70年土地使用權考驗執政智慧

馬光遠

最近，溫州一則關于住宅土地使用權到期，如果要續期，需要繳納高達三分之一房價的費用的報道，引爆人們對房屋土地使用權年限的擔憂。

盡管溫州有關部門事后做了所謂的澄清，“近期媒體報道收取幾十萬元出讓金才能續期是對信息的誤讀”。但從媒體事前的報道，以及溫州國土局有關部門的介紹看，準備收費，而且準備高額收費肯定是真的。

土地使用權的70年大限問題，歷來都被視為是中國房地產市場的高懸之劍，如何處理，攸關民眾的切身利益，考驗政府的智慧和執政能力，因而備受關注。溫州的案例再一次給全國的房東敲響了警鐘：一旦到期，我們的房子將如何安放？

對于70年大限之后，土地使用權如何處理，早在《物權法》立法之時就引發了廣泛的爭論。在土地國有的情況下，土地使用權期滿之后是自動續展，還是無償收回，《物權法》最終作了一個妥協各方利益的考慮，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”為了確保《物權法》早日出臺，就選擇了擱置爭議，模糊處理的立法技術。但事實上，當時占絕大多數的意見建議，土地使用權到期后只交象征性的費用自動續期。

媒體報道的溫州收取高額續費的辦法，意味著《物權法》取得的巨大進步，又倒退回1990年國務院頒布的《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，這個條例首次規定了“居住用地最高年限為70年”，而且還規定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記。”這個規定，可以說，充分暴露了“公權”和“私權”兩種權利在博弈中的不對等地位，也體現了對私人產權的極其不尊重的立法指導思想。

歷史總是在進步，3年之后出臺的《城市房地產管理法》，相對于這個規定，就有明顯的進步：房產土地使用權到期，房產所有人必須提前一年申請續期，否則土地使用權將會由國家無償收回。從1991年到1994年的《城市房地產管理法》，再到《物權法》，在70年土地使用年限的問題上，最起碼大家就“自動續期”達成了基本的共識，而且即使收費，大家也認為應該是象征性的。媒體曝出來的溫州的做法可以說是置《物權法》與法治的進步于不顧，引發民眾不必要的恐慌，令人匪夷所思。

眾所周知，中國民眾對“70年大限”的恐懼，一是基于對高房價的恐懼，用終其一生的收入購置房產之后，還要在70年后續交高昂的土地出讓金，這無法讓民眾不焦慮；二是基于對公權力的恐懼，在公權和私權沖突的情況下，公權顯然是神圣不可侵犯的。基于這兩點，每一次法律對“70年大限”的完善，都意味著民眾要經受一次精神的折磨和制度性焦慮，這是必然的。

“70年大限”之所以引發焦慮因為這不僅僅是個體的焦慮，而是能夠影響中國社會未來發展的。住宅土地使用權到期后，高價續費，既違背常理，也和基本的法治精神背道而馳。如果承認房子是有限的租期，那根本沒有任何理由未來還要征收什么房產稅，如果要征收房產稅；就請把房子的“永久產權屬性”還給房屋業主。溫州這種明顯違背《物權法》基本精神的做法已經透視出地方政府在這個問題上的“試探性舉措”，必須引起人們的警惕。

對于70年后的問題，必須遵照《物權法》關于“自動”續期，以及象征性收費的原則。在這個問題上，想無償收回，讓民眾的房子漂在空中，或者高價續期，再賣一次地皮，都是民眾無法接受，更是中國社會的穩定所不允許的，如果以此來試探，甚至挑戰民意，那意味著突破了某種底線，后果不堪設想。

事實上，一個國家規定什么樣的產權制度，就會出現什么樣的建筑，很難想象，在70年的土地上，能生長出對土地恒久熱愛的公民和百年的建筑，也很難想象，在40年的廠房里，能生長出百年基業的企業。中國人缺乏長遠的打算，中國企業現在很少有百年的戰略，土地使用權的期限，是一個重要的原因。

70年土地使用權考驗執政智慧，應盡快啟動《土地管理法》的修訂，提高土地使用權的期限，并對房屋使用者和買賣者實行區別對待政策；如果仍然要堅持70年的期限，也一定要明確70年后土地續期“象征性繳費”的原則，這既是得民心之舉，更是貫徹物權法的法治原則和精神。

（作者系遠見智庫首席研究員）