家整體經濟總量的份量越來越重，大陸的民營企業通過在香港上市，便能將國際投資者的投資經由香港的市場引入國內，大力推進了內地企業的國際化進程。

中國企業要想走向國際化，一個必要條件就是按照國際的標準編訂會計法例，并予以施行，以此來促使會計信息質量得到提升。過去幾年，為了配合中國經濟體制改革，中國證監會與財政部已然推行了多項會計制度的改革，盡管如今企業提交的會計信息質量有了長足的進步，但仍需要更全面地優化提升。

為使綜合性城市建設開發企業的經濟核算得到加強，會計管理水平得到提升，從而推動城建開發產業的發展，1988年國家財政部出臺了相關的政策和條文，它對所有經批準成立的、全民所有制的城市建設綜合開發企業生效。這一制度的實施，對當時中國經營城市土地開發及房地產業務的企業而言，具有一定的促進效果，它使得會計核算受到規范，會計基礎工作逐步強化。

二、房地產行業會計核算現狀

（一）房地產行業會計核算特點

開發及經營土地和房產、開發代建工程、開發城市基礎設施和公共配套設施等是房地產開發企業所經營業務的主要方面。因此，土地的采買與開發、房屋建筑安裝工程、配套設施和代建工程等一系列項目所發生的成本，甚至銷售、管理、財務以及開發期間產生的稅費等費用，都要納入到房地產開發的項目成本核算的范圍之中。

房地產開發一般包括投資決策分析、前期工程、建設和租售四個環節。在這四個環節的開發經營過程中，企業將產生包括可行性研究費、信貸資金利息費、前期工程費、建筑安裝費、銷售費、廣告費，還有企業開展生產經營管理時出現的管理費等在內的一系列費用。以上費用中，有的能夠計算到開發產品成本內，能夠直接算到開發產品成本中的叫做開發直接費用，需要分攤后方能計入的叫做開發間接費用；還有的則不能計算到開發成本中，這類費用叫做期間費用。

（二）新準則在房地產行業的應用

新的會計準則較以往的會計準則來說出現的眾多的變化，其新的亮點就是公允價值的應用。現如今，我國的市場的公平交易真正的實現起來還存在一些問題和困難，所以在新的會計準則中十分謹慎的應用了公允價值。公允價值在新的會計準則中能夠被應用到債務重組、投資性房地產和金融工具以及非貨幣性交易中去。特別是在投資性房地產，對其公允價值進行了限制性條件的規定和更加詳盡的說明。

三、房地產行業的會計信息質量問題

（一）風險披露不足

由于在開發的環節中，房地產開發企業要面對土地風險、項目開發風險、工程質量風險、政策風險等多種風險，對于此類風險狀況頻發的行業，就需要房地產開發企業在其他企業的基礎上，更加全面深入地披露有關的風險事項。就當前中國大陸的相關會計法規制度而言，房地產開發行業內，風險信息披露的問題基本可以歸結為以下三項：1.當前中國的會計制度中，針對房地產開發企業提取質量保證金的有關條規尚屬空白；2.證監會同意房地產開發企業進行質量保證金的提取，同時規定公開這一核算的方法；3. 在財務會計報告的附注內，證監會對房地產開發企業公布的風險進行了限制，只能是用于抵押貸款時的擔保風險。然而，就當前中國內地上市公司現實的披露情況來看，在質量保證金這一信息上大體沒有披露。

缺失風險信息，不但對企業財務會計報告的外部使用者做出相關決策有負面影響，更有害于房地產開發企業自身開展有促進作用的風險管理。風險管理即是識別、衡量和處理隱藏的意外損失。風險管理不但具有對人、對物的風險管理，還包括盈虧和損失的風險管理；它也不僅是針對一項業務，它還對企業所有開發活動與整個開發程序進行行之有效的管理。

房地產開發企業處于滿含風險和不確定性的環境下，在做出經濟決策時，所采取的處理辦法可就風險和不確定性的狀況及程度的不同而異，應利用風險管理，盡量避免和離散風險，進行正確的決策。所以，房地產開發企業要通過有目標、主動地使用計劃、組織及控制等一系列管理活動及時防止風險損失的出現，以及消減損失出現時的影響程度，從而達到企業利益最大化。

（二）職業判斷力低

良好的判斷力是會計職業的重要基礎，也是會計從業人員必須具備的基本技能之一。為了使企業提供高質量的會計信息，會計政策制度允許會計職業判斷力存在選擇空間，但怎樣做出更好的選擇，取決會計從業人員是否具有敏銳的判斷能力和高超的職業素養。《企業會計制度》不但受到國家法令和制度的約束，而且要適應專業的條件，是為了規范企業的會計核算，真實、完整地提供會計信息而制定的。想要對政策和制度進行正確理解和操作，離不開會計從業人員的職業判斷力。現如今，我國的房地產行業還存在會計人員職業判斷力低的問題。如果會計從業人員職業判斷能力強，能很好地把握制度和政策用意，就可以利用選擇空間提高信息質量。職業判斷力受專業知識和職業經驗等因素影響，高超的職業判斷力能為企業決策層提供第一手資料，幫助企業規避風險，實現利益最大化。