長富匯銀 用金融思維做地產

趙文佳

長富匯銀的定位不是一個單純的私募基金管理公司，而是要成為具備大類資產配置能力的多元化資產管理公司。

“以地產基金為切入點，在細分市場迅速站穩腳跟，積累管理規模，再做橫向延伸。”這是長富匯銀投資基金管理（北京）有限公司（長富匯銀）成立時董事長張保國制定的發展規劃。

僅用三年時間，長富匯銀資產管理規模就逾百億元，并在地產金融業務的基礎上延伸至影視投資、二級市場并購基金以及PE投資領域。

“我希望將長富匯銀打造成一個以地產金融為主業的多元化資產管理集團。”接受《英才》記者專訪時張保國坦言，“長富匯銀的資產管理能力，一定是通過投資項目的價值提升來實現的。”

拉大增值空間

回顧過去的五年時間，房地產私募基金走過了跌宕起伏的發展歷程——2010年被稱為地產基金的元年，此后進入快速發展階段，但在2014-2015年地產基金又轉而進入風險集中爆發期。在此歷程中，一些地產基金脫穎而出，而更多的是被迫轉型甚至銷聲匿跡。

“投機和不專業。”是張保國對近兩年大批房地產基金死亡原因的總結。2012年左右房地產行業呈單邊上揚態勢，地產基金行業屬于一片“藍海”，發展勢頭如火如荼，參與到其中的機構基本都會獲取不錯的利潤，大量魚龍混雜的機構甚至高利貸企業紛紛進入，希望分得一杯羹。

“以前現房抵押很簡單，但是介入開發領域，有2000多個開發節點，還有如何控制資金和項目之間的平衡等，如果沒有專業的團隊很難去做這件事情。”張保國說，“一大半機構都不具備判斷項目優劣的能力。”隨著野蠻增長勢頭消去，風險必然而來。

在VC/PE領域有十余年投資經驗的張保國，同樣看到了房地產基金的機會。在房地產基金發展初期，更多的是一些地產開發商在參與。但張保國認為，房地產金融最終一定是金融屬性大于地產屬性，必須要以金融的思維來做地產基金。

長富匯銀成立伊始，公司就組建了研究部門，為公司未來發展方向提供相應的決策依據。2014年初，張保國就預言：“2014、2015年將是地產基金風險集中爆發期。”

為此，長富匯銀在項目設計的退出時間上，刻意避開風險爆發周期。另外在項目選擇上也更加明確，首先優選交易對手，和品牌開發商合作，這類開發商不僅在拿地、開發、銷售等環節均有良好的運作能力，而且注重品牌信譽，投資風險相對較小。

另外在區域上，著重選擇一線城市、二線核心城市，如武漢、南京、成都、西安等，以及部分產業結構相對完整的三線城市。

除此之外，長富匯銀還積極參與棚戶區改造項目，“棚改既能享受政策紅利，且大多數區域對棚改融資仍然采取政府信譽擔保的模式，還款來源有保證，社會資金進入該領域有明顯的動因。”張保國表示。

去年，由于房地產市場出現結構性下滑，一些工程接近完工但資金鏈斷裂，“這類也可以選擇并購，并購之后交給更專業的團隊把它完成，這里面是有價值空間的。”張保國說，“其實所謂資產管理，一定是通過你的資產管理能力讓增值空間拉大。”

多元化延伸

截至2015年底，長富匯銀的資產管理規模逾百億元，在地產金融領域建立起品牌和影響力之后，長富匯銀開始進行多元化延伸。

“以地產基金作為切入點，在細分市場做到前列，之后再做橫向延伸，相對容易。”成立之初，張保國就提出，長富匯銀的定位不是一個單純的私募基金管理公司，而是要成為具備大類資產配置能力的多元化資產管理公司。

既然多元化發展，那么延伸的業務方向又該如何選擇？

“第一要符合我們大類資產配置要求、產品對沖的要求，同時我們要具備做的能力，不是所有東西都會去碰，而是一定要找出團隊擅長的部分。”張保國解釋，產品與產品之間最好能形成一定的對沖，有重資產有輕資產；有不同行業，如果某一個行業下行，另一個行業可能趨勢向好，并且長富匯銀還要求區域與區域之間要形成對沖。

在此基礎上，長富匯銀分析判斷文化娛樂行業的興起是一個必然趨勢。據統計，2015年全國電影總票房達到440.69億元，同比增長48.7%，全年觀影人次12.6億，同比增長51.08%。

去年，長富匯銀成立了3億元規模的影視投資基金，由于新進入影視投資行業，長富匯銀對此行業投資風控也相當嚴格。長富匯銀的投資運作必須綜合考慮影片的類型、核心團隊成員、制作流程、影片受眾市場以及上映檔期等多項評估要素，并對這些要素進行嚴格的投資分析和判斷，充分分散投資風險。同時，必須始終堅持對投資人負責為原則，選擇優質的交易對手，選取一攬子標的項目，定制出相應的資產配置策略。

因此，長富匯銀在影視領域并不是投資單部影片，而是投資多部影視劇的組合，并且規定單部影片投資比例不能超過基金規模的30%。按照此原則，長富匯銀影視基金投資了《澳門風云3》、《翡翠戀人》等影視項目。

張保國對《英才》記者透露，“第一階段我們投資影視項目，今年還會成立更大規模的新一期影視投資基金，后續會做第二階段的延伸，圍繞相應的影視產業鏈進行布局，比如好的發行公司、制作公司，我們都會考慮。”

此外，自2014年起，長富匯銀開始積極關注我國證券市場，并發行了規模數億元的二級市場并購基金。張保國表示，長富匯銀未來將圍繞標的上市公司平臺展開資本運作，利用自身專業力量對上市公司進行戰略改組、管理重組、財務優化等方式，以提高上市公司資產質量，或通過注入優質標的資產，實現基金增值。“并購重組將成為上市公司進行市值管理的主要方法，也將成為二級市場的熱門投資主題，相關的投資機會值得參與。”

在PE投資方面，長富匯銀以母基金的形式，精選國內的優秀基金管理公司作為投資伙伴進行PE投資。張保國表示，目前長富匯銀已經與多家PE基金管理機構開展了合作。

除了在國內進行相應資產配置之外，海外也成為長富匯銀資產配置方向，張保國對《英才》記者表示，今年3月長富匯銀已與全球知名基金管理公司鐵獅門達成合作，并完成首次項目合作的投資。而未來，長富匯銀基金在嚴格的風險管控體系下，與鐵獅門著力在全球范圍內就優質房地產項目的投資及運營、海外資產配置等領域共同探討合作。