安徽六安：估價8000萬的土地為何只拍出200多萬元

文 《法人》見習記者 王慶

一線調查

安徽六安：估價8000萬的土地為何只拍出200多萬元

文 《法人》見習記者 王慶

“六安市國土局將位于市中心的土地超低價出讓，評估價格達8000多萬元的一宗土地竟然只賣了200多萬元，并且沒有將整個地塊整體掛牌出讓，致使國有資產流失嚴重。”魯文賢在舉報信中稱，六安市住建局存在行政違法的地方，在這個地塊上開發“皋城公館”的恒遠房地產有限公司也并非沒有問題。

魯文賢50多歲，是安徽省六安市的普通市民，也是爭議地塊的拆遷戶。9月的六安雖已沒那么炎熱，魯文賢在和《法人》記者溝通的時候仍然不斷地冒汗。

疑問重重的土地成交書

六安市，別稱“皋城”。位于安徽省西部，處于長江與淮河之間，大別山北麓，地理意義上的“皖西”特指六安。在六安繁華地段——大別山路與解放路交叉口西100米有一處房地產項目，便是“恒遠皋城公館”，此處也正是魯文賢所指的爭議地塊——【2009】20號地塊。2009年10月16日，該地塊掛牌時是以黃某個人名義拿的地，后來其成立了六安市恒遠房地產開發有限公司，任董事長兼法人。

據六國土資告【2009】6號顯示：【2009】20號地塊為原溫州建材大市場周邊地塊，規劃用地面積61，675平方米，凈用地面積（不含道路）47，651平方米，用地性質為商住，起始價210萬元，供地條件是凈地36.57畝，其他為毛地。毛地部分起步價6萬元/畝，即210萬元。

據該地塊掛牌成交確認書顯示：掛牌地塊規劃用地面積約61，675平方米，凈用地面積約47，561平方米，掛牌出讓地塊土地出讓金成交總額為220萬元。

“規劃用地多少面積就應當按照那個面積掛牌”，魯文賢認為，“此地塊毛地部分只占到35畝，價值210萬元，而掛牌起始價僅僅210萬元，有57.6畝土地沒有掛牌，等于白送。”

《法人》記者獲悉的資料表明，發改委批復、建設用地規劃許可證上面，恒遠皋城公館項目規劃面積都是61，675平方米。

為證明六安市國土局低價轉讓【2009】20號地塊的不合理，魯文賢向《法人》記者列舉了與其同時成交的另一地塊的交易情況——據安徽大蔚置業有限公司競拍的六拍【2009】26號地塊拍賣成交確認書顯示：拍賣地塊規劃用地面積約95，046平方米，凈用地面積約84464平方米，拍賣出讓地塊土地出讓金成交總額1.975億元。“這塊地在市郊區算下來約138.4萬元/畝，而恒遠房地產開發公司取得的市中心地塊【2009】20號地塊的地價僅為6萬元/畝，完全是超低價掛牌。”魯文賢憤憤不平地告訴《法人》記者，不可思議的是這兩塊地都是2009年10月16日同時簽訂的成交確認書。

蹊蹺的土地估價與成交價

為更清楚地了解魯文賢所舉報的問題，9月20日，《法人》記者來到六安市國土局，說明來意后，見到六安市國土局劉興旺科長，其表示，剛剛調過來不久，具體情況不清楚，讓劉萬兵科長解釋。

劉萬兵科長表示，六掛【2009】20號地塊總規劃面積為61，675平方米，包括道路、基礎設施等，凈用地面積47，561平方米才是掛牌面積，那是魯文賢理解有誤；至于210萬元的掛牌價，由于這塊土地需要交付5000多萬元的補償款，綜合考慮定掛牌價為210萬元。

“如果按照劉萬兵科長的說法，凈用地面積47561（約71.4畝）才是掛牌出讓面積，公告明確了毛地6萬元/畝，210萬元是35畝，那還有36.4畝為什么沒有掛牌？”對于記者的疑問，劉萬兵科長表示，都是按照正常的手續，并且省廳也知道此事了，也有批復的文件。

“規劃用地多少面積就應當按照那個面積掛牌”，魯文賢認為，“此地塊毛地部分只占到35畝，價值210萬元，而掛牌起始價僅僅210萬元，有57.6畝土地沒有掛牌，等于白送。”

在六安市國土局出示的文件當中，有一份土地評估報告，此報告就是針對原溫州建材大市場及周邊地塊掛牌價格評估，其對用地面積47568平方米（與皋城公館項目為同一地塊）做出的評估土地價格為8452.8336萬元。“既然土地評估價是8000多萬元，那為何六安市國土局掛牌價僅僅為210萬元？”許多六安業內人士也提出質疑。

接受《法人》記者采訪的一位專業人士指出，土地出讓價是在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的價值總和，其權利特征是出讓土地使用權。出讓地價是地租的資本化，它不受政策因素的影響，也不受地上建筑物和其他附著物拆遷安置補償成本的影響。據相關規定，《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》要求，國有土地使用權出讓時，市、縣國土資源管理部門應當根據擬出讓地塊的條件和土地市場情況，依據《城鎮土地估價規程》組織對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估，在此前提下，確定出讓底價。科學合理地評估與確定國有土地使用權招拍掛出讓底價，已經成為土地公開出讓工作的重要環節。

超時限的土地出讓合同

“在六掛【2009】20號地塊掛牌成交確認書中明確規定：《國有建設用地使用權出讓合同》在掛牌成交后一個月內簽訂。”魯文賢稱，恒遠皋城公館項目是在2010年5月6日簽訂的出讓合同，超出了規定時間半年多，屬無效。

魯文賢說，《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》第二十一條規定：中標人、競得人應當按照中標通知書或者成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂國有建設用地使用權出讓合同。

對于此問題，六安市國土局劉萬兵科長表示，這個不需要重新招拍掛，也不需要繳納什么違約金。

有業內人士指出，對于沒有按規定時間簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》的，簽訂的出讓合同實屬無效，應當流標，重新招拍掛。

9月20日，《法人》記者來到六安市住建局，表示想了解“皋城公館”項目的建設工程施工許可證，住建局辦公室羅主任聯系了負責辦理施工許可的馬科長。馬科長表示，現在政務信息公開，在安徽建筑工程信息網上便可查詢到。然而，在此網站上查詢不到任何關于“皋城公館”的施工許可信息。馬科長解釋道，2013年以前的都是紙質備案，便拿出2013年以前3年的備案資料讓記者查詢。經查詢發現，“皋城公館”項目除了安徽省住建廳批示的兩個行政違法施工許可證和在此兩證之前開具的三個施工證，再也沒有與此相關的信息。

中國社科院李曉明博士向《法人》記者表示，隨著各界對房地產市場調控政策的日益關注，與之密切相關的用地政策也備受重視。早在2010年7月份，濟南市國土資源部門有關人士在解讀首次發布實施的《濟南市市區國有建設用地使用權掛牌出讓細則（試行）》時指出，今后濟南市國有建設用地出讓時將根據不同地塊確定不同方案，其中，商業、旅游、娛樂和商品住宅4類經營性用地出讓起始價原則上不得低于出讓評估地價。

李曉明指出，土地出讓、房產開發本來是再正常不過的市場經營，經營性土地使用權招標拍賣作為經營城市土地、規范土地市場秩序的重中之重，其理論上可以從源頭防止土地批租領域的腐敗，也是提高經營城市土地水平、改善投資環境的根本性措施。