淺談不動產登記檔案信息資源管理模式

楊慶鋒

【摘要】本文主要從概念、特點、措施、管理模式等幾方面對不動產登記檔案信息資源進行詳細闡述。

【關鍵詞】不動產登記檔案信息資源；概念；特點；管理模式

【Abstract】In this paper， the concept， characteristics， measures， management and other aspects of real property registration and information resources elaborate.

【Key words】Concept；Registration of real estate archives information resource；Characteristics；Management

1. 概念

（1）不動產包括土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動產登記檔案是不動產登記部門在不動產權屬調查、登記、轉移、變更等工作中形成的真實記錄。

（2）不動產登記檔案信息資源的基本組成包括：不動產登記檔案、不動產登記簿和在不動產登記行為中產生的相關資料。

（3）不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為稱之為不動產登記。

（4）不動產登記檔案信息資源的完整性、準確性、安全性，是審查和確定產權、保障所有權人合法權益的必要條件，也是進行城市規劃和建設必備的基礎材料，它是體現一個城市管理和房地產管理水平的標志，也是城市房屋和土地現狀的縮影。

（5）不動產登記檔案信息資源的重要作用：無論是在國土資源保護、地籍調查、住房保障、法院訴訟、國家稅收，還是在戶籍管理、個人信用等管理等領域都起著不可替代的作用。

2. 特點

2.1憑證性。

（1）專業性要求高。如房屋面積的丈量、土地界限的認定、房地產平面圖的測繪等，都必須由具有專業資質的部門出具報告。

（2）提供可靠的法律依據。在實施產權管理和產權保障時，記錄和管理都是唯一能夠合法證明權利人與房屋土地之間權利關系的原始憑證。

2.2多樣性。 構成多樣，涵蓋了不動產登記的所有形式，由土地、房屋、草原、林地、海域等五大方面構成。形式復雜，傳統與現代相結合（紙質檔案與電子檔案相結合），原始檔案資料以紙質為主，現代電子檔案以圖像文件為主。信息多樣，既含有與地理分布有關的數據，也包括權利屬性、自然狀況等基本信息，可稱得上空間地理信息與屬性綜合信息相融合。

2.3連續性。 房屋土地登記與老百姓日常生活息息相關，現代社會市場經濟的高度發展，也促進了房地產市場的交易劇增。不動產登記檔案體現了房產全部：從土地的劃撥、流轉，房屋的買賣、過戶、繼承，房屋的司法拍賣，一宗土地、一處房產，反映了房屋產權的真實情況。在房地產交易市場中，產權轉移頻繁更替，甚至存在過戶辦理尚未完成而下一次的買賣轉移已促成。因此，不動產登記檔案信息存在動態常規性和連續必然性。

2.4增量性。 由于交易頻繁，不動產登記業務量不斷增加，不動產登記檔案不斷擴容。所以不動產登記檔案既要永久保存又必須要求高質量的保存條件。 以上幾點決定了不動產登記檔案信息資源管理模式要有專業性，復雜多樣性，管理模式要適應于連續性，保障高質量永久保存的管理。

3. 管理模式

2015年3月1日《不動產登記暫行條例》正式實行，不動產統一登記工作在全國展開。《物權法》規定，不動產物權歸屬和內容的根據是不動產登記簿。《不動產登記暫行條例》規定，不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建。可見，不動產登記工作的原始依據是不動產登記檔案，也是不動產登記工作開展的基礎。因此，不動產登記檔案信息資源管理模式的確定和建立非常重要。不動產登記檔案基本構成：電子檔案和紙質檔案，不動產登記檔案信息資源管理模式包括兩個方面：虛擬管理與物理管理。

3.1虛擬管理模式，是對不動產檔案信息資源中電子檔案信息資源的管理。虛擬管理必須符合對信息平臺建設的要求：建立不動產登記信息管理基礎平臺，實現信息在有關部門間依法依規互通共享，消除孤立信息；推動建立依法公開查詢系統，保證交易安全，保護群眾合法權益。信息管理基礎平臺應當匯集管理行政區劃內的各類不動產檔案信息數據資源，成為登記檔案數據中心，建立統一查詢系統，并按管理層次和登記類別設置查詢權限、對外查詢服務，維護交易安全，保障個人隱私，確保信息數據準確、完整和安全。

3.2物理管理模式：主要指紙質檔案、權籍圖冊的管理。就目前全國各省市不動產登記檔案管理的現狀，面對不動產登記檔案管理問題，如館藏檔案、管理水平、庫房條件、規模、人員狀況等諸多情況，要采取不同的管理模式，符合檔案管理的基本原則，要因地制宜，統一領導、分級管理，維護檔案的完整與安全，便于社會使用。專業性程度較高，分為高度集中式和相對集中式兩種模式。

（1）高度集中式。 確保檔案保管條件符合國家標準，對本行政區劃內土地、房屋等不動產登記結果和原始資料進行集中存放與保管。 高度集中式管理模式的優點：檔案的完整與安全，同時要求高標準的檔案庫房。目前無錫房地產檔案館藏房產檔案約為240萬卷，庫房面積約為1500平方米，密集架總容量約為1600立方米，庫房壓力不小。要豐富館藏，也要優化館藏。如果采用高度集中式，需要科學合理建設庫房甚至新建庫房，相關方案的制定、審批、動工建設等手續需要一定的周期性，相關資金、人員也要及時到位。

（2）相對集中式。 比如房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與相應土地、海域登記檔案相關聯，可通過二維碼、物聯網等現代信息技術實現。 相對集中式的管理模式，可在現有庫房管理條件基礎上進行不動產登記檔案管理，可以在不動產登記檔案管理的實踐中尋找其適用性。缺點是庫房管理存在局限性，僅就某一類型的不動產登記檔案進行管理，分散的庫房存在一定的安全隱患，易出紕漏，甚至造成檔案資料遺漏、遺失。

4. 措施

兩種管理模式都應當執行標準化、規范化、一體化、實用化和科學化原則，建設符合標準的現代庫房，從而達到管理規范化、標準化、科學化。

（1）建立各項管理制度，包括歸檔、鑒定與銷毀、庫房管理等，規范檔案管理；

（2）采用現代信息技術，管理不動產登記檔案，實現現代化管理，兩個轉變：由檔案管理向信息管理轉變，由數據管理向知識管理轉變。

（3）提高管理人員素質，熟練掌握檔案專業知識、不動產登記業務知識及現代信息技術。

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