點(diǎn)土成金，還要邁過哪些坎

孫振 袁泉

“兩權(quán)”抵押讓農(nóng)民有了貸款新渠道，但一些地方的市場熱情并不高。筆者在安徽、黑龍江進(jìn)行了調(diào)查。

能解農(nóng)民燃眉之急嗎？

以往沒有房子抵押、公務(wù)員擔(dān)保，農(nóng)民只能束手無策?，F(xiàn)在用土地、農(nóng)房作抵押就能拿到錢

“以往要么得過且過，要么找朋友拆借，但都不是長久之計(jì)。”安徽省滁州市定遠(yuǎn)縣黑土地種植專業(yè)合作社負(fù)責(zé)人李榮忠流轉(zhuǎn)了約400畝土地，主要用于籌建蔬菜大棚，種植反季節(jié)新鮮蔬菜，可發(fā)展資金不足讓他犯了難。

貸款難，一直是農(nóng)民頭疼的事。以前，沒有房子抵押、沒有公務(wù)員擔(dān)保，農(nóng)民只能束手無策。但在不久前，李榮忠借力土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款政策，獲得8萬元貸款，緩解了資金緊張。“拿到貸款特別高興，這樣就有錢買鋼結(jié)構(gòu)骨架等設(shè)備了?！彼f。

李春風(fēng)是黑龍江省方正縣秋然糧米產(chǎn)銷專業(yè)合作社的負(fù)責(zé)人，他告訴筆者：“以前貸款利息是9厘3，有了土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款后，利息是8厘7，除了利率優(yōu)惠，更大的便利是隨借隨還。原先‘春貸秋還，為了連本帶利還清貸款，糧食到了秋天，不管貴賤都要賣?，F(xiàn)在可以根據(jù)市場價(jià)格決定銷售時(shí)間，能賣個(gè)好價(jià)錢！”

同樣，農(nóng)村住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款的推出，也讓閑置的農(nóng)房給農(nóng)戶帶來“紅利”。

幾年前，安徽省宣城市宣州區(qū)貍橋鎮(zhèn)金云村的村民程報(bào)童發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村建房對免燒磚有市場需求。他拿自有資金購買原材料后，想購置制磚機(jī)時(shí)卻出現(xiàn)了資金短缺。咋辦？抱著試試看的心態(tài)，程報(bào)童找到了宣城皖南農(nóng)村商業(yè)銀行。

經(jīng)過實(shí)地調(diào)查和估值，以程報(bào)童自建樓房作抵押，銀行很快就為他發(fā)放了第一筆款15萬元?！叭绻皇钦咧С郑苍S到現(xiàn)在我這個(gè)項(xiàng)目都做不成?！背虉?bào)童說。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在方正縣，通過“兩權(quán)”（土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)）試點(diǎn)，全縣共核查實(shí)測耕地面積126萬畝，其中村集體耕地85.1萬畝，核發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證2.75萬戶，占總數(shù)的98.2%。

以此帶動(dòng)，方正縣完成了山、水、林、湖、草等農(nóng)村各類資源資產(chǎn)的確權(quán)。在土地確權(quán)的基礎(chǔ)上，該縣建立了縣鄉(xiāng)村三級農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)平臺以及農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記抵押管理平臺。“我們正和縣內(nèi)各大銀行聯(lián)合開發(fā)抵押登記管理系統(tǒng)，研究利用互聯(lián)網(wǎng)規(guī)范縣鄉(xiāng)村三級土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款管理體系?！笨h農(nóng)業(yè)局副局長韓穎說。

為什么“叫好不叫座”？

找的部門有點(diǎn)多、評估房屋要交費(fèi)，普通農(nóng)戶貸不到多少錢，銀行交易成本也不低

值得注意的是，“兩權(quán)”抵押貸款看上去很美，但目前市場熱情并不是很高。尤其是農(nóng)村房產(chǎn)和宅基地抵押，實(shí)際案例和貸款量還相對較少。今年4月末，方正縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)中心辦理土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款2.85億元，宅基地抵押登記僅有10宗，貸款金額35萬元。

為什么“叫好不叫座”？

“我家每年貸款的量也就是3萬到5萬元，主要用來種地買些種子化肥。去年辦過一次房屋抵押貸款，因?yàn)檎业牟块T有點(diǎn)多，前后要20天才能拿到錢，今年就沒繼續(xù)辦。”方正縣德善鄉(xiāng)德善村的郭曉雨告訴筆者，農(nóng)村以平房居多，不值錢；房屋的評估要交評估費(fèi)，也相對比較麻煩。

農(nóng)房抵押貸款難，更重要的原因在于農(nóng)房所有權(quán)和宅基地使用權(quán)是分離的。據(jù)人民銀行宣城中心支行信貸管理科科長邱新華介紹，按政策要求，申請農(nóng)房抵押貸款時(shí)，要將農(nóng)房所有權(quán)和宅基地使用權(quán)一并抵押，所以當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定，須經(jīng)過2/3以上村民參加的村民小組會議討論同意將宅基地使用權(quán)抵押。但由于不少人外出打工，實(shí)際操作中往往就變成要挨家挨戶找人簽字同意，過程十分繁雜。

“即使是土地承包經(jīng)營權(quán)抵押，對于普通農(nóng)戶來講，平均每戶不到15畝地，本身貸不了多少錢，加上辦理手續(xù)、程序等交易成本，農(nóng)戶貸款的積極性不高。”定遠(yuǎn)縣農(nóng)委副主任張春進(jìn)說，農(nóng)場主等新型經(jīng)營主體的貸款程序也繁瑣復(fù)雜，他們貸得并不容易。

定遠(yuǎn)縣農(nóng)戶王勝球流轉(zhuǎn)了近千畝土地，還養(yǎng)了1萬多只鵝。王勝球坦言，幸好縣里試點(diǎn)小型水利設(shè)施抵押貸款，他才貸到60萬元，但若是選擇土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，手續(xù)會非常麻煩且困難。按規(guī)定，種糧大戶等新型經(jīng)營主體貸款前必須征得流轉(zhuǎn)土地農(nóng)戶的簽字同意，“但現(xiàn)實(shí)是，要么不少人在外打工，不好找人，要么找到人也不見得同意。農(nóng)戶擔(dān)心租金回收問題，不愿冒風(fēng)險(xiǎn)。”王勝球說。

銀行也有難處。“在農(nóng)房的價(jià)值評估上，沒異議還好，但有時(shí)農(nóng)民覺得房子值10萬元，我們評定就值5萬元，爭執(zhí)不下，幾個(gè)回合之后，時(shí)間、精力都耗進(jìn)去了，聘請第三方評估，又增加了交易成本?！毙鞘型钅限r(nóng)村商業(yè)銀行副總經(jīng)理程承說。

貸出去如何收得回？

農(nóng)房只能在村集體組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)后，銀行長時(shí)間找不到“下家”，處理呆賬難度大

貸出去的錢收不收得回？這是銀行等金融機(jī)構(gòu)普遍關(guān)心的問題。

“為簡化程序，我們實(shí)施一年一放貸、三年一授信，首次貸款資產(chǎn)評估后，三年內(nèi)不再重新評估。”定遠(yuǎn)縣民豐村鎮(zhèn)銀行董事長李干說，銀行設(shè)置的貸款期限不敢太長，萬一這期間農(nóng)戶經(jīng)營不善出現(xiàn)壞賬，就會有很大風(fēng)險(xiǎn)，而且出現(xiàn)壞賬后處置變現(xiàn)也很難。

難在哪兒？李干說，按規(guī)定，經(jīng)營不善出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，以土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的，可通過轉(zhuǎn)讓、再流轉(zhuǎn)的方式變現(xiàn)，銀行也能優(yōu)先受償。但實(shí)際上，銀行往往很長一段時(shí)間都找不到“下家”。“要把幾百畝土地流轉(zhuǎn)出去，種什么、賺多少，誰都得慎重考慮，這樣一來，銀行呆賬就長時(shí)間沒法處理。”

程承有同感。他所在的宣城皖南農(nóng)村商業(yè)銀行整個(gè)商貸的不良率不到3%，但截至今年5月，銀行整個(gè)農(nóng)房抵押貸款余額是8600萬元，其中不良貸款約1200萬元，不良率已達(dá)到13.95%，是普通商貸的4倍多。

理論上，農(nóng)民抵押住房可通過拍賣、變賣等方式處置變現(xiàn)，但相關(guān)法律明確規(guī)定，農(nóng)民住房只能在村集體組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，也就是只有同村的人才能購買抵押住房?！班l(xiāng)里鄉(xiāng)親，都是熟人圈子，真要出現(xiàn)壞賬，同村的人都知道。所以即便有需求，也不會去買鄉(xiāng)鄰的房子，農(nóng)房基本上就處置不了。”程承說，如果沒有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制，有了壞賬，最后只能由銀行自己埋單。

“在農(nóng)房抵押方面，我們正搭建農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)評估機(jī)制及交易流轉(zhuǎn)平臺?！毙鞘行輩^(qū)政府金融辦主任黃彬認(rèn)為，還是要逐漸打破原有的政策藩籬，把試點(diǎn)由原先單方面政府推動(dòng)，轉(zhuǎn)向如何發(fā)揮市場機(jī)制、運(yùn)用市場規(guī)則解決問題。