不動(dòng)產(chǎn)作為融資租賃租賃物的法律問題研究

摘要：國務(wù)院辦公廳于2015年8月31日發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快融資租賃業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2015〕68號(hào)）明確指出：我國融資租賃業(yè)取得長足發(fā)展，市場規(guī)模和企業(yè)競爭力顯著提高，在推動(dòng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級(jí)、拓寬中小微企業(yè)融資渠道、帶動(dòng)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面發(fā)揮著重要作用。但總體上看，融資租賃對(duì)國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)的覆蓋面和市場滲透率遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家水平，還有許多問題有待解決。不動(dòng)產(chǎn)作為融資租賃的尚未大規(guī)模涉及的領(lǐng)域，其中，有許多法律問題亟待解決。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；融資租賃；租賃物

中圖分類號(hào)：D923 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1671-864X（2016）03-0000-01

一、問題的提出

2015年3月24日，商務(wù)部發(fā)布了《外商投資租賃業(yè)管理辦法》的補(bǔ)充規(guī)定（征求意見稿），其中第四條規(guī)定將5號(hào)令（即<外商投資租賃業(yè)管理辦法>）第六條修改為：“本辦法所稱租賃物財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)權(quán)屬清晰、真實(shí)存在且能夠產(chǎn)生收益權(quán)，（三）工業(yè)廠房、倉儲(chǔ)用房、商用地產(chǎn)、附著于不動(dòng)產(chǎn)的其他設(shè)備（如電梯、空調(diào)系統(tǒng)等）等其他用于生產(chǎn)經(jīng)營的資產(chǎn)；”。該補(bǔ)充意見雖暫未獲立法或規(guī)章確認(rèn)，但確實(shí)在一定程度上反映了目前融資租賃立法對(duì)于融資租賃租賃物界定偏頗的問題，反映了業(yè)內(nèi)對(duì)于擴(kuò)大租賃物范圍的呼聲。

二、國內(nèi)立法

從國內(nèi)立法情況來看，《合同法》以及最高人民法院《關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》對(duì)融資租賃合同的認(rèn)定做了規(guī)定，通過對(duì)融資租賃合同效力的規(guī)定給予了融資租賃租賃物范圍的認(rèn)可，另外，融資租賃租賃物的規(guī)定在商務(wù)部的《外商投資租賃業(yè)管理辦法》和銀監(jiān)會(huì)的《金融租賃公司管理辦法》亦可以找到，銀監(jiān)會(huì)和商務(wù)部對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)作為融資租賃租賃物沒有直接肯定，甚至在一定程度上排除了不動(dòng)產(chǎn)作為融資租賃租賃物的可能性。但《關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規(guī)定與銀監(jiān)會(huì)、商務(wù)部的規(guī)定有較大的出入，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條的規(guī)定，應(yīng)該從融資租賃合同雙方的權(quán)利義務(wù)角度對(duì)融資租賃合同的效力做了相應(yīng)的規(guī)定，明確了在融資租賃法律關(guān)系中出租人的租金收取權(quán)、承租人的租賃物選擇權(quán)、使用權(quán)等權(quán)利與義務(wù)。

綜合國內(nèi)立法情況，雖銀監(jiān)會(huì)、商務(wù)部與最高人民法院對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)作為融資租賃租賃物的合法性規(guī)定有一定程度上的沖突，但現(xiàn)行立法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)作為融資租賃租賃物的合法性并未有直接否定。

三、國外立法

（一）《美國統(tǒng)一商法典》規(guī)定“融資租賃中的貨物，是指符合合同要求的一切可移動(dòng)的物，或不動(dòng)產(chǎn)附著物，但不包括貨幣、資料、票據(jù)、賬簿、動(dòng)產(chǎn)契據(jù)、一般無體物，及包括未分離的石油、天然氣在內(nèi)的礦產(chǎn)等。”即融資租賃的標(biāo)的僅包含有體物，包括不動(dòng)產(chǎn)附著物，不包括無體物。

（二）《俄羅斯融資租賃法》第3條規(guī)定“租賃物為任何可用于經(jīng)營活動(dòng)的非消耗品，包括公司和其他資產(chǎn)、建筑物、在建物、設(shè)備、交通工具和其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，都可作為租賃物。土地和其他自然遺產(chǎn)以及根據(jù)聯(lián)邦法律禁止自由流通或限制流通的物不得作為租賃物”

（三）國際統(tǒng)一私法協(xié)會(huì)《租賃示范法》第一條規(guī)定“租賃物是指所有承租人用于生產(chǎn)、貿(mào)易及經(jīng)營活動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，包括不動(dòng)產(chǎn)、資本資產(chǎn)、設(shè)備、未來資產(chǎn)，特制資產(chǎn)、植物和活的以及未出生動(dòng)物。不包含貨幣或有價(jià)證券，動(dòng)產(chǎn)不因附著于不動(dòng)產(chǎn)或成為不動(dòng)產(chǎn)的一部分而不再是租賃物”

四、國內(nèi)立法中的問題

通過列舉融資租賃租賃物范圍的國內(nèi)立法，同時(shí)對(duì)比國外立法情況，筆者認(rèn)為現(xiàn)行立法中對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)是否能夠作為融資租賃租賃物的規(guī)定仍有待完善，具體來說包括以下幾點(diǎn)問題。（1）立法沖突，《外商投資租賃業(yè)管理辦法》、《金融租賃公司管理辦法》，均只列舉了動(dòng)產(chǎn)或是附著其上的無形資產(chǎn)為融資租賃租賃物的范圍，并沒有列不動(dòng)產(chǎn)。而最高人民法院的《關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》無論是從內(nèi)容、立法本意還是司法實(shí)踐中，都能體現(xiàn)立法者對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)作為融資租賃租賃物的態(tài)度是更為支持的。（2）立法層級(jí)不夠，雖銀監(jiān)會(huì)、商務(wù)部、最高院所頒布的行政規(guī)章和司法解釋在全國范圍內(nèi)都有普遍適用的效力，但是但其均為立法機(jī)關(guān)授權(quán)制定，不但法律效力低，且其規(guī)定出現(xiàn)沖突時(shí)難以確立標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)因多頭監(jiān)管適用不同的行政法規(guī)，也亦造成標(biāo)準(zhǔn)不一。（3）租賃物范圍過窄，融資租賃交易一重大價(jià)值在于盤活企業(yè)資產(chǎn)，對(duì)于亟需融資需求的企業(yè)來說，無論是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)均為有使用價(jià)值和擔(dān)保價(jià)值的資產(chǎn)，現(xiàn)行立法的規(guī)定采取列舉式，一定程度上限定了融資租賃租賃物的范圍，也使得不動(dòng)產(chǎn)作為融資租賃租賃物的合法性受到質(zhì)疑。

五、融資租賃租賃物范圍立法問題的改善

一方面上述融資租賃國內(nèi)立法中立法沖突的問題，需進(jìn)一步提升融資租賃租賃物范圍的立法層級(jí)。法院判定合同的效力應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、部委行政規(guī)章為依據(jù)。因此，無論是銀監(jiān)會(huì)、商務(wù)部的行政規(guī)章依法都不能成為人民法院判決的法律依據(jù)，在目前的法律框架下，以不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物開展融資租賃交易，并不必然導(dǎo)致融資租賃合同無效。需提高融資租賃立法層級(jí)，由立法機(jī)關(guān)全國人民代表大會(huì)制定相關(guān)法律，據(jù)此亦可以解決融資租賃立法效力過低的問題。另一方面，上述提到的我國對(duì)融資租賃租賃物范圍的界定采取列舉式規(guī)定，導(dǎo)致融資租賃租賃物范圍過窄的問題，參考國外立法情況，仍需進(jìn)一步擴(kuò)大融資租賃范圍。

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作者簡介：謝中平（1990.05-），男，漢族，湖南，碩士研究生，西北政法大學(xué)，金融法。