讓農村沉睡資產變“活錢”

歐陽潔 朱雋

十八屆三中全會提出“允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”。近日這一改革邁出重要一步，銀監會和國土資源部聯合印發了《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），明確在15個市（縣）試點地區，對符合規劃、用途管制、依法取得要求，以出讓、租賃、作價出資（入股）方式入市和具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權，可以辦理抵押貸款。

哪些地區可以開展試點

《辦法》對適用地區、適用地類、有效期限進行了明確界定。

對適用地區，《辦法》明確允許開展抵押貸款的農村集體經營性建設用地僅限于國家確定的15個入市改革試點縣（市、區）地區，包括北京市大興區、山西省澤州縣、遼寧省海城市等。

對適用地類，《辦法》明確農村集體經營性建設用地是指存量農村集體建設用地中，土地利用總體規劃和城鄉規劃確定為工礦倉儲、商服等經營性用途的土地，規定以出讓、租賃、作價出資（入股）方式入市的和具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。

對有效期限，《辦法》規定有效期至2017年12月31日，與農村集體經營性建設用地入市試點時限保持一致。

《辦法》提出，開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作，應在堅持土地公有制性質不變、耕地紅線不突破、農民利益不受損的前提下進行。同時要求農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款應當堅持依法合規、惠農利民、平等自愿、公平誠信、風險可控、商業可持續原則。

抵押物范圍有哪些

《辦法》從業務開展的范圍，貸款的用途、條件、流程、風險保障機制等方面，對開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款業務作了明確規定。

對抵押物范圍，《辦法》允許具備處分權的兩類農村集體經營性建設用地使用權抵押融資：一是以出讓、租賃、作價出資（入股）方式取得的集體經營性建設用地使用權；二是尚未入市但具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權。

具備入市條件的包括兩類：一類是尚未入市但已經依法進行不動產登記并持有權屬證書，符合規劃、環保等要求，具備開發利用的基本條件，所有權主體履行集體土地資產決策程序同意抵押，試點縣（市、區）政府同意抵押權實現時土地可以入市的情形；另一類是尚未入市但改革前依法使用的農村集體經營性建設用地，依法進行不動產登記并持有權屬證書，按相關規定辦理入市手續，簽訂土地使用合同，辦理變更登記手續的情形。

《辦法》同時規定，以下這些集體經營性建設用地使用權不得抵押：權屬不清或存在爭議的；司法機關依法查封的；被依法納入拆遷征地范圍的；擅自改變用途的；其他不得辦理抵押的情形。

如果出現違約，抵押物如何處置

嚴把貸款條件，是控制貸款風險，順利在試點地區推動集體經營性建設用地使用權抵押貸款業務開展的必要手段。《辦法》從依法持有土地使用權證書、符合土地總體規劃及城鄉規劃、未設定優先受償的其他權利等方面提出了要求，并要求銀行業金融機構對借款人是否有資質、抵押物權屬是否清晰、價值評估是否合理、是否符合規劃、是否容易處置變現等問題進行詳細的調查，力爭防范貸款風險，提高資產質量。

如何評估抵押物價值？《辦法》規定銀行業金融機構應當建立農村集體經營性建設用地使用權價值評估制度。可采用外部評估或內部評估的方式對用于抵押的農村集體經營性建設用地使用權進行價值評估。同時規定，銀行業金融機構應當按照抵押合同的約定，加強抵押品的動態管理和價值重估，保證抵押權利的真實、合法、足值、有效。

貸款違約，如何處置抵押物？《辦法》規定貸款到期后，借款人未清償債務或出現當事人約定的實現抵押權的情形，銀行業金融機構可以通過折價、拍賣、變賣抵押財產等合法途徑處置已抵押的農村集體經營性建設用地使用權，所得價款由銀行業金融機構優先受償。

此外，《辦法》還從政府性融資擔保公司擔保、風險補償機制等方面建立了集體經營性建設用地使用權抵押貸款保障機制體系，這有利于分擔銀行業金融機構風險，推動集體經營性建設用地使用權抵押貸款試點工作的開展。