城市綜合體產品設計注意事項

段宗星

[摘要]黃山利港尚公館項目作為我公司在黃山開發的第一個城市綜合體項目，也是作者個人參建的第一個城市綜合體項目，對公司有十分重大的意義。文章對尚公館項目管理過程中因產品設計出現的問題及從這些問題中得到的經驗教訓進行闡述。

[關鍵詞]黃山利港尚公館項目城市綜合體；設計

文章編號：2095-4085（2016）04-0029-02

黃山利港尚公館項目位于黃山市屯溪區新區路和濱江東路路交叉口，身處政務新區政府文化廣場東南邊。南臨新安江，面對延伸觀景帶，風景優美，與市政府相距不遠，占據良好的地理位置。該項目為我公司在黃山開發的第一座城市綜合體項目，自2011年3月開始前期準備工作至2014年6竣工，項_目建設期36個月。

1.使用功能上的設計缺陷

下面以尚公館項目設計過程中發生的影響使用功能的具體事例加以說明。

（1）空調機位問題：2，5，6，7號樓一二層為小商鋪其空調系統為戶內壁掛機及柜機，設計的空調機位為三層屋面放置，一二兩層需走管道至三層頂，該設計方案雖不影響使用功能，但是用戶連接外機的空調管道會加長，導致部分用戶為考慮成本，會直接將外機放置在小商鋪門外，影響整體商業街的形象，在設計審核時提出修改，在戶內做直接面向室外的空調平臺，便于放置，也不減少出售面積。

（2）辦公樓大堂的結構設計問題：在設計之初應該盡量確保辦公大堂的高度及面積，堂內盡量不設結構柱及結構梁，以免影響整體感觀。尚公館兩棟辦公樓的大堂均在一層頂處存在結構梁，致使吊頂高度受限。

（3）景觀設計中的排水問題：商業步行街一層步行街景觀設計的暗溝排水，相對明溝來說，排水量減少，后期維護麻煩，容易堵塞。建議以后的廣場排水，采用明溝排水，做不銹鋼排水篦子，對美觀也不影響，只是前期投入的建設成本多些，但對后期管理，非常便利。

（4）商業廣告位的位置：商業內街的廣告位基本上不可見，身處東側的新區路，南側的濱江東路、北面的新園東路無法看見該處廣告位，只有在內街逛街的客戶才可以看到該處廣告畫，可見度不高，作用不大，個人認為以后的項目，不是在沿路的外側盡量不設置廣告位，以免影響幕墻的整體性。

（5）慎用室外扶梯：室外扶梯使用在人流量多而集中地地方，提升整體商業的檔次，但是根據以前考察的一些項目來看，多數商業的室外扶梯是不開啟的，僅僅是個擺設，一方面管理公司從運行成本考慮（室外梯的維護管理難度及成本大于室內扶梯），另一方面也是從安全角度出發，避免兒童在上面發生安全事故；所以在設計審核時取消室外扶梯。

（6）潛污泵的設置：綜合尚公館項目潛污泵配置中出現的問題，個人認為以下幾處應設置潛污泵：地下室泵房、電梯基坑外側、直通室外的樓梯問地下部分，地下入口（含汽車坡道、自行車坡道、人行入口），按照機械車位的分區，每區設置一處。

（7）小商鋪弱電系統問題：原設計中所有的小商鋪均未設計電話、網絡系統，都是通過后期增加的，一般的小商業都是需要POS及刷卡的，電話網絡系統是必要的，有線電視可以不設計。

（8）車庫頂板防水：我們所建設的車庫頂板防水通常為一道防水（SBS卷材或聚氨酯防水涂膜--等）加保護層，可考慮增加一道防水做法：結構找坡一聚氨酯涂膜40厚細石混凝土剛性保護層一SBS卷材防水——40厚細石混凝土剛性保護層一排水板濾水層（或碎石濾水層）。這種施工方法雖成本較高但防水效果好。

（9）因人防需專業人防設計公司進行設計，在兩家設計單位交接時需對梁高進行復核，對人防門門前的梁、消防管道進行檢查復核，門前梁高度需超過人防門洞20-30公分，避免因人防門高度超過梁底高度造成人防門無法開啟等現象出現。

（10）商業綜合體的裝飾裝修應根據招商規劃盡快確定裝飾部位和裝飾施工方案。這樣的好處很多，比如可以一次性確定吊頂標高，便于裝飾單位、總包單位和安裝單位（噴淋、通風等）的施工，避免出現后期消防噴淋等根據吊頂標高返工現象的發生；同時可以明確墻體裝飾部位，以便確定盡早確定施工方案。

（11）商業綜合體幕墻施工質量和進度都不能令建設單位滿意，這里有管理方面的原因，也有技術上原因。管理方面體現在現場管理人員責任心不強，缺乏對施工進行總體安排的能力。技術方面體現在前期設計人員對施工圖未能充分理解，對很多節點部分無詳細施工方案。2項目成本上可優化的設計細節

設計單位過于理想，脫離實際等，具體舉例如下：

（1）電纜、電線、母線的線徑和型號選擇以及住宅地下室動力箱贅余問題（公寓干線轉接箱）：本項目電纜、母線的線徑選擇上很多都是偏大的，如負載為6kW，配置的電纜為4×16，負載為160kW，配置的電纜為4×240；母線上端空開為1600A，母線配置為2000A；型號上很多電纜采用BTTVZ礦物絕緣電纜，該電纜在黃山市基本不采用，價格昂貴，采購非常麻煩，大型商業采用低煙無鹵電纜是滿足防火使用要求的，該電纜功能上很全面，相對礦物絕緣電纜，價格要便宜的多；而且很容易采購，消防軟線材也是這樣的情況。

（2）屋面防水層的做法問題：原設計屋面按種植屋面設計，要求十二道工序，繁瑣，成本高，實際施工時不可能十二道工序做完，按照上人屋面做法施工簡單易行，且成本降低。

（3）部分地下室套管的管材選用問題以及管路的走向問題：在實際施工和后期的使用中可以發現，很多設計從成本角度都可以優化，不僅節約成本，還是系統更加簡單、明了。

（4）大商業及辦公樓照明問題：原設計的大商業及辦公樓均設計了照明系統，因該兩處場所均后期業主精裝修，所做的照明系統后期基本做報廢處理，所以無需安裝，僅做和消防有關的應急照明系統就可以了。

（5）小商鋪衛生間高度問題：因一層小商鋪的層高較高，基本都在5m以上，如果其每部的衛生間也設計為這樣的高度，增加成本；設計為2.5m，其上部空間用戶還可以做儲藏室使用，一舉兩得。

（6）自來水市政接口問題原設計的室外自來水接口為4處，后經過黃山市供水設計院核算，兩處接口就滿足要求了，黃山市自來水公司對市政接駁點是按水表數量進行收費，在滿足使用的前提下，盡量減少接口的數量。

3.各招商業態對配套專業的需求

對于大型商業地產的開發，應特別注意各業態對建筑布局及水暖電氣等配套專業的需求，不同于萬達等商業地產，有固定的商家人駐，各商家的要求在建設之初就已經很明確。尚公館項目基本是先設計、施工后招商，前期招商對尚公館的總體規劃也有很大的變動，所以改動比較大，在此工程中，有很多的經驗教訓可以總結。

（1）大型主力店的要求：大空間的主力店一般對細節要求不高，主要考慮的是布局，人流動線，也就是說剪力墻、結構柱及設備機房的設計要考慮動線是否流暢，不存在顧客難以達到的死角；系統上無需布置到點位，如供電、供水、弱電僅需每個樓層提供總點位即可。

（2）餐飲業態的要求：主要考慮的是油煙問題，油煙井的設置要到位，以防油煙無處排放。

（3）KTV、電玩、休閑浴場等娛樂業態的要求：除了常規性的用電量、用水量、荷載的要求外，注意和住宅的距離，以免影響環評驗收；

（4）無論何種業態，水電表的設計應明確，以免后期產生糾紛，位置要集中，便于物業抄表；優先設置在戶外。

4.結語

總之，商業街產品設計方案評審時及早發現方案設計與規范、政策、法規沖突的地方、需要時提前與相關部門接觸，做到設計圖紙不留”硬傷”，確保前期報建、工程施工與竣工驗收順利通過；利用內部或外部資源，不斷優化設計圖紙，降低建設成本與后期運營成本；高度重視深化設計重要性，各專業間應多次深度磋商，設計時考慮到各專業工作面的交叉，做出一版具有實際指導意義的綜合施工圖，減少返工、降低成本、減少工期。