論商品房預售資金信托制度的構建

摘 要：商品房預售資金的監管關系著商品房建設的成敗，但最近幾年大陸發生多起樓盤監管資金流失事件，開發商跑路，最終導致樓盤爛尾。我國商品房預售款的監管存在重大缺陷，主要是立法不完善，監管主體混亂，監管內容不具體。本文通過學習臺灣地區預售屋價金制度，來完善商品房預售款監管制度。

關鍵詞：商品房預售款 監管主體 價金信托 信托合同

商品房預售款是購房人依照合同的約定，預先支付給開發商的定金或者是房價款。購房人支付預售款后，開發商將此資金用作該商品房建設費用并將建設中的商品房預售給購房人。商品房預售資金一方面具有融資的功能，預售資金占開發商所有資金重要部分，降低了房地產開發的門檻，另一方面對購房者購買預售房屋也具有資產保值、增值的作用。

一、預售資金監管問題的提出

預售資金的使用關系著商品房建設的成敗，但最近幾年大陸發生多起樓盤監管資金流失事件，開發商跑路，最終導致樓盤爛尾，購房者走向維權道路，給社會造成不穩定因素，可見對預售資金進行監管是十分必要的。通過對爛尾現象進行分析，筆者認為原因主要來自下列方面：

1.商品房預售本身具有比現房銷售更大的風險，如開發商經營異常、法律政策變化等。

2.預售資金賬戶由房地產開發商控制。開發商容易接觸到預售款，在利益誘惑下，有的開發商會將預售款轉移到私人賬戶或關系人賬戶后跑路。

3.預售資金挪作他用，如抽逃建設資金，做其它項目，擴大投資項目，在關聯企業之間任意調用等。

4.自有資金短缺，利用金融杠桿獲取暴利。有的開發商自有資金欠缺，主要靠銀行貸款、承建方墊資、預售回款等方式獲取暴利，在開發樓盤過程中負債過多，造成資金鏈斷裂。

對于預售資金的監管，政府已經注意到問題的嚴重，但我國目前相關立法存在不足。

第一，我國目前對商品房預售資金的監管無全國性統一立法。從法律層面，1995年施行的《中華人民共和國城市房地產管理法》第 45 條第 4 款只是原則性規定，沒有具體規定。

第二， 僅有的監管法律條文不具有可操作性。住房和城鄉建設部頒布的《城市商品房預售管理辦法》和《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，規定了商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定，顯得籠統模糊，而各地監管制度不統一，各地制定的監管制度很多不具有操作性。

當前各地的商品房預售資金監管模式的種類主要有三種：以政府部門為主的監管模式、以銀行為主的監管模式、以中介機構為主的監管模式。這三種監管模式都有缺點，政府部門監管容易滋生腐?。毁J款銀行和資金監管者集于一身，由銀行監管公正性會大大降低；中介機構不能擔負巨大的賠償責任。

二、臺灣地區預售屋價金信托制度的借鑒

臺灣地區為防止爛尾樓現象出現，利用信托制度來確保預售資金?？顚Ｓ茫苊忸A售資金遭開放商挪用，起到了很好的效果，大陸可以借鑒。

臺灣地區銀行可以從事信托業務，在臺灣《預售屋買賣定型化契約應記載事項履約保證機制補充規定》中將“預售屋價金信托”定義為“本預售屋將價金交付信托，由金融機構負責承作，設立?？顚Ｓ觅~戶，并由受托機構于信托存續期間，按信托契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管事宜。”第二項并規定“前項信托之受益人為賣方（即建方或合建雙方）而非買方，受托人系受托為賣方而非為買方管理信托財產，但賣方無法依約定完工或交屋者，受益權歸屬于買方。”

預售屋價金信托是臺灣特有的信托制度，通過預售屋價金信托的運作，可確保工程資金依工程進度?？顚Ｓ?，避免開放商挪用預售資金，防止開發商“跑路” ，以促進工程順利完工。即使出現爛尾樓顯現，只要信托賬戶上有剩余資金，信托銀行還可將爛尾樓交給其它公司完成。

三、商品房預售資金信托制度的構想

（一） 由全國人大制定相關法律

我國應該在全國范圍內統一商品房預售資金監管制度，或者修改《城市房地產管理法》，建立具體的監管制度，或者完善《信托法》建立預售資金信托制度。

（二） 預售資金信托模式設計

購房人親自將購房款存入監管賬戶。新取得預售許可證的商品房項目，開發商不能直接收取購房預售款，購房者將房款交給信托公司，存入信托公司賬戶，由信托公司作為委托人，對資金管理處分，開發商為受益人。

信托資金?？顚Ｓ?。在信托關系存續期間除有關工程款交付、繳納各項稅費等工程所需費用外，不得供作其它用途。

受益權歸屬買方的情況。開發商因解散、破產、重整、廢止許可、撤銷登記、連續停業達三個月以上或歇業而無法續建，致客觀上無法依約定完工或交屋之情形，信托受益權歸購房者。

（三） 信托公司作為受托人的義務

信托公司對預售款具有管理義務，開發商除可提取規定比例的備用金外，其它預售款必須用于工程建設，企業只能按工程進度，在取得預售許可、結構封頂、竣工驗收、物業維修、完成房屋所有權初始登記等5個節點，按指定比例申請使用，開發商因工程建設需要用款應由信托公司審核，銀行收到信托公司審批后將款轉入開發商銀行賬戶。

一旦發生開發商使用各種欺詐手段套取監管賬戶資金的現象，或者銀行違反規定將預售資金轉入開發商單位帳戶的，要履行向監察人報告的義務。如果沒有盡到監管責任，信托公司應對過錯后果承擔賠償責任。

（四） 房地產開發主管機關作為信托監察人

房地產開發主管機關是信托監察人，因此應嚴格按照法定監管流程執法，核發的商品房預售許可證，應載明信托公司的銀行賬號。購房合同也要注明信托賬戶和信托賬號信息，購房者付款時，將錢存入信托賬戶。預售資金信托制度實施后，房管部門定期或不定期的監察，緊密跟蹤后續預售款的解繳情況，保障購房者權益。主管機關應對監管過錯承擔行政責任。

（五） 建立商品房信息信息公開制度

臺灣地區有專門的信托專戶網站供購房者查詢，以隨時掌握交付信托之價金明細及相關信息，維護自身的權益。大陸雖然已基本實現商品房預售合同網上聯機登記備案制度，但購房者從中獲取的信息十分有限，因此應實完善商品房預售資金網上公示制度。

參考文獻

[1]雷蘭.商品房預售法律問題研究[M].北京：知識產權出版社，2007 年.

[2]上海社科院房地產業研究中心，上海市房地產經濟學會著.中國商品房預售制度研究[M].上海：上海社會科學院出版社，2006 年 11 月第 1 版.

[3]宋金升.商品房預售制度的幾個法律問題[J].法制與社會，2007（3）：94-95.

[4]高立鶴，李福玲.論商品房預售制度的存廢[J].科教導刊，2010（4）：64-65.

作者簡介

田喜輝（1987），男，漢族，山東省濰坊諸城人，碩士研究生在讀，研究方向：商法，2016年春赴臺灣東吳大學交換，師從王志誠老師，學習信托法。