淺論房屋拆遷檔案接收存工作

張俊標

【摘要】本文所指房屋拆遷檔案的接收是為了完善房地產(chǎn)檔案的管理，接收拆遷過程中涉及房屋登記結(jié)果的拆遷資料，本文闡述了這幾年的拆遷檔案接收狀況及問題。

【關鍵詞】房屋拆遷檔案接收；意義；存在的問題；措施

【Abstract】Received house demolition files referred to herein is to improve the management of real estate files， received demolition process involves the demolition of housing registration data results， this paper describes the years of demolition archives reception status and problems.

【Key words】Archives received house demolition；Meaning；Problems； measures

1. 房屋拆遷檔案接收的意義

（1）拆遷檔案的接收通常是指在實施房屋拆遷活動中，直接形成的具有保存價值的文字資料以及相配套的圖表、聲像等不同形式的記錄及重要依據(jù)（包括紙質(zhì)檔案和電子檔案），這類檔案在實際工作中，由當?shù)爻墙n案館負責接收。本文所指房屋拆遷檔案的接收是為了完善房地產(chǎn)檔案的管理，接收拆遷過程中涉及房屋登記結(jié)果的拆遷資料，如：房屋所有權(quán)證及與之配套產(chǎn)生的補償協(xié)議、拆遷規(guī)劃圖等紙質(zhì)資料。

（2）房屋拆遷檔案更是拆遷檔案中非常重要的組成部分，拆遷檔案是唯一可以準確和較完整地反映拆遷項目的檔案材料。據(jù)相關統(tǒng)計，2011年，無錫市在一年中接收的房屋拆遷檔案數(shù)就達5427份，涉及被拆遷的房屋達幾十萬平方米，巨大的拆遷數(shù)據(jù)背后隱藏著更大的檔案利用價值。對建設現(xiàn)代化城市具有重大的參考性價值，它演繹了一個城市房產(chǎn)建設發(fā)展和歷史演變的過程。

（3）房屋拆遷檔案的權(quán)威性主要體現(xiàn)在房屋登記簿，而且意義重要，房屋拆遷檔案的權(quán)威性還能夠保證保房屋登記簿信息的準確性，完整性。

（4）如果想保證有效保障新建房屋和拆遷戶對安置房的申請，需及時注銷已拆遷房屋的登記簿信息，但要確保房屋登記簿有效信息與實際房屋狀況相符。我們可以根據(jù)正確的房屋現(xiàn)狀信息，完善房屋登記簿信息的真實性，準確性。政府相關部門進行城市總體規(guī)劃、制訂各類相關民生的政策、措施為其提供有效，準確的數(shù)據(jù)。

2. 當前房屋拆遷檔案接收存在的問題

2.1由于拆遷土地性質(zhì)差異很大，收集檔案很困難。

（1）在國有土地上的房屋拆遷時，排除一些公有住房存在無法確權(quán)的房屋，由當?shù)氐姆抗懿块T接管即可。其余產(chǎn)權(quán)人一般比較明晰且與房屋登記簿信息基本相符。

（2）在集體土地上的房屋拆遷時，情況可就大不相同，由于土地的性質(zhì)發(fā)生了變化， 多數(shù)是當?shù)氐慕值篮痛逦瘯麄兪菃挝环课莓a(chǎn)權(quán)人，被拆遷人發(fā)現(xiàn)有很多問題：調(diào)查經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)房屋使用人和產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)面積和實際面積不一致的情況，被拆遷人核實工作困難很多。

2.2時間跨度比較大，資料不易收集齊全。 就拿無錫市拆遷來說吧，拆遷資料接收的程序，是待新建房屋單位申請新建房屋時，開始接收該建設地塊的拆遷資料。早期的拆遷檔案甚至有的多至十年之久都未曾交接的情況。時間跨度大，影響了拆遷檔案的完整性。其實按一個正常建設項目，從取得土地、規(guī)劃、拆遷、新建、申請，這一系列流程經(jīng)歷兩三年是正常的。

2.3資料流失嚴重，接收程序不統(tǒng)一。房屋拆遷資料分散收集，收集之后沒有統(tǒng)一管理，往往也會造成資料流失。 拆遷的程序會因時間、地區(qū)、土地性質(zhì)或管理單位而改變，經(jīng)常會有資料流失的情況發(fā)生，主要是由于對拆遷項目的資料接收流程沒有一個明確的條文規(guī)定。

2.4房地產(chǎn)測繪圖沒有準確的時效性，確定接收對象很困難。

（1）拆遷檔案的接收范圍根據(jù)房地產(chǎn)測繪平面圖的比對確定。目前我們使用的房地產(chǎn)測繪圖像信息分紙質(zhì)和電子兩種。紙質(zhì)為早前的段圖形式，時間跨度為1984～1994年市區(qū)范圍實況，以手工繪制為主，由于當時的技術等問題，圖紙的范圍比較局限。

（2）現(xiàn)在無錫市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處以電子CAD圖形為主的房地產(chǎn)測繪信息分為兩個時間段，1994～2003年和2003年至今。在1994～2003年時間段內(nèi)房地產(chǎn)測繪圖像信息有空缺的現(xiàn)象，還有部分圖紙信息是由其他部門提供，諸多原因引起很多不符現(xiàn)象，如會產(chǎn)生與房屋登記簿信息不符的現(xiàn)象，影響拆遷檔案的范圍調(diào)查，嚴重影響了拆遷進度。

2.5檔案人員素質(zhì)需要提高。 拆遷一般由拆遷公司進行，經(jīng)辦拆遷的收集檔案人員大多對拆遷方面的檔案管理不太重視，專業(yè)知識缺乏。拆遷檔案的接收嚴重滯后拆遷項目開展很久，在此期間經(jīng)辦人員可能會更換很多，新來的人對之前事項了解的比較少。另外，拆遷房屋由于抵押未及時注銷或未收回他項權(quán)證嚴重損害到抵押權(quán)人利益，甚至為了急于辦理新證有些拆遷公司存在欺騙謊報拆遷真實情況的。

3. 辦法和措施

3.1拆遷規(guī)劃時，及時調(diào)查。 如果在在拆遷規(guī)劃時由于土地性質(zhì)不同而產(chǎn)生的認定困難，可以在拆遷規(guī)劃時主動進行調(diào)查，提早調(diào)查進行拆遷前的房屋，在規(guī)劃定點圖劃定的范圍內(nèi)，詳細核實并保存被拆遷人的房屋產(chǎn)權(quán)信息。在房屋拆遷實施后，及時把收集的房屋資料交于房產(chǎn)檔案館接收。

3.2時間跨度較大的拆遷檔案，及時協(xié)調(diào)處理。 時間跨度較大的拆遷項目，收集檔案肯定很困難，如果要按現(xiàn)行的拆遷檔案接收程序來辦理。我們需要部門之間協(xié)調(diào)商議，比如在規(guī)定時間段或時限范圍內(nèi)的拆遷檔案可以按照其他程序處理相關檔案，首先實地查看房屋是否已經(jīng)滅失，然后再依法進行公告，從而保證房產(chǎn)登記簿的真實性，準確性。

3.3規(guī)范接收程序。 為規(guī)范拆遷房屋拆遷檔案的收集，相關部門可以規(guī)定拆遷資料在新建房屋前或閑置土地拍賣轉(zhuǎn)讓前必須及時交接，明確收集的職責對象、收集資料的具體流程、限期和范圍，以提高拆遷檔案的完整性，保障新建房屋申請的順利進行。

3.4完善房地產(chǎn)測繪系統(tǒng)，建立GIS空間數(shù)據(jù)信息。 在拆遷中，測繪的信息必須是實時的、準確的，強大的測繪系統(tǒng)可以提高房屋調(diào)查質(zhì)量和速度。在拆遷檔案中，框定拆遷范圍、確定檔案真實性，數(shù)量，房地產(chǎn)測繪系統(tǒng)有著相當重要的作用。GIS的建成可以使我們不到現(xiàn)場，就能了解到現(xiàn)階段劃定區(qū)域內(nèi)房屋的準確信息，使拆遷檔案接收既高率又準確。

3.5對拆遷檔案收集的知識進行大力宣傳，提升人員素質(zhì)。 首先在拆遷人開始實施拆遷前，須告知拆遷資料收集需遵守哪些程序和以及檔案的重要性，給檔案收集人員進行培訓，宣傳房產(chǎn)檔案和《檔案法》的知識。特別應培訓如何進行科學和安全的檔案收集，在房屋權(quán)屬方面有特殊情況時如何進行檔案收集，在被拆遷房屋有抵押、查封等情況時應如何處理和收集其他相關資料。這些知識都極為重要，為順利進行拆遷檔案收集鋪好道路。