二線城市高價(jià)地頻出

龔小鋒

地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)不再只是北上廣深等一線城市專有戲碼，如今，二線城市也在扎堆上演地王搶奪大戰(zhàn)。在上海、深圳等地陸續(xù)出臺(tái)緊縮政策之后，東部核心二線城市更是出現(xiàn)土地市場(chǎng)大漲的行情。

二線城市的房?jī)r(jià)也已隨著本輪“地王”誕生，被刷新至一個(gè)新的高度。地價(jià)跳漲不但給樓盤加價(jià)銷售注入底氣，買方也在恐漲效應(yīng)下加快進(jìn)場(chǎng)，樓市上演資本狂歡。

多地上演地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)

高價(jià)地、“地王潮”也開始頻繁光顧南京、蘇州等二線城市，地價(jià)超過在售周邊房?jī)r(jià)的情況屢見不鮮。

4月7日，蘇州舉行2016年首場(chǎng)大型土地拍賣會(huì)。在這場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，超過40家房企參與，其中住宅性質(zhì)的土地拍賣溢價(jià)率全部超過100%，甚至有的土地溢價(jià)率超過300%，合計(jì)拍賣總價(jià)超過100億元。

第二天，蘇州再迎來7宗地入市，率先開拍的蘇地2016-WG-5號(hào)吸引了包括融創(chuàng)、龍湖、碧桂園在內(nèi)的20余家房企參與。在經(jīng)過上百輪的車輪戰(zhàn)后，魯能集團(tuán)以總價(jià)38.7億元將該地塊收入囊中，成交樓面價(jià)18272.5元/平方米，溢價(jià)率為146.4%，這也是魯能首次進(jìn)入蘇州。

“蘇州土拍2天賣掉13塊地，成交250億元。出現(xiàn)一批地王，有點(diǎn)兇險(xiǎn)，但瘋狂程度不及南京，而且中小房企還有機(jī)會(huì)。”南京一名房地產(chǎn)人士表示，南京土拍的熱度有點(diǎn)過。

同處于江蘇，南京的土地市場(chǎng)更是高潮迭起。3月18日下午，南京土地拍賣。競(jìng)拍一開始，手持45號(hào)牌的房企就加價(jià) 14億元，一舉讓價(jià)格直接跨越了“最高限價(jià)線”。

由于按照當(dāng)?shù)匾?guī)定，超過最高限價(jià)的地價(jià)部分將用于保障房建設(shè)，主持人提醒中帶著調(diào)侃：“感謝大家對(duì)南京市保障房做出的貢獻(xiàn)”。這一場(chǎng)土地拍賣，近50家房企組成豪華陣容。

兩塊區(qū)域地王就此橫空出世。鼓樓區(qū)熱河南路一地塊由招商地產(chǎn)以48.2億元競(jìng)得，樓面價(jià)29899元/平方米，成為鼓樓區(qū)“地王” ，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)未來此地段房?jī)r(jià)5萬(wàn)元/平方米起步。

江北新區(qū)緯七路一地塊由中建東孚以11.2億元奪得，樓面價(jià)22435元/平方米，成為江北“地王”。上述兩地塊預(yù)計(jì)未來房?jī)r(jià)將“沖4萬(wàn)元/平方米”。如果以上述兩個(gè)區(qū)域的現(xiàn)有房?jī)r(jià)衡量，地價(jià)均已超過房?jī)r(jià)。

南京地市并非今年才開始大熱，去年下半年以來，南京“地王”頻出，去年最后一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，更是拍出高達(dá)4.2萬(wàn)元/平方米的地價(jià)。

3月23日，杭州機(jī)床廠地塊也拍出“天價(jià)”。經(jīng)過56輪競(jìng)價(jià)，綠城以37.35億元競(jìng)得，樓面價(jià)達(dá)45368元/平方米，刷新杭州宅地樓面價(jià)紀(jì)錄。參與該地塊競(jìng)拍的企業(yè)有16家，溢價(jià)率109%，登頂杭州新地王的寶座。此前的1月6日，杭州才剛刷新過單價(jià)“地王”，一塊地拍出了36680元/平米的價(jià)格。

在華南的佛山，3月30日下午，經(jīng)1個(gè)多小時(shí)70輪的競(jìng)價(jià)拉鋸戰(zhàn)后，泰禾以37.25億元闖局佛山，折合樓面價(jià)7741.86元/平方米，刷新了此前的“5字頭”紀(jì)錄，溢價(jià)率高達(dá)72%。

中原地產(chǎn)研究部近日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度萬(wàn)科等20家標(biāo)桿房企合計(jì)拿地金額為1187.3億元，其中，標(biāo)桿房企在二線城市拿地金額為636.47億元，占總金額的53.6%，較去年同期大漲18.9個(gè)百分點(diǎn)。在北上廣深四個(gè)一線城市拿地的占比則明顯減少。

擠出效應(yīng)

在二線城市的土地市場(chǎng)，十幾家企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)同一宗地塊的現(xiàn)象并不多見，但這種情況從去年年底就愈演愈烈。

房?jī)r(jià)上漲的信號(hào)先于地價(jià)。從去年下半年開始，一二線城市陸續(xù)回暖，二線城市中，南京、合肥、福州、杭州、廈門、南昌房?jī)r(jià)漲幅均有所擴(kuò)大。更值得一提的是，二線城市住宅成交的大幅升溫，是從3月開始出現(xiàn)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月27日，3月份54個(gè)城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)同比暴漲67.6%，而其中二線樓市成交量漲幅最明顯，同比激增98.3%。

在此背景下，重點(diǎn)樓市的庫(kù)存進(jìn)一步下降。杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門等二線城市的庫(kù)存量已出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌。

近期，上海、武漢、南京、深圳四城接連祭出樓市調(diào)控新政，政策全面收緊。新政落地后，滬深兩地樓市降溫明顯，已有投資客出貨離場(chǎng)，政策效應(yīng)初步顯現(xiàn)。按中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的說法，二線城市房?jī)r(jià)過熱，既有恐慌性心態(tài)作祟，也和一線城市門檻漸高、政策打壓力度較大有關(guān)。

各大房企也對(duì)北京、上海、深圳這樣的一線城市表示出很大的擔(dān)憂。3月19日，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌就直言：“去年融創(chuàng)一直在一線城市，市場(chǎng)本身沒有問題，但是由于地價(jià)太貴，房?jī)r(jià)再漲還是虧錢。”在其看來，一線城市地價(jià)上漲瘋狂，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來講已經(jīng)沒有多少利潤(rùn)空間。

滬深周邊樓市已經(jīng)迅速升溫。“3月26日，深圳限購(gòu)加碼，東莞、惠州等鄰近深圳區(qū)域樓市變得十分火爆。”碧桂園集團(tuán)一名內(nèi)部人士告訴記者，東莞某樓盤出現(xiàn)10000人搶1000多套房子的場(chǎng)面，開盤當(dāng)日狂銷25億元，刷新東莞樓市紀(jì)錄。

上海易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為這屬于“資本傳導(dǎo)效應(yīng)”，即在一線城市門檻漸高、政策壓力的背景下，過剩資金流向周邊，不僅來自房企、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等，還有大量的民間投資需求，“恐慌”和“敏感”是共同特征。

中信建投認(rèn)為，隨著一線城市調(diào)控政策加碼，二線城市具有更大的杠桿空間。而這些上漲城市中還不乏一些特殊因素的推動(dòng)。2015年7月，《江蘇省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2015-2030年）》經(jīng)國(guó)務(wù)院同意獲得批復(fù)，到2030年江蘇省將形成2個(gè)特大城市——南京和蘇州。隨后，11月24日，第四次中國(guó)—中東歐國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人會(huì)晤在蘇州舉行，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)出席。

當(dāng)時(shí)，坊間關(guān)于蘇州要晉升“副一線城市”的傳言沸沸揚(yáng)揚(yáng)，網(wǎng)絡(luò)上也廣為炒作，蘇州樓市跟著水漲船高。“面粉貴過面包”，成為蘇州樓市開啟瘋漲模式的導(dǎo)火索。

不過，一名廣州大型開發(fā)商人士表達(dá)了不同看法，在他看來，二線城市之間分化非常嚴(yán)重，市場(chǎng)較熱的只是部分二線城市。絕大部分的二線城市土地供應(yīng)充足、人口凈流入也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及一線城市。

房企圍獵二線城市

相比一線城市高房?jī)r(jià)、企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本高，三線城市綜合實(shí)力較差，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力的二線城市，綜合競(jìng)爭(zhēng)力日益強(qiáng)大。因?yàn)檎猩陶呃茫瞬簧傩袠I(yè)企業(yè)和高端人才遷移。

中國(guó)將加強(qiáng)重點(diǎn)二線城市的發(fā)展。早在2015年12月，中財(cái)辦副主任楊偉民曾對(duì)外表示，中國(guó)需要再建10個(gè)類似北京的中心城市。由于珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀發(fā)展空間趨于飽和，新的中心城市重點(diǎn)將在東北、中原、成渝等幾大城市群培育和發(fā)展，再造若干個(gè)珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀，形成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新節(jié)點(diǎn)。

恒隆集團(tuán)主席陳啟宗近日在“致股東函”中表示，當(dāng)前是“中國(guó)數(shù)代以來最健康的樓市，尤以最主要的二線城市為主。”其理由在于，一線城市仍然熾熱；三四線城市則存在嚴(yán)重的供過于求，而二線城市出現(xiàn)了過去20多年來少見的理想狀況：價(jià)格未大起大落，房屋和土地成交均適度旺盛。

最近三個(gè)月，中國(guó)金茂甚至已經(jīng)斥資超過200億元在二線城市攻城略地。

其選擇城市必須達(dá)到至少兩個(gè)指標(biāo)，一是它的GDP增長(zhǎng)能夠在8%以上，比全國(guó)的6.5%水平要高出1到2個(gè)百分點(diǎn)；第二希望人口是凈流入；第三商品房的銷售周期比較健康。

已經(jīng)被這家房企圈入重點(diǎn)考察的城市包括華北區(qū)域的鄭州、天津、濟(jì)南；華中地區(qū)的武漢、合肥；華南的廈門、深圳，以及已經(jīng)完成布局的上海區(qū)域各個(gè)城市。

來自福建的泰禾集團(tuán)在拿地方面被認(rèn)為眼光“毒辣”，兩三年前泰禾曾在一線城市大量拿地，事后證明這一策略極為成功。近期接連布局二線核心城市，再度引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

泰禾集團(tuán)一位人士表示，泰禾主要布局一線城市，以及一線城市周圍的強(qiáng)二線城市。如上海附近的蘇州、南京和杭州，華南深圳、廣州和佛山在內(nèi)的廣東市場(chǎng)都是泰禾布局的重點(diǎn)。

將這一訴求發(fā)揮得淋漓盡致的當(dāng)數(shù)融創(chuàng)中國(guó)。融創(chuàng)在2015年布局了幾個(gè)二線城市，如武漢、南京、成都、西安等。在珠三角，融創(chuàng)先前打算布局的目標(biāo)是廣州、深圳、珠海、佛山、東莞五個(gè)城市，現(xiàn)已經(jīng)進(jìn)入佛山和東莞，下一步將進(jìn)入深圳，孫宏斌看好東莞和佛山，相信市場(chǎng)會(huì)非常火爆。

持續(xù)高溫或積聚風(fēng)險(xiǎn)

在多重因素推動(dòng)之下，高價(jià)地儼然成為重點(diǎn)二線城市的標(biāo)配。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度，二線城市土地樓面價(jià)漲幅遠(yuǎn)高于一線城市，一季度成交的723宗住宅地塊中，平均樓面價(jià)同比漲幅高達(dá)60%。

地價(jià)和房?jī)r(jià)的異動(dòng)已經(jīng)引起了監(jiān)管部門的關(guān)注，尤其是房?jī)r(jià)，南京、杭州、蘇州、合肥等重點(diǎn)城市都可能將成為下一波暴漲區(qū)域。在剛剛過去的全國(guó)兩會(huì)上，住建部長(zhǎng)陳政高已經(jīng)表態(tài)，“各個(gè)地方、各個(gè)城市承擔(dān)宏觀調(diào)控的主體責(zé)任”，部分二線城市春節(jié)后房?jī)r(jià)也上漲過快，住建部也在密切關(guān)注，隨時(shí)和地方政府溝通。

在此期間，蘇州由于短期房?jī)r(jià)上漲過快，緊急出臺(tái)了調(diào)控房?jī)r(jià)的“樓十條”。

3月18日，蘇州市政府審議通過了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》。

主要包括增加住房供應(yīng)、加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和市場(chǎng)監(jiān)管等，其中最引人注目的是，當(dāng)?shù)卣o樓盤預(yù)售證備案價(jià)格劃出漲幅“紅線”：申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%，12個(gè)月內(nèi)不宜超過12%。

蘇州市住建局局長(zhǎng)張永清表示，目前蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在部分地區(qū)短期房?jī)r(jià)上漲過快、局部房?jī)r(jià)過高的狀況，購(gòu)房市場(chǎng)火熱，個(gè)別樓盤可能存在捂盤惜售、隨意漲價(jià)等行為，場(chǎng)外大量資金進(jìn)入房市，穩(wěn)定房?jī)r(jià)清理杠桿是當(dāng)務(wù)之急。

在上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦看來，“蘇十條”算得上是蘇州政策拐點(diǎn)的出現(xiàn)，可以緩解當(dāng)前過熱的市場(chǎng)情緒。一旦政府做出明確的從緊表態(tài)，就代表市場(chǎng)風(fēng)向正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，盡管蘇州等二線城市價(jià)格上行趨勢(shì)暫時(shí)還不會(huì)改變，但由于價(jià)格上調(diào)受到限制，未來項(xiàng)目如果定價(jià)過高，去化必然受影響。

張大偉表示，雖然總體而言看好二線城市，但二線城市中也有部分城市如南京、廈門、蘇州的市場(chǎng)已經(jīng)很火，地王頻出，價(jià)格接近一線城市，對(duì)開發(fā)商來說也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。“去年主要是看人口、看成交量、看去化，今年必須要看土地價(jià)格。因?yàn)榧词褂惺袌?chǎng)，但土地價(jià)格太高就存在很大風(fēng)險(xiǎn)。”

上述南京房地產(chǎn)人士也對(duì)南京高價(jià)地表示擔(dān)憂，他認(rèn)為，“南京終于邁入豪宅元年。除了老盤，還有好幾個(gè)新項(xiàng)目上市，一下子給了挑剔的改善客戶那么多選擇，要贏得市場(chǎng)得下功夫”，在他看來，2007年、2010年、2013年都套過開發(fā)商，預(yù)感今年也不會(huì)例外。