房地產經濟波動的影響因素及應對策略研究

摘要：在房地產經濟新常態下，加強對房地產經濟發展規律和影響因素的研究，科學合理地尋求促進房地產經濟健康穩定發展的策略非常緊迫。文章認為應對房地產經濟波動應從五方面入手：一是科學把握國家宏觀政策；二是發揮好市場的重要調節作用；三是積極調整房地產投資政策；四是積極防范房地產金融風險；五是加大政策性保障住房的建設力度。

關鍵詞：房地產；經濟波動；國家宏觀政策；市場調節；投資政策；金融風險 文獻標識碼：A

中圖分類號：F293 文章編號：1009-2374（2016）05-0001-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2016.05.001

房地產經濟是我國國民經濟的重要支柱，房地產經濟的穩定發展對國民經濟的穩定健康發展具有舉足輕重的作用。進入新世紀以來，尤其是近10年來，隨著我國經濟的持續快速發展，社會結構的變化和城鎮化進程的不斷加快，房地產經濟的推動和影響因素日益復雜化，房地產經濟出現了較大的波動，一些地方出現的畸形高房價已經或可能造成的房地產泡沫，引起了不少有識之士的深切擔憂。因此，應加強對房地產經濟發展規律和影響因素的研究，科學合理地尋求促進房地產經濟健康穩定發展的策略顯得非常緊迫和重要。

1 我國房地產經濟波動的影響因素

1.1 內部因素

一是投資回報率的影響。房地產既具有消費性，還具有投資性，因此投資回報率將成為投資者影響房地產行業的最關鍵因素。如果投資房地產能夠獲得較大的回報率，那么會吸引大量的投資商投入房地產市場，從而導致房地產行業經濟曲線的快速上揚，促進房地產市場繁榮，導致房屋總供給量大增，進而影響供求關系，造成房地產經濟的波動。二是房地產供給與需求關系的影響。供求關系是一對隨著市場情況而不斷變化波動的重要關系，是房地產經濟發展的核心影響因素，它具有很大的不確定性。一方面，發展房地產經濟必須以廣大顧客的需求為基礎，否則房地產經濟職能將會呈現下行趨勢；另一方面，房地產供給要受資金、技術、勞動力、管理等因素的限制，因而總會導致房地產的供給變化落后于需求變化，從而造成房地產經濟的波動。三是房價上漲的刺激和推動作用。隨著住房需求和投資需求的增加，人們大量地投資房地產，推動了房價上漲，較高地回報了投資人的利益，高回報又刺激投資者進一步擴大房地產投資，從而造成房地產惡性、畸形上漲的現象。

1.2 外部因素

一是經濟因素。研究表明，市場經濟與房地產經濟之間具有顯著的正相關關系，在生產、市場、支出、收入等引入的共同作用下的經濟運行形態對房地產經濟影響很大。這種影響一方面包括國家的整體國民經濟發展狀況和水平；另一方面包括房地產開發所在地的經濟發展狀況及水平。此外，投資量、貨幣供應量是對房地產經濟影響最明顯的兩大因素。二是社會因素。隨著社會的轉型發展和結構變化，人們的房地產觀念逐步改變，對房地產功能、需求、質量等的認識不斷變化和新型城鎮化進程的加快，都會潛在或明顯地影響房地產經濟的發展和波動。三是政策因素。國家對土地資源的政策直接關系和影響著房地產所需的土地資源的有效供給；政府對財政政策、貨幣政策、銀行利率的調整都會對房地產經濟產生明顯的調節作用，從而影響房地產價格的變化和房地產經濟的上下波動。四是其他特殊原因。因為自然災害、流行性疾病、突發性安全事故、戰爭等都會對房地產經濟波動造成不同程度的影響，例如“5·12”汶川大地震、“4·20”蘆山地震不可避免地會對震區的房地產經濟造成影響；又如，天津濱海新區發生的“8·12”特大火災爆炸事故，也對附近的房地產市場造成了很大的影響。

2 加強房地產經濟波動應對策略的思考

近些年，一些地方的房地產經濟出現畸形持續快漲的“泡沫效應”，引起了人們的警覺，并對提升房地產經濟波動的應對策略進行了思考。應從以下五方面入手：

2.1 科學把握國家宏觀政策

要堅持理性、長遠的原則，科學分析房地產價格波動的合理區間和范圍，改革完善房地產稅費政策，強化稅收的杠桿和引導作用，鼓勵百姓將注意力集中于房屋的自主需求上，防止房價過高或過低，既保證房地產經濟的平穩健康發展，又降低普通百姓的購房壓力。

2.2 發揮好市場的重要調節作用

在全面深化改革背景下，要強調發揮市場在資源配置中的決定性作用。在房地產經濟的發展過程中，一方面要注意處理好市場與政府的關系問題，反對和杜絕為了GDP等政績而將房地產作為“救火”工具的做法，減少不恰當的、過多的人為干預；另一方面，在實施房地產調控前，要加強房地產市場的科學監測，積極尊重市場規律，在房地產經濟波動較小、市場能夠實現較好調節的情況下，不要增加人為干擾因素，防止出現錯誤的“逆向調控”問題。

2.3 積極調整房地產投資政策

要充分發揮政府市場監管、公共服務的職能意識，一方面要積極努力改善整體投資軟環境，為房地產企業投資轉型提供更好的平臺和環境；另一方面，要積極對房地產投資主體、投資規模、投資結構、投資行為進行規范和完善，限制豪華、大戶型的住房建筑土地的審批和供應，對大規模囤地或造成土地大面積閑置的，制定相關政策收取費用，確保房地產投資與社會經濟發展水平相適應，防止房地產經濟出現“過熱”“過冷”或者“忽冷忽熱”的劇烈波動。

2.4 積極防范房地產金融風險

我國的房地產大多以銀行貸款為主要的融資方式，因此銀行政策和利率的影響對房地產波動會產生影響，同時房地產經濟的波動又容易造成金融風險的擴大。因此，應積極制定有針對性的調控措施和監管策略，積極防范因房地產經濟波動而帶來的金融風險，實現金融市場與房地產市場的健康發展和共同促進。

2.5 加大政策性保障住房的建設力度

要積極落實保障性住房這一民生工程，通過政府投資或限價購買的方式，加強普通居民住房、限價商品房、經濟適用房、廉租房、公租房等建設規模和力度，為中低收入者解決“住房難”的問題，并在一定程度上實現增加房地產供給和減小房地產實現剛性需求的作用，從而達到為房地產“降溫增效”的目的。

3 結語

隨著我國經濟社會逐步進入新常態，房地產經濟也進入了新常態。在新常態下，房地產經濟保持持續向上的發展態勢依然是主流，因為這既是中國經濟長期保持向上的基本態勢的基礎決定的，又存在著許多推動房地產經濟繼續向上發展的具體因素，比如：城鎮居民收入穩步增長，居民的住房需求和住房質量不斷提高，新型城鎮化導致了越來越多的農村人口向城鎮的流動和聚集，城市棚戶區和農村住房改造引起的人們對住房升級換代的需求等。因此，對于新常態下的房地產經濟，要保持理性認識和全面把握，既不能盲目樂觀地追求絕對快速增長，也不能盲目悲觀地強調房價的大幅下降，而應該積極尋求科學合理的調整和應對策略，保證房地產經濟不大起大落，從而實現房地產市場的健康有序發展。

參考文獻

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作者簡介：卓仁貴（1983-），男，供職于海南省建設項目規劃設計研究院，碩士，研究方向：房地產經濟。

（責任編輯：周 瓊）