老舊住房安全隱患處置工程基本造價分析

■ 劉群星 代紅超

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老舊住房安全隱患處置工程基本造價分析

■ 劉群星 代紅超

【摘 要】老舊住房安全隱患處置工程需要對結構安全隱患進行加固處理，作為房屋修繕的一個特殊類型，其基本造價的研究在資金測算、資金補貼和費用準備等方面有重要作用。文章通過對搜集到的典型安全隱患處置工程加固費用的分析，并考慮到時處理措施，得到安全隱患處置項目綜合單價。然后，根據《上海市三類舊住房綜合改造項目技術導則》中的相應技術要求，對老舊住房安全隱患處置工程中一般修繕項目的綜合單價進行測算。最后，在匯總分析基礎上，考慮二類費用后，獲得上海市老舊住房安全隱患處置工程的基本造價，并給出該類項目在預算時的綜合單價建議值。

【關鍵詞】老舊住房；安全隱患處置；基本造價

原上海市住房保障和房屋管理局2015年科研課題“上海市房屋修繕工程施工費用標準研究”基金項目，編號：FG201505。

劉群星，工學碩士，上海市房地產科學研究院高級工程師；代紅超，上海市房地產科學研究院工程師。

0　前言

2014年4月4日，浙江寧波奉化市一幢居民住宅樓發(fā)生坍塌，造成人民生命財產損失和惡劣社會影響。國務院領導十分重視，多次作出重要批示，要求采取堅決措施防止坍塌事故發(fā)生。為此，建設部印發(fā)《關于組織開展全國老樓危樓安全排查工作的通知》（建辦電[2014]7號）；結合市委、市政府領導有關批示精神，市住房保障和房屋管理局馬上研究落實，下發(fā)了《關于迅速開展本市老舊住房安全排查工作的緊急通知》，并動員部署了本市老舊住房的安全排查工作。

根據排查結果，上海市老舊住房安全隱患處置工程總體可控，但也存在工程量大、任務艱巨等難點。不同于一般的修繕工程，安全隱患處置工程應首先進行地基基礎和上部結構危險點的加固處理，其次對房屋進行常規(guī)修繕和正常使用功能的恢復。工程內容的不同造成老舊住房安全隱患處置工程所需費用更高，為便于安全隱患處置前的資金測算、資金補貼和費用準備，很有必要確定能夠反映當前老舊住房安全隱患處置工程造價水平的基本造價。

由于涉及到結構安全，老舊住房安全隱患處置工程更注重房屋危險構件或結構整體的加固修復，且上海市老舊住房量大面廣，其基本造價存在以下特點：①安全隱患處置工程既包括上部結構和地基基礎的加固，又包含一般的修繕及正常使用功能的恢復，解危費用高于一般的修繕項目；②需要解危的老舊住房類型繁多，包括簡屋、職工住宅、舊式里弄、新式里弄、聯(lián)列住宅、花園住宅和公寓住宅等（圖1、2），危險點類型亦多種多樣，情況復雜；③相對于既有房屋的一般修繕，安全隱患處置工程數(shù)量相對較少，且安全隱患處置工程具有較強的自身特殊性，可供參考借鑒的歷史資料較少，難度較高；④目前的費用標準主要針對一般修繕工程，在老舊住房安全隱患處置工程方面，缺乏成熟的既定費用標準。綜上，需要對上海市老舊住房安全隱患處置工程基本造價進行分析研究。

圖2　黑石公寓

1　安全隱患處置工程的工作對象

根據上海市住房保障和房屋管理局下發(fā)的《關于迅速開展本市老舊住房安全排查工作的緊急通知》，本市的老舊住房是指房齡在20年以上（1994年前建成）的居住類房屋和房齡20年以內但存在安全隱患，以及近年多次接到報修、有查搶險記錄、居民對房屋安全有投訴或反映的居住類房屋。安全隱患處置工程的工作對象是指在老舊住房排查中發(fā)現(xiàn)的疑似嚴重損壞房屋和疑似危房。

本市老舊住房建筑結構類型包括磚木結構、磚混結構、立帖結構、框架結構、建議搭建等多種類型，為便于分析，對搜集到的疑似嚴重損壞房屋和疑似危房數(shù)據進一步統(tǒng)計分析。結果表明，在發(fā)現(xiàn)的疑似嚴重損壞房屋中，磚混結構房屋占總量的64.7%；在發(fā)現(xiàn)的疑似危房中，磚混結構房屋占總量的52.1%。可見本次老舊住房安全隱患處置工作對象中，磚混結構房屋比例占大多數(shù)，因此，本次安全隱患處置工程基本造價分析以磚混結構為主要分析對象。

2　安全隱患處置工程的工作目標

安全隱患處置工程的工作目標是通過臨時解危、結構加固和常規(guī)修繕，解除房屋危險點，消除安全隱患，切實解決房屋的安全和使用功能的問題，使其達到《上海市三類舊住房綜合改造項目技術導則》中相應的技術要求。

3　安全隱患處置工程基本造價分析

老舊住房安全隱患處置工程包括一般修繕項目和安全隱患處置項目（含臨時解危、結構加固）兩部分內容，為研究其基本造價，分別從一般項目修繕清單工程綜合單價和安全隱患處置項目綜合單價兩方面進行分析，在此基礎上經過匯總，并考慮二類費用后，即可得到老舊住房安全隱患處置工程基本造價。

3.1一般修繕項目清單工程綜合單價

根據《上海市三類舊住房綜合改造項目技術導則》，對老舊住房安全隱患處置工程涉及到的一般修繕項目進行梳理。按照當前本市房屋修繕、加固行業(yè)的平均消耗量水平，根據《上海市房屋修繕工程預算定額》（2000版）和2014年的上海市人工、機械、材料造價信息，計算出各修繕科目的修繕單價。在此基礎上，對一般修繕項目的損壞比例進行調研，并把外立面面積、衛(wèi)生間及公共部位等面積與房屋建筑面積的比例分別進行統(tǒng)計，經換算后，最終獲得一般修繕項目清單工程綜合單價（表1）。

表1　一般修繕項目清單工程綜合單價分析表

3.2安全隱患處置項目綜合單價

通過對搜集到的工程案例的安全隱患類型、安全隱患處置方法、結構加固量進行統(tǒng)計分析，按照《上海市房屋修繕工程預算定額》（2000）版計算出相應的結構加固費用，從而分別得到了各工程案例的結構加固費用綜合單價，其綜合單價平均值為294元/m2（表2）。

安全隱患處置包括臨時解危和結構加固兩部分內容，考慮到安全隱患處置過程中采取的臨時支撐、加固、隔離等措施，安全隱患處置項目綜合單價應在結構加固費用綜合單價的基礎上有所增加，約為441元/m2。

3.3安全隱患處置工程基本造價綜合分析

根據一般修繕項目清單工程綜合單價、安全隱患處置項目綜合單價的分析結果，考慮二類費用后，本市老舊住房安全隱患處置工程綜合單價為1267元/m2（表3）。

4　結語

老舊住房安全隱患處置工程首先應通過臨時解危、結構加固，解除房屋危險點，消除安全隱患，然后根據《上海市三類舊住房綜合改造項目技術導則》的規(guī)定進行一般項目的修繕，解決使用功能的問題，其基本造價在修繕對象、修繕內容等方面具有特殊性。

本市發(fā)現(xiàn)的疑似嚴重損壞房屋中，磚混結構房屋總量的64.7%；在發(fā)現(xiàn)的疑似危房中，磚混結構房屋占總量的52.1%。因此，磚混結構房屋可以作為安全隱患處置工程基本造價分析的主要對象。

老舊住房安全隱患處置工程基本造價包含一般修繕項目清單工程綜合單價、安全隱患處置項目綜合單價兩部分內容，本市老舊住房臨時解危、結構加固項目與一般修繕項目施工費用單項累加的綜合單價為1136元/m2，包含二類費用的工程投資費用綜合單價為1267元/m2。建議對本市由市財政資金補貼的老舊住房安全隱患處置工程在預算時綜合單價取1200元/m2（含二類費用，不包括安全隱患處置中可能發(fā)生的居民安置、現(xiàn)場協(xié)調等事項的費用）。對其他老舊住房安全隱患處置工程預算應結合項目實際情況，按照查勘情況、設計方案進行計算綜合單價和施工費用。

表2　結構加固費用計算分析表

表3　本市老舊住房安全隱患處置工程綜合單價分析表

參考文獻：

[1]房屋質量檢測報告[滬房鑒（001）證字第2015-037號] [R].上海房屋質量檢測站,2015.

[2]房屋質量檢測報告[滬房鑒（001）證字第2015-038號] [R].上海房屋質量檢測站,2015.

[3]房屋質量檢測報告[滬房鑒（001）證字第2015-047號] [R].上海房屋質量檢測站,2015.

Analysis of Basic Construction Cost of Potential Safety Hazard Disposal Project for Old Housing

Liu Qunxing Dai Hongchao

【Abstract】Potential safety hazard disposal project for old housing requires reinforcement to potential structural safety hazards. As a special type of house repairing, study of basic construction cost plays important role in budgeting, fund allowance and fund preparation. By analyzing reinforcement cost of typical potential safety hazard disposal projects and considering disposal measures, we obtained comprehensive unit price of potential safety hazard disposal project. And then, comprehensive unit price of general repair items in potential safety hazard disposal project for old house is estimated according to technical requirements in Technical Guideline for Three Types of Old House Comprehensive Remolding Project of Shanghai. Finally, on the basis of summarizing and analysis and after considering two types of cost, we obtained basic construction cost of potential safety hazard disposal project for old house of Shanghai and gave recommended comprehensive unit price of such type of project at the time budgeting.

【Keywords】old housing, disposal of potential safety hazard, basic construction cost

收稿日期：（2015-12-14）