萬達欲“閃離”港股

龔小鋒

有人說，關于王健林的一切都是新聞。更何況，這確實是件大事。3月30日，萬達商業地產宣布私有化退市，這距萬達商業在港掛牌不過15個月。內地輿論普遍認為，導致萬達商業私有化的主要原因是其股價過低。

面對一直看不上萬達商業地產的海外投資者，顯然，萬達集團董事長王健林失去了等待的耐心。

王健林怒了

萬達商業香港退市的消息傳出，刷爆朋友圈。很多人說，意料之外，情理之中。說是意料之外，是因為盡管萬達商業遭到低估已為市場所公認，但并無私有化相關的消息傳出。

2014年12月23日，萬達商業地產赴港上市，那是繼阿里赴美IPO后的一大商業盛事。曾創造2014年最大規模IPO紀錄，募資金額高達288億港元。

彼時關于萬達集團董事長王健林和阿里巴巴董事局主席馬云的首富之爭也正在發酵。當時胡潤研究院發布最新統計測算，“若王健林想超越馬云奪回內地首富，萬達商業地產和萬達院線上市成功后，其股價必須上漲30%以上”。

敲鐘現場陣容強大，當天，王健林攜夫人及王思聰亮相，引來現場人群關注，泛海建設董事長盧志強、香港永隆銀行董事長馬蔚華、格力集團董事長董明珠、愛國者集團董事長馮軍等大佬也現場助陣。

不過，世事不如人意，當天萬達商業地產首秀即跌破48港元的發行價。這一不利跡象，似乎為日后的回歸A股，埋下了伏筆。

一年半過去了，王健林似乎對萬達商業地產在港股的表現越來越不滿意。一名接近萬達的人士透露，王健林對股價非常惱火，認為萬達干了這么多年商業地產，居然還不如院線賺得多。

更刺激王健林神經的是，有機構甚至認為，萬達商業出現重資產和輕資產搖擺不定的戰略迷茫期，個別機構甚至把萬達商業的轉型和潘石屹SOHO中國的轉型相提并論。

“萬達商業在港股被低估，不是一般的低估，是嚴重的低估，繼續在港股不死不活呆下去，已經有損萬達商業的整體形象。”知名財經評論人水皮撰文稱，萬達商業發行6.52億的港股，每股發行價48港元，在港股的表現卻不盡如人意，最高價只到過78港元，而最低價卻低到了31.10港元，市盈率只有4.91倍。

從萬達商業發布的2015年年報來看，在房地產市場不景氣的大背景下，依然交出了漂亮的成績單。從最新的年報來看，2015年萬達商業總營收達1242億元，同步增長15.14%，核心溢利為170.16億元，同比增長14.79%，每股收益達6.62元。

要回歸A股，先要私有化退市。按照港交所的規定，上市公司退市需要經歷一系列的步驟，滿足一系列的條件，而其中最關鍵的一個，就是要召開全體股東大會并獲得75%以上股東的支持。股東大會的決定將會成為萬達商業退市的一個重大影響因素。

不過，從萬達商業的股權結構來看，回歸A股也算是符合股東利益之舉。早在去年8月，萬達商業即發布公告透露出要回歸A股。回歸A股的方案獲得了該集團內資股股東100%的支持、H股股東99.8%的支持。

而更早之前，萬達就提交了A+H的上市方案。但由于A股和H股兩地的管理方式不同，兩個平臺勢必會導致管理成本加大，因此只能選擇私有化退市。

兩難抉擇

“A股的估值遠遠高于港股。”眾和昆侖（北京）資產管理有限公司董事長柏文喜認為，赴港上市也不是萬達最初目的，而是受到條件限制的無奈選擇。

萬達集團為實現上市，曾經在十年內進行了四次沖刺，最終才登陸港股。萬達最早的意愿是A股，先是兩次在A股申報上市，但都因地產行業受限以及按照A股會計規則計算的業績太差而未能成功。

無奈之下，萬達又在港借殼，但受限于“兩年內注入的資產總額不能超過原殼公司資產兩倍的規定”，而將其改為萬達酒店，快速奔跑的萬達只好另起爐灶，讓萬達商業地產獨立上市。此后，萬達商業2015年7月份啟動回歸A股計劃，擬發行不超過2.5億股新股，擬募集資金或達120億元。

近幾年，A股的融資能力和優勢已經開始顯現，港股優勢不再，不只是萬達，包括中糧、恒隆等公司估值都很低。包括富力地產和萬達商業的擬回A股，多是由于港股的估值偏低，力圖在A股獲得資本市場的認可。

在市盈率方面，在A股上市的綠地等三家房企的動態市盈率均超出10倍以上，其中綠地控股更是達到了30倍。甚至于，萬達院線后來居上，以相對較小的體量在A股市場的市值遠遠超過了萬達商業地產，這讓王健林對萬達商業地產在資本市場的表現十分惱火。

更何況，即使相對其他港股地產企業，萬達也不是那么受“待見”。目前港股給予萬達商業地產的估值只有4倍多，而給中海地產的估值達到29倍多，給萬科、恒大、龍湖的估值也遠遠高于萬達。

曾有媒體專門詢問一位持有萬科10年的投資者，問他同樣是房地產的萬科，A股、H股都有，香港認可萬科嗎？得到的答案是：比A股更認可。香港覺得萬達3%多一點的租金回報率太低了，無法給予萬達高估值。

黃立沖認為，海外投資者不認可萬達商業相對“重資產”的模式，而是偏好于高度依靠運營的模式。如喜達屋基本上不持有任何資產，依靠管理和運營輸出盈利，再如戴德梁行、仲量聯行以及美國鐵獅門等，都接近于海外投資者的口味。

這從另一個側面也驗證了，在內地家喻戶曉的萬達商業，在香港的公眾認識存在欠缺。最近也有市場人士指出，成長性、業績和治理結構俱佳的萬達商業在香港股市估值如此之低，導致公司退市，應該引起反思。任憑內地企業在香港退市發展下去，只會使香港在與上海金融中心的競爭中處于劣勢。

路還漫長

在一些機構投資者看來，萬達商業的市值至少在3000億元，遠高于目前的1700億港元。有媒體報道萬達商管公司某內部人士稱，萬達若回A股，市盈率能達到20倍，將擁有5000億元市值，并不是吹泡泡的計劃。

如果夢想成真， A股便會成為萬達商業迅速擴張的基石。在水皮看來，萬達商業正是A股缺少的那種具有高成長性的大盤藍籌，體現出地產業轉型升級的指標性公司，回歸一定會為A股創造新的投資熱點。

從操作角度看，黃立沖表示，萬達商業在港上市時間比較短，基本沒在香港發可轉債之類，退市比較簡單容易。從操作性上看，萬達商業實現私有化的時機也較為成熟。

但面對政策紅利，房企回歸A股仍要面臨私有化、拆解架構、國內上市排隊等一系列繁瑣過程，需要耗費大量的人力、財力、物力。柏文喜認為，以王健林的行事風格和萬達的執行力，加上監管層意愿的轉變，萬達商業地產快速實現A股恢復上市可能性較大。

不過，萬達商業何時順利回歸，還具有不確定性。目前排隊上市企業多達數百家，萬達商業會何時登陸存在很大變數，目前有媒體報道說，王思聰的辦公室已在商管公司總部旁邊，王思聰有望參與到萬達商業回A股計劃。

“A股市場整體的高估值是無法長期延續的。”一名證券分析人士認為，港股市場的參與者都是國際金融投資者，會根據上市公司的業績、成長軌跡和股價的高低等價值標準來考慮。A股市場的參與者往往看重一些熱點和題材。隨著A股市場的治理制度化，高估值的基礎就很難存在，這使得萬達這次回歸A股有追趕高溢價末班車的意味。

但歸根結底，要提高萬達商業地產的估值，萬達還必須加大輕資產轉型，萬達商業顯然已經意識到了這個問題。從收入結構上看，在“去地產化”戰略的影響下，萬達商業已經在實施向輕資產轉型，把發展重點從建房、賣房轉為主打品牌、設計和商業地產的出租。

這一點從其利潤構成中得以體現，過去一年租金收入從15%增長到35%。預計2016年萬達租金收入將會達到55%，完全實現從重資產賣房到輕資產租賃的轉型。

在王健林2016年的圖譜中，萬達要向總資產7500億元發起沖擊，同比增長18%。但為了配合這種戰略轉型轉型，王健林已經將2016年的地產銷售收入目標進行了大幅下調，從2015年的1640.8億元下調到1000億元左右，王健林說，“萬達不再把房地產作為主導產業，不再作為萬達收入和利潤增長的主要來源”。

值得關注的是，目前萬達旗下除了將要退市的萬達商業外，萬達院線在A股市場一直表現不凡。王健林還在籌劃將旗下多個產業分拆上市計劃，包括體育、影視制作等板塊。