聚焦樓市三大熱詞

王存福 鄭鈞天 羅江

正在此間舉行的博鰲亞洲論壇2016年年會上，杠桿、庫存、稅改是關于樓市話題的三大“熱詞”。與會嘉賓認為，一些地方樓市加杠桿“花樣百出”，部分城市去庫存“壓力山大”，與此同時，營改增政策“靴子”落地，樓市稅負變化也將影響市場預期。

杠桿

“2016年年初以來，非限購城市放寬購房政策，除允許購買多套住房外，首套房的首付比例在降低，有些地方甚至在實際操作中執行‘零首付。”美國耶魯大學金融學教授陳志武在博鰲亞洲論壇分論壇上說，“一旦房地產市場下滑太多，部分地方政府的財政將難以為繼，銀行體系的安全也會受到挑戰。”

“買房的兩個目的是居住和投資，如果投機性購房過多，就會出現房地產泡沫，泡沫過大就可能觸發金融危機。”世界銀行原首席經濟學家林毅夫也在論壇上表達了類似的憂慮。

目前，樓市場外配資加杠桿形式層出不窮。盡管央行規定個人住房貸款首付比例不得低于兩成，但各地以“首付貸”為代表的、為樓市繼續“加杠桿”的手段花樣繁多，屢屢突破最低首付比紅線。

除政策允許下的降低購房首付比例外，目前樓市加杠桿的主要方式包括：

二次抵押。部分首套房貸款仍未還清的購房者，要買第二套住房，將第一套住房再次做抵押，而不需要還清貸款。

以“贖樓貸”為代表的短期墊資。房東將未付清貸款的房子賣給下家，當下家的首付無法償付房子原本剩余貸款時，由貸款公司先行墊資結清。比如，欲售出的房子還欠50萬元貸款，而下家首付只能出40萬元，剩余10萬元由貸款公司墊付。

部分銀行信用貸款化身“首付貸”。新房消費貸、裝修貸等消費貸款產品本身不應用于購房。但金融機構對此類資金難以監管，可能流向購房首付，甚至比“首付貸”授信額度更高。優淘城董事長薛建雄表示，隨著金融業日益發達，各種消費貸、典當行都能支持個人購房首付，這對政府監管樓市金融安全提出了新的課題。

中國人民銀行、住建部、銀監會三部門1年前聯合宣布，將二套房首付比例下限下調至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。2016年伊始，中央再次降低非限購城市的首付比例，最低兩成。

易居智庫研究總監嚴躍進認為，商業銀行首付比例下調是一種比較健康的方式，而其他一些變了味的加杠桿方式，如“首付貸”等則放大了金融杠桿、吹大了樓市泡沫。

中國人民銀行副行長潘功勝表示，央行將與相關部門一起嚴厲打擊“首付貸”融資等疊加杠桿、變相突破住房信貸政策等行為。

去庫存

“當前各地已經采取的去化方式的有效性仍需要檢驗。”陳志武在博鰲亞洲論壇上說。

國家統計局數據顯示，截至2016年2月末，商品房待售面積73931萬平方米，比2015年末增加2077萬平方米，同比增長15.7%。據中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛預計，我國商品住房總庫存的消化周期超過2年。三四線城市去庫存難度不減。

2015年底召開的中央經濟工作會議，前所未有地將樓市去庫存上升到“國家任務”高度。但當前部分地方樓市去庫存面臨強行攤派、供需錯位、忽視去庫存本質等三大問題。

分配任務式。陳志武在論壇上表示，部分地方政府向下分配去庫存指標，如政府公務員、國企員工等被率先“攤派”買房。如此一來，開發商的問題被轉嫁給了普通購房者。

陳志武建議，最好的去庫存方式就是讓因盲目開發而陷入困境的開發商自然淘汰，只有這樣才能堵住庫存不斷膨脹的源頭。

供需錯位。中國房地產協會原副會長朱中一表示，一些地方庫存難以去化的主要原因是供給的過剩和供需錯配，“住宅產品忽略了市場有效需求，項目本身的質量問題與周邊配套不足加大了庫存去化難度”。

薛建雄說，前些年，政府對待房地產的態度是“大干快上”，忽略了住宅產品軟硬件配套的完善。目前三四線城市對住房綜合配套的城市軟硬件服務跟進滯后，對購房者的生活便利性規劃考慮不足。

忽視庫存背后“人的城鎮化”問題。海通證券首席經濟學家李迅雷認為：“如果只是簡單地為了去庫存而鼓勵農民工舉債買房，實際上是用一個問題去掩蓋另一個問題。庫存去化若只是尋求‘接盤者，是變相對開發商‘兜底，只會引發下一波高庫存風險。”

嚴躍進表示，農民工進城很大程度上是就業導向型而非購房導向型，如果就業崗位少，農民工難以在城市扎根，單純的刺激沒有太大的效果。

清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明認為，很多四五十歲的農民工因為沒有基本社會保障重返農村，人為減少了有效勞動力供給。因此，未來各級政府將通過戶籍改革去庫存，促進農業轉移人口市民化，助力新市民住房消費。

稅改

根據2016年政府工作報告，從5月1日起，全面實施營改增，將試點范圍擴大到房地產業等行業，其中建筑業和房地產業適用11%稅率。

“全面實施營改增后，一些中小房企可能會因為稅收負擔加重而被迫降價，以獲得充足的現金流規避日常經營壓力。”陳志武在論壇上說。

目前，市場主要聚焦于個人二手房交易稅率變化。財政部2016年3月23日印發《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》，通知規定：除北上廣深之外，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。在北上廣深，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

專家認為，營改增“靴子”落地之后，二手房交易基本平移了營業稅政策。嚴躍進表示：“個人二手房交易按5%征收增值稅，相較于正在實行的稅率為5.6%的營業稅，個人二手房買賣稅負不增反減。這將有利于二手房交易，降低購房者負擔，令交易市場更加活躍。”