京二手房現“退燒”跡象

方王洋

伴隨著北京二手房網簽量價的逐步攀升，市場上的觀望聲音卻在增強。根據機構統計，3月份，市場上的新增房源和新增客源量正在呈下滑趨勢。部分購房者也表示，目前北京二手房的價格增幅已經超出其心理預期，因此在未來一段時間內將選擇觀望。另一方面，隨著北京部分行政區的“幼升小”政策相繼發布，部分區域的學區房再次受到市場關注。

3月成交量再創新高

目前北京二手房市場，量價仍在逐步攀升。

據鏈家研究院統計，3月第四周（3月21-27日），北京市二手住宅網簽量為8075套，環比上漲4.6%，網簽量在上周的高位上繼續增加，達到了除2013年3月（集中網簽的特殊階段）外的歷史最高值。同期，二手住宅成交均價為40133元/平方米，環比上漲1.1%，均價破4萬大關并達到歷史最高點。與此同時，掛牌均價也是近年來的最大值，為46034元/平方米，環比增加1.8%，可見業主對房價的初步心理期望較高。

而另一方面，新增客源和新增房源卻均出現了下滑，入市需求進一步減少。

“從春節后折騰了一個月，連約兩套房子都沒看上。好不容易看中一套小三居，沒想到業主過了一個下午報價就漲了40萬元，而且要求馬上支付首付。”在北京二手房成交一片火熱的當下，正在換房的陳女士說起她最近的經歷。

對陳女士來說，馬上支付40萬元的首付無疑是巨大的壓力。“我家現在的房子也正在掛著，雖然著急換房，可是也覺得賣少了不值當。家里老人小孩也要用錢，價格漲成這樣子，索性不去看了。”

有同樣經歷的還有厲先生。他從春節前開始看房，幾番周折后發現，同片區類似戶型的房源總價已經上漲了30萬元左右，“越比越覺得不值當，實在不行只能看看市場未來的情況再說。”

新增房客比“低迷”

上述從積極看房轉到觀望的心態在目前的北京二手房市場上并不少見。

來自鏈家網的數據或許代表目前的市場現狀。據鏈家網統計，3月第四周，北京二手房市場的新增客源和新增房源分別下降了12.4%和9.4%，其中新增客源已經連續五周下滑。

據鏈家方面介紹，新增客源和新增房源數據及其兩者的比值（新增房客比）是衡量二手房市場現狀的重要指標。新增房客比在一定程度上反映了供需雙方對當前市場的判斷及對后市的預期。

盡管有春節的假期因素制約，但今年2月的二手房新增房客比也達到了4.6。這意味著市場上每增加1套房子的同時，會有4.6位新買房客戶出現。而來自鏈家網的數據顯示，目前北京二手房的新增客房比為3.9。

根據市場的常規判斷，新增房客比低于4時，意味著市場進入了低迷狀態。

與此同時，在業主掛牌價高企的同時，二手房的議價空間卻產生了一定松動。據鏈家統計，三月第四周，北京二手房議價空間擴大到1.6%，已經是連續3周以來的環比上漲。在掛牌房源報價調整中，上調比例為64.5%，連續3周下降。

根據鏈家研究院統計，3月份北京二手住宅網簽量32009套，環比上漲111.3%，同比上漲193.3%。

3月在鏈家成交的二手住宅成交均價為39286元/平方米，同比上漲14.5%，環比上漲4.3%。但透過新增房客比的下滑、議價空間的擴大等現象不難看出，經過一段時間的量價上行，市場已經在醞釀調整的跡象。

學區房仍是熱點

在二手房市場成交一片繁榮的背景下，學區房備受關注，一有相關消息爆出，立刻牽動著市場和學生父母的目光。

學區房由于教育資源的支撐，在價格方面長期保持堅挺狀態。據中原地產首席分析師張大偉統計，在過去的一個月里，北京學區房的價格實現了環比15%的增長，而普通二手房的價格漲幅則在5%左右。

學區房價格的穩定上漲，也引來監管層的注意。3月份，部分中介的高價學區房出現了下架。鏈家更是對外回應，不接受報價超過15萬元/平方米的房源委托。

而最近一則關于42萬元/平方米的天價學區房消息備受矚目，雖然隨后該新聞被調查出為假新聞，但由此足見目前人們對學區房的關注度。

針對目前市場上的學區房亂象，政府部門也展開了相應監察。據新京報報道，目前北京市住建部門已抽查了東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山、通州等7個區的120家房地產經紀機構門店。檢查中發現，一些門店存在發布虛假房源信息、未統一開具發票、不按要求進行備案、不按規定告知消費者注意事項等違法違規的現象。對此，市住建委執法部門已展開立案調查。

不過專業人士也提醒，在選擇學區房時，家長一定要做好功課，不要聽信中介或者開發商的一面之詞，而是要充分了解目標學校和所在行政區的入學政策。現在北京學區房價格保持堅挺，對購房者來說是一筆不菲的支出。一旦選擇不當，還會對孩子入學造成影響。

石景山看房人增多

目前，北京海淀區和石景山區已經公布了“幼升小”新政，均明確“6年一名額”。而石景山區的政策還規定，轄區內的小學在遇學位不足時，按照落戶先后順位錄取。據悉，落戶的具體年限由各學校根據實際情況確定。

根據規定，如果學校學位充足，石景山區小學招生將本著“房產優先”的原則，法定監護人只要具有本片區內100%產權的房屋所有權證且滿一定年限，該套房產（不包括商用、商住兩用住房）在規定年限內可以解決一戶家庭的適齡兒童就近入學。

一旦出現學位不足的情況，石景山區小學的招生將按照本片區戶口并達到一定遷入年限、遷入該片區未達到一定年限的本片區戶口，以及本市非片區戶口三個順位進行。

在石景山區，目前最受關注的就是北京景山學校遠洋分校。該學校最早為石景山區遠洋山水小區配套學校。最近，遠洋地產發布通知，景山學校遠洋分校取消共建，共建協議2015年期滿，原協議約定的招生范圍和條件不再適用。

消息一出，就有購房者猜測：這是否意味著遠洋山水的二手房業主的子女也將有資格就讀該學校？

據遠洋山水小區附近的某品牌中介經紀人介紹，今年景山學校和遠洋山水解除了協議后，前來咨詢的學生家長明顯增多。“但是目前景山學校遠洋分校的名額是完全不能滿足業主需求的。去年，該校的小學入學要求就明確了入學兒童的落戶年限必須滿三年。如果二手房放開的話，京籍學生落戶年限很有可能必須滿五年。也是受到這種心理預期影響，再加上石景山‘幼升小新政出臺，最近不少準備生小孩或是孩子剛出生不久的父母前來咨詢。”

上述經紀人表示，目前社區里的一居室和兩居室最受歡迎，一些優質房源在周末帶看量能達到五六組/套/天。“小區的成交均價從去年3月的每平方米4萬元上漲到目前的4.6萬-4.8萬元。”